9 Monate vor Baubeginn

Bevor mit dem Bau eines Lagerhauses begonnen werden kann, müssen zahlreiche behördliche Genehmigungen und Stellungnahmen eingeholt werden – insgesamt etwa 20 Anträge. „Der gesamte Prozess dauert im besten Fall durchschnittlich neun Monate“, sagt Maria Mędryk, Senior Design & Construction Architect bei 7R.

Jedes Bauprojekt beginnt mit der Erstellung der Projektunterlagen. Es ist eine Absorptionsanalyse erforderlich, und zudem muss der rechtliche und technische Status des Grundstücks überprüft werden. Auf dieser Grundlage wird ein „Bauplan“ erstellt, bevor die Baugenehmigung beantragt werden kann. Es müssen zahlreiche Unterlagen erstellt und eingereicht werden. Eine der wichtigsten davon ist der Antrag auf eine Umweltgenehmigung.

„Dies ist das längste und schwierigste Verfahren, aber gleichzeitig auch ein entscheidendes. Die Bearbeitung der Umweltgenehmigung dauert in der Regel etwa sechs Monate, kann aber manchmal auch noch länger in Anspruch nehmen. Insgesamt reichen wir rund 20 Anträge für die verschiedenen Genehmigungen und Vereinbarungen ein, bevor wir überhaupt dazu kommen, den Bauantrag zu stellen“, erklärt Maria Mędryk und fügt hinzu: „Wir sind eher bereit, Grundstücke zu erschließen, die bereits in den lokalen Bebauungsplänen berücksichtigt sind. Wenn diese noch nicht vorliegen, muss zunächst eine Entscheidung über die Erschließungsbedingungen (WZ) eingeholt werden, was weitere drei Monate Wartezeit bedeutet. Erst wenn man die Erschließungsbedingungen in der Hand hat, kann man die Baugenehmigung beantragen.“

Eine ganze Reihe von Anwendungen

„Die Ausarbeitung des Entwurfs ist für die Architekten die kürzeste und angenehmste Phase des gesamten Projekts“, argumentiert Maria Mędryk und fügt hinzu, dass Anträge elektronisch eingereicht werden können. „Diese Lösung beschleunigt die Verfahren erheblich, aber das ist noch nicht alles. Durch die Einreichung eines Antrags in elektronischer Form können wir den Ausdruck von Hunderten von Seiten vermeiden, was sich unmittelbar positiv auf die Umwelt auswirkt“, betont die Expertin von 7R.

Interessanterweise gibt es keine nennenswerten Unterschiede bei der Bearbeitungsdauer von Anträgen durch die lokalen Behörden in Großstädten und Kleinstädten.

„Es spielt keine Rolle, ob wir in einer Großstadt oder auf dem Land bauen – die Verfahren sind überall dieselben. Manchmal ist es jedoch so, dass einige kleinere Städte effizienter arbeiten. Für sie bedeuten neue Investitionen neue Arbeitsplätze und höhere Steuereinnahmen“, erklärt Maria Mędryk. „Es kann auch vorkommen, dass verschiedene Gemeinden dieselben Sachverhalte unterschiedlich auslegen. Daher lohnt es sich, sich vor der Einreichung des Antrags bei der zuständigen Behörde damit vertraut zu machen, wie solche Fälle in der jeweiligen Gemeinde im Allgemeinen gehandhabt werden“, fügt sie hinzu.

Maßgeschneidert für die Mieter

Die Erteilung einer gültigen Baugenehmigung und der Beginn der Bauarbeiten bedeuten nicht, dass die administrativen Herausforderungen bei der Entwicklung eines Lagerhausprojekts damit bewältigt sind. Oftmals ist es notwendig, eine Ersatzgenehmigung einzuholen.

„Der Bauantrag umfasst in der Regel nur den Bau einer Halle, ohne dass dabei konkrete Anforderungen der Mieter berücksichtigt werden. Sobald wir einen Mieter gefunden haben, müssen wir die Unterlagen an dessen spezifische Bedürfnisse anpassen. Genau dafür sind Ersatzgenehmigungen in der Regel gedacht. Für das Ersatzprojekt müssen keine früheren Stellungnahmen erneut eingeholt werden – und die Vorbereitung geht viel schneller als beim ursprünglichen Antrag“, erklärt Maria Mędryk.

Es ist zudem eine gewisse Herausforderung, sicherzustellen, dass die Versorgungsanschlüsse zum erforderlichen Zeitpunkt des Projekts bereitstehen.

„Es kann vorkommen, dass es in der Nachbarschaft keine Gas- und Stromnetze gibt, und so kündigt der Versorgungsanbieter möglicherweise an, dass er diese beispielsweise in zwei Jahren bereitstellen wird. In solchen Fällen müssen wir als Bauträger mehrere Kilometer Netz verlegen oder eigene Alternativen installieren, wie zum Beispiel LNG-Gastanks“, sagt der Experte von 7R.

Der Genehmigungsmarathon endet nicht mit der Fertigstellung des Lagers durch den Bauunternehmer. Damit die Mieter ihre Tätigkeit in den Gebäuden aufnehmen können, muss der Bauträger die Nutzungsgenehmigung einholen.

„Das Gebäude wird von Gesundheits- und Sicherheitsbehörden, der Feuerwehr und Bauaufsichtsbehörden geprüft. Erst nachdem das Gebäude von diesen Stellen abgenommen wurde, darf es genutzt werden“, betont Maria Mędryk.