Magazyny odporne na inflację

Po dwóch latach długoterminowe skutki ekonomiczne pandemii stają się w końcu widoczne. Z jednej strony widzimy wzrost znaczenia nearshroingu oraz sprzedaży online; z drugiej - najbardziej niepokojącym trendem makroekonomicznym może okazać się inflacja – mówi Christopher Zeuner, Chief Investment Officer, członek zarządu 7R.

Zdaniem Christophera Zeunera, Chief Investment Officer i członka zarządu firmy 7R, międzynarodowego kapitału poszukującego okazji inwestycyjnych jest wciąż dużo.  – Nie ma dziś już wątpliwości co do tego, że inflacja nie okaże się przelotnym zjawiskiem. To potrwa dłużej niż na początku przewidywała większość banków centralnych – mówi Christopher Zeuner.  Rosnące stopy procentowe i ceny obligacji rządowych mogą powstrzymać krótkoterminową presję inflacyjną. – Nieruchomości to solidne aktywa, które zapewniają dochód mogący pomóc w złagodzeniu tej presji – tłumaczy Christopher Zeuner.

 

Przetrwać pandemię

 

Głównym skutkiem pandemii było przyśpieszenie wielu zjawisk już wcześniej widocznych na rynku, a jednocześnie doszło do znacznego pogorszenia krótkoterminowych perspektyw dla kilku sektorów nieruchomości, w tym hoteli, biur i centrów handlowych. Jednak pandemia miała nieco mniej doniosłe skutki wobec logistyki i magazynów. – Efektem tych zmian był wzrost popytu ze strony biznesu na logistykę i magazyny, a to pomogło temu sektorowi zachować odporność na wszystko, co działo się w czasie pandemii, jak również na wyzwania, przed którymi stanęło wiele firm – wskazuje członek zarządu 7R. Ponadto ludzie uświadomili sobie, że kupowanie niektórych towarów i usług online bez wychodzenia z domu ma swoje zalety. – Ten trend już się wyraźnie zaznaczył i myślę, że będzie on w dalszym ciągu stanowił bardzo silny czynnik wzrostu w sektorze logistyki i magazynów – mówi Christopher Zeuner.

 

Ale nie tylko e-commerce wstrząsnął sektorem logistyczno-magazynowym. COVID-19 zachwiał międzynarodowymi łańcuchami dostaw, a międzynarodowi producenci rozważali przeniesienie swoich fabryk z powrotem do Europy – bliżej konsumentów.

 

Chociaż trend jest wyraźny, na razie nie okazał się tak przełomowy, jak niektórzy prognozowali.

Pamiętam, jak na początku pandemii mówiło się dużo, że wywoła ona wstrząs i że wszyscy postawią na nearshoring. Myślę, że mimo pewnych problemów, co do zasady, łańcuchy dostaw poradziły sobie niespotykanie dobrze w okresie pandemii. Mieliśmy do czynienia z nearshoringiem w pewnym stopniu, ale nie w takim, jak niektórzy na samym początku przewidywali.

przekonuje Christopher Zeuner,

Chief Investment Officer, członek zarządu 7R

Patrząc szerzej

 

7R jest obecnie drugim co do wielkości deweloperem logistycznym w Polsce i co roku ma około dwudziestoprocentowy udział w rynku. Wychodząc z tej silnej pozycji, firma obecnie rozważa ekspansję zagraniczną. – Zapewniamy naszym najemcom wyraźnie lepsze parametry budynków i usług w porównaniu z tym, co wielu innych deweloperów oferuje i to jest coś, co doceniają nasi najemcy oraz klienci. To oni przychodzą do nas i mówią: „Naprawdę podoba nam się, co zrobiliście dla nas w Polsce. Możecie zrobić coś podobnego w Niemczech i Czechach?”. Będziemy nadal rośli mocno w Polsce, ale są nowe rynki, na które możemy wejść, by osiągać nawet jeszcze wyższy wzrost – mówi Christopher Zeuner.

 

Magnesem, który przyciąga producentów do Czech, są niskie koszty działalności, a dodatkowo pomaga to, że kraj ma bardzo długą granicę z Niemcami. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy magazynowi mają tutaj łatwe życie. – Wyzwaniem jest fakt, że w przeciwieństwie do Polski, która jest krajem raczej płaskim, Czechy są bardzo górzyste i małe. Gdy trzeba znaleźć miejsce dla dużych projektów logistycznych, okazuje się, że odpowiedniej powierzchni jest wyraźnie mniej. To z pewnością wpływa na wysokość czynszów i ceny działek i związane jest z ich małą dostępnością – mówi Christopher Zeuner na temat wyzwań rynkowych.

 

Co więcej, wyzwaniem jest także uzyskiwanie pozwoleń administracyjnych. – W Czechach te procedury mogą zabierać znacznie więcej czasu niż w Polsce. Jest to dosyć długi i zawiły proces. Grupy branżowe, takie jak Czeskie Stowarzyszenie Deweloperów oraz rząd pracują nad poprawą tego stanu rzeczy i widzimy postępy, jednak wciąż jest wiele do zrobienia, zanim sytuacja w Czechach będzie porównywalna z tą, jaka jest w większości krajów UE – wyjaśnia Christopher Zeuner.

 

Christopher Zeuner porównuje też czeskie procedury z niemieckimi. – Tym, co utrudnia wydawanie pozwoleń, jest przede wszystkim niedobór działek. Ponadto z powodu ograniczonej ilości terenów, które nadawałby się pod projekty logistyczne, co spowodowane jest szybkim wzrostem sektora, władze lokalne w pierwszej kolejności stawiają na programy wspierające lekką produkcję i próbują ograniczyć liczbę nowych projektów logistycznych i magazynowych. To powoduje bardzo małą dostępność gruntów – mówi Zeuner. Jego zdaniem Niemcy to wymagający rynek, ale także bardzo stabilna gospodarka, gdzie stopy procentowe są niższe, a czynsze wyższe. – Jest wiele korzyści wynikających z prowadzenia działalności deweloperskiej w Niemczech, ale pod względem pozyskiwania gruntów Niemcy są bardzo wymagające – dodaje. Trudności wynikają z tego, że rejestr gruntów nie ujawnia, kto jest właścicielem danej działki, więc nawiązanie kontaktu z właścicielem nie jest rzeczą łatwą. Członek zarządu 7R tłumaczy, że trzeba mieć dogłębną wiedzę lokalną i korzystać z usług dobrych agentów na miejscu, aby być w stanie pozyskać ziemię pod rozwój firmy.

Pod względem popytu Polska jest największym rynkiem w Europie. W zdecydowanej większości krajów europejskich obserwujemy teraz wzrost czynszów i myślę, że ten trend pojawi się niedługo również w Polsce. Obserwujemy także inflację, uważam jednak, że spośród różnych sektorów nieruchomości branża logistyczno-magazynowa, która w ostatnich kilku latach wykazywała się największą żywotnością, pozostanie też najbardziej na nią odporna.

dodaje Christopher Zeuner.

Autor: Christopher Zeuner

Członek Zarządu 7R SA i Chief Investment Officer w 7R

Christopher Zeuner ma ponad 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, zdobyte m.in. w agencjach doradczych rynku nieruchomości i globalnych funduszach inwestycyjnych. Dołączył do 7R w 2019 roku, a od stycznia 2021 jest członkiem zarządu firmy i Chief Investment Officerem, odpowiadając za ekspansję 7R na nowe rynki europejskie.

Kontakt: [email protected]

ROZWIŃ WIĘCEJ