Die Logistik- und Industriebranche ist für Investoren weiterhin attraktiv, auch wenn sich das Wachstum von Angebot und Nachfrage verlangsamen könnte

Im ersten Quartal 2022 belief sich das Transaktionsvolumen auf dem polnischen Markt für Industrie- und Logistikflächen auf 191 Millionen Euro. Und obwohl die aktuelle Wirtschaftslage sowie die große Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Krieg in der Ukraine die Logistikbranche vor weitere Herausforderungen stellen, wird es langfristig zu keinen größeren Veränderungen hinsichtlich des Volumens von Angebot und Nachfrage kommen, auch wenn das Wachstumstempo dieses Marktsegments geringer ausfallen könnte als in den Vorjahren – so das Ergebnis des Berichts von 7R und Colliers „Logistik- und Industriebranche. Entwicklungstrends aus der Perspektive des Jahres 2022“.

Im Gegensatz zu vielen anderen Wirtschaftssektoren erwies sich die Pandemie als einer der entscheidenden Faktoren für das Wachstum der gesamten Lagerbranche im Jahr 2021. Dies war unter anderem auf den steigenden Bedarf an Kurier- und Logistikdienstleistungen zurückzuführen, der den Aufbau entsprechender Infrastruktur erforderte. Die Bauträger reagierten sehr schnell auf die gestiegene Nachfrage und konnten dank großer Grundstücksreserven fast sofort mit der Realisierung neuer Objekte beginnen sowie laufend auf die wachsenden Bedürfnisse des Marktes reagieren.

Chancen und Herausforderungen der Branche im Jahr 2022

Nach Angaben des Beratungsunternehmens Colliers belief sich das Gesamtangebot an modernen Lagerflächen in Polen zum Ende des ersten Quartals 2022 auf über 25 Millionen Quadratmeter. Die Bauträger haben in diesem Zeitraum fast 1,3 Millionen Quadratmeter fertiggestellt, was den bislang höchsten Wert in der Geschichte des polnischen Marktes für Industrie- und Logistikflächen darstellt. Das vergangene Quartal war zudem von einem Rekordvolumen an im Bau befindlichen Flächen geprägt. Ende März 2022 belief sich dieses auf 4,8 Mio. m².

Ob die Wachstumsdynamik des Marktes im gesamten Jahr 2022 ähnlich ausfallen wird wie im Vorjahr, hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist dabei zweifellos die Frage einer möglichen Eskalation des Krieges in der Ukraine und dessen wirtschaftliche Folgen.

Laut den Autoren des Berichts von 7R und Colliers stellen die begrenzte Verfügbarkeit von Baumaterialien und die höheren Fixkosten für die Durchführung von Bauvorhaben eine große Herausforderung sowohl für die Entwickler von Lagerflächen als auch für deren Mieter dar. Sie weisen zudem auf ein weiteres sehr wichtiges Problem hin, nämlich den Arbeitskräftemangel im Bau- und Logistiksektor, in dem ukrainische Staatsbürger bislang einen erheblichen Teil der Beschäftigten ausmachten. Angesichts der Abwanderung von fast einer Million Menschen, die Polen in Richtung Ukraine verlassen haben, steht die Branche heute vor der großen Herausforderung, diese Lücke zu schließen. Andernfalls werden wir mit erheblichen Schwierigkeiten konfrontiert sein, was wiederum zu Verzögerungen bei den Zeitplänen für die Umsetzung einzelner Investitionen und zu einer Verlangsamung des Zuwachses an neuen Lager- und Logistikflächen führen wird.

Lagerhäuser stehen weiterhin im Fokus der Investoren

Aus den im Bericht von 7R und Colliers zusammengetragenen Daten geht hervor, dass der Investmentmarkt in Polen im Jahr 2021 einen weiteren Sprung verzeichnete, insbesondere im Bereich der Logistik- und Industrieprojekte, auf die fast 50 % des investierten Kapitals – rund 3 Mrd. Euro – entfielen. Die Kapitalisierungsraten in diesem Sektor sind im Laufe des letzten Jahres um weitere 120 Basispunkte gesunken. Dies bedeutet ein Rekordtief von 4,3 % für die besten Multi-Tenant-Objekte und ca. 4 % bei großen neuen Immobilien, die an einzelne, bonitätsstarke Mieter für einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren vermietet wurden.

Im ersten Quartal 2022 belief sich das Transaktionsvolumen auf dem Markt für Industrie- und Logistikflächen auf 191 Millionen Euro. Hinsichtlich der Höhe der Kapitalisierungsraten waren zwischen dem Jahresbeginn 2022 und dem Jahr 2021 keine wesentlichen Unterschiede festzustellen. Bis Ende 2021 war ein Trend zu sinkenden Kapitalisierungsraten zu beobachten. Das Ende des ersten Quartals 2022 brachte eine Umkehr dieses Trends mit sich, die unter anderem auf den Inflationsdruck zurückzuführen war.

Es gibt kein einheitliches Szenario für den Markt

Neben der begrenzten Verfügbarkeit neuer Energiequellen und Baumaterialien sind auch finanzielle Instabilität sowie eine hohe Inflationsrate Faktoren, die der Bericht von 7R und Colliers als wesentlich im Zusammenhang mit einem möglichen vorübergehenden Rückgang der Investitionsattraktivität des polnischen Marktes für Industrie- und Logistikflächen nennt. Die Experten beider Unternehmen weisen jedoch auch auf Chancen für die weitere Entwicklung der Branche hin, u. a. in Form eines gesteigerten Investitionsinteresses seitens osteuropäischer Akteure, eines allmählichen Wachstums der Arbeitskräfte, das den Bau neuer Objekte an immer mehr Standorten ermöglicht, sowie der Entwicklung kleinerer Logistikmärkte, die bisher durch die höchsten Leerstandsquoten und verfügbaren Lagerflächen gekennzeichnet waren.

Welche der oben genannten Aspekte in nächster Zeit an Bedeutung gewinnen werden, hängt jedoch weitgehend davon ab, wie sich die Lage in der Ukraine entwickelt und in welchem Umfang die Kriegshandlungen in diesem Land stattfinden werden. Wie aus der makroökonomischen Analyse von Prof. Witold Orłowski hervorgeht, die für den Bericht erstellt wurde, geht das optimistische Szenario von einer allmählichen Stabilisierung der Rohstoffpreise und einer Normalisierung der Lage im Hinblick auf die Bautätigkeit sowie das Investitionsklima in Polen aus. Damit dies geschieht, sollten die Beziehungen zwischen Russland und den übrigen EU-Mitgliedstaaten einen Kurs der Deeskalation einschlagen, während jede Verschärfung dieser Beziehungen zu einer Verschlechterung der langfristigen Aussichten führen wird.

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