In dieser Folge spricht Tomasz Szpyt mit Aleksander Kuźniewski, einem Experten von 7R, über die Auswirkungen des E-Commerce auf den Lagerimmobilienmarkt.
Guten Tag. Mein Name ist Tomek Szpyt und ich begrüße Sie zu einer weiteren Folge des Podcasts aus der Reihe 7R.Blog.On. Unser Gast ist Aleksander Kuśniewski – Business Development Director bei 7R. GutenGuten Tag.
Guten Tag.
Aleksander, es scheint eine Tendenz zu geben, die wohl von allen beobachtet wird, dass sich der Handel beschleunigt hat.
Ja, ja.
Wieóhat sich diese Beschleunigungsichauf den Lagerimmobilienmarkt?
Wir müssen uns immer stärker an den aktuellen Markttrends orientieren – insbesondere am wachsenden Anteil des Online-Handels an unserem allgemeinen Einkaufsverhalten.
Wir stellen selbst fest, dass das Interesse an städtischen Lagerhäusern zunimmt. Wir werden zunehmend in die Städte vordringen. Im städtischen Raum werden wir immer präsenter sein.
Welche Herausforderungen ergeben sich für den Bauträger hinsichtlich des Zugangs zum Lager, dasómit dem Objekt in Verbindung gebracht werdenmit einem Objekt in Verbindung gebracht werden kann, dasósich irgendwo unter der Stadt befindet? Gerade näher am Zentrumóder Stadt.
Das ist definitiv eine Frage der sozialen Verantwortung. Schließlich haben wir Nachbarn. Auch die Nachbarn können protestieren. Wir müssen sie davon überzeugen, dass sich unser Lager in die Umgebung einfügt, dass es kein Hindernis darstellt – und sich vielleicht sogar als Erleichterung erweist, dass es ästhetisch und ansprechend genug ist, um die Harmonie der Stadt nicht zu stören. Wir befinden uns gerade in einer vielleicht etwas günstigen Situation, dass Objekte, die für Lagerung und Lagerdienstleistungen vorgesehen sind – immer häufiger geschieht dies durch den Abriss alter Gebäude, alter Fabriken – und einfach durch moderne Gebäude ersetzt werden. Das erleichtert es uns auch ein wenig, die Umgebung von der Notwendigkeit solcher Investitionen zu überzeugen. Andererseits werden sich diese Lagerhäuser wahrscheinlich früher oder später auch für die Nachbarn als nützlich erweisen. Vielleicht wird es hier eine Abholstelle für Sendungen geben. Vielleicht wird es einfacher, Produkte innerhalb von Minuten oder Stunden zu liefern, daher denke ich, dass es in dieser Hinsicht ganz gut aussieht. Klar – jeder wird befürchten, dass dadurch mehr Lkw-Verkehr entsteht. Diese Lieferungen können jedoch auf viele verschiedene Arten organisiert werden.
Als Leiter bei 7R, der gerade für die Entwicklung–– wo, in welcherówelchen Bereichen sehen Sie Entwicklungspotenzial für das Unternehmen?
Das Potenzial für die Logistik ist enorm. Pro polnischem Bürger stehen wohl etwa ein halber oder 0,6 Quadratmeter Lagerfläche zur Verfügung. In Tschechien sind es zwischen 0,7 und 0,8 Quadratmeter. Nach dem, was ich gelesen habe, sind es in Deutschland ein Meter oder sogar 1,2 Quadratmeter. Andererseits sind viele Lager bei uns eigentlich als Reaktion auf die Nachfrage des deutschen Marktes entstanden, sodass unser Flächenangebot – auch das ist ein wenig verzerrt. Das Potenzial ist in jedem Bereich riesig. Das Potenzial ist auch im Bereich der großen Lagerflächen riesig – der Big Boxes, die die Großlogistik bedienen. Jede Bestellung, die bei uns eingeht, durchläuft auf ihrem Weg drei oder vier Lager. Sei es bei Kurierdiensten oder bei Unternehmen, die Produkte liefern. Vergessen wir nicht, dass später zusätzlich noch Rücksendungen abgewickelt werden müssen. Das Paket, das wir mit vier Paar Schuhen bestellt haben – es kommt mit drei Paar Schuhen in ein ganz anderes Lager zurück. Für jede Bestellung, für jeden Klick im Internet – da werden wohl fünf Lager benötigt. Und wir werden immer mehr klicken, also ist der erste Bereich definitiv großflächige Lager, große Logistik. Das, worüber wir gerade gesprochen haben – der Einzug der Lager in die Städte. Wir werden es immer schneller wollen. Vor etwa zehn Jahren, als wir uns ins Internet einloggten – pardon, vor zwanzig Jahren – war es noch ganz okay, wenn ein Produkt innerhalb von 5–7 Tagen verfügbar war. Wenn es heute nicht innerhalb von ein bis drei Tagen da ist, sind wir überzeugt, dass jemand ein falsches Angebot macht. Das ist jetzt natürlich nur ein Scherz. Was wir gerade gesagt haben – dass wir es noch am selben Tag oder innerhalb weniger Stunden brauchen. Wir müssen uns mit unseren Lagern auch den Menschen annähern, also dieses Format… Vielleicht bedeutet das nicht, in die Stadtzentren zu gehen. Vielleicht sind bestehende Einkaufszentren und Geschäfte die Antwort darauf. Sozusagen für diese tatsächlich letzte Meile, aber wir müssen an der Umgehungsstraße einer solchen Stadt sein – mit der Möglichkeit, diese Punkte ebenfalls innerhalb von Minuten oder Stunden zu beliefern. Sofern diese bedient werden. Das ist der zweite Bereich. Der dritte Bereich – Datenbanken. Um einen so großen Datenverkehr im Internet zu bewältigen – als Antwort auf alle Vorschriften – werden wir sicherlich auch Datenbanken und Serverräume benötigen. Auch das ist eine Richtung, auf die wir als Entwickler reagieren können.
Du hast erwähnt, dass du vier Paar Schuhe bestellt hastundund drei Paar Schuhe zurückgegebenózurückgegeben. Diese ArtóVorgehensweise ist in Wirklichkeit sehr belastend für die Umwelt. All diese Schuhpaketemüssenmüssen irgendwohin transportiert werden. Sie durchlaufen drei, vier Lager. Sie gelangen zum Kunden. Der Kunde wählt aus, und diese Schuhe gehen wieder woanders hin. Dahinter steckt schon allein derSpuren. Inwiefernkannkann man dazu beitragen, die Umweltbelastung durch die Logistik und generell durch den Lagerhaltungsmarkt zu verringern? Welche Rolle kann hier Rolle des Bauträgers?
Das tun wir bereits. Die Frage lautet nicht: „Welche Rolle könnte ein Bauträger spielen?“, sondern „Welche Rolle spielt ein Bauträger?“. Das ist keine Zukunftsmusik. Wir sollten die Emissionsreduzierung nicht als etwas betrachten, das erst noch kommen muss. Das ist etwas, was wir schon seit langem tun. Am meisten freuen mich einfache Lösungen, die umgesetzt werden und große Wirkung zeigen. Es gibt Luftumwälzer, die die Luft im Raum vermischen und dafür sorgen, dass wir beispielsweise das gesamte Volumen eines Lagers gleichmäßig beheizen. Es gibt zusätzliche Dämmungen, eine zusätzliche Wandstärke, eine stärkere Dachkonstruktion. Es gibt Abdichtungen an den Laderampen. Das sind sehr viele Elemente, die wir als Bauträger, der versucht, unser Produkt in die Kategorie A++ einzuordnen, bereits umsetzen. Das sind sichtbare Einsparungen beim Energieverbrauch. Ich denke, dass angesichts der heutigen Situation und dessen, was wir auf dem Markt beobachten – nämlich den Anstieg der Energiekosten –, einerseits die Energiekosten steigen, andererseits aber auch das Bewusstsein der Unternehmen für die Notwendigkeit des Umweltschutzes zunimmt. Wir sehen, dass sich die Erwartungen in Bezug auf das Klima und die wirtschaftliche Entwicklung angeglichen haben, sodass sich die Amortisationszeiten selbst bei Photovoltaikanlagen nicht mehr über Jahrzehnte erstrecken, sondern es sich tatsächlich um Einsparungen handelt, die den Kunden leicht vor Augen geführt werden können, dass dies sinnvoll ist.
Kannst du Lösungen nennen, diezuzu Einsparungen für die Mieter führen??später für Investorenó, spätere Gebäudeeigentümeró, ich weiß nicht… in einem, zwei, drei, fünf Jahren? Wo kann man die Schraube in Sachen Sparsamkeit und Umweltfreundlichkeit noch weiter anziehen? Wo kann man hier nach Ideen suchen? In wówelchen Bereichen?
Was die Lösungen angeht, die wir noch umsetzen können… Vor einigen Monaten sind wir der Proptech Foundation beigetreten, die sich für Innovation einsetzt. Sie führt innovative Produkte ein, oft von Start-ups. Oft sind es Unternehmen, die versuchen, etwas Neues zu entwickeln. Und wir sind daran beteiligt. Wir halten Ausschau nach solchen Neuheiten. Die Zukunft könnte uns sehr schnell überraschen. Ich glaube, 7R war das erste Unternehmen, das LED-Beleuchtung als Standard in Lagerhallen eingeführt hat. Vor nicht allzu langer Zeit – sagen wir vor zehn Jahren – war die Leuchtstoffröhre noch ein grundlegender Bestandteil der Ausstattung jeder Lagerhalle. Übrigens auch in Aquarien. 7R war das erste Unternehmen, das LED-Beleuchtung als Standard eingeführt hat. Jetzt sind wir das erste Unternehmen, das LED-Beleuchtung mit DALI-Protokoll als Standard einführt. Das ist eine Steuerung, die es ermöglicht, die Beleuchtung je nach Tageslicht oder Bewegungserkennung zu dimmen. Und das ist eine dieser Neuerungen, für die der Kunde bisher extra bezahlen musste. Wir bringen jede solche Neuerung auf den Markt. Wir versuchen, der Zeit etwas voraus zu sein. Wir versuchen, dem Kunden zu zeigen: „Hey, hör mal. Bei uns musst du dafür nicht extra bezahlen. Wir bieten dir das serienmäßig an, und dadurch gewinnst du einen zusätzlichen Punkt in deiner Bewertung. In der Bewertung, wie du dich um deine Mitarbeiter kümmerst. Wie du dich um deine Mitarbeiter kümmerst, wie du dich um die Umwelt kümmerst – dieses Gebäude altert langsamer. Die Menschen arbeiten besser. Wenn die Menschen besser arbeiten, sind sie effektiver.
Werden neue Lösungen in Lagern weiterhin zum Einsatz kommen? Die Lager werden sich weiterentwickeln, und diese Entwicklung wird sicherlichówird wohl nicht zum Stillstand kommen, oder?
Ein Lager bleibt ein Lager. Meiner Meinung nach werden die Lösungen darauf abzielen, seine Effizienz zu steigern. Ob dies nun durch den Einsatz von Automatisierung geschieht? Die Herausforderung, vor der die Logistikbranche insgesamt steht, ist der Personalbestand. Unsere Kunden verfügen bereits über Systeme wie MiniLoad und AutoStore. Das ist vollständige Automatisierung. Das sind Roboter. Zehn solcher Roboter verbrauchen so viel Strom wie ein Staubsauger, sodass wir den Energieverbrauch minimieren. Wir maximieren den Effekt, was AutoStore betrifft – das sind Tausende von Paketen, die wir normalerweise auf einer riesigen Fläche lagern müssten. Hier können wir die Nutzung des Gebäudevolumens intensivieren.
Vielen Dank.
Vielen Dank.
Unser Gast war heute Aleksander Kuźniewski – Business Development Director bei 7R. Ichlade euch schon heute zum nächsten Podcast aus der Reihe 7R.Blog.On ein.
Ich danke Ihnen.
