BTS – das Magazin auf besonderen Wunsch

Wer baut heutzutage die Anlagen, in denen die industrielle Produktion stattfindet? Die meisten Polen sind davon überzeugt, dass dies die Produktionsunternehmen selbst tun.

Piotr Miodek, Leiter des Bereichs BTS bei 7R: Die meisten Investoren wenden sich damit jedoch an Bauträger. Es gibt nur wenige Produktionsunternehmen, die heute über geeignete Grundstücke verfügen, um zu expandieren, und damit fängt es ja an. Der Standort einer neuen Fabrik oder eines neuen Lagers ist heute der Schlüssel zum geschäftlichen Erfolg. Ein Bauträger hat eine Reihe von Standorten in seinem Portfolio und kann für den Investor auch Bauland in der Region beschaffen, die ihn interessiert. So arbeiten wir bei 7R. Neben dem Standort erhält der Kunde technisches Know-how. Würde er auf eigene Faust bauen, müsste er über eine starke technische Abteilung mit Bauingenieuren verfügen. Diese aufrechtzuerhalten, wenn man alle paar Jahre baut – was in der Regel der Fall ist –, ist wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen. Ein Investor, der mit einem Bauträger zusammenarbeitet, profitiert davon, dass dieser den gesamten Bauprozess für ihn abwickelt: vom Grundstückserwerb über die Einholung der Genehmigungen und die Auswahl des Generalunternehmers bis hin zur Abnahme des Objekts. Wir überwachen die Qualität der Arbeiten, gewährleisten die gesetzlich vorgeschriebene Bauaufsicht und kümmern uns um jedes Detail.

Warum ist der Standort so wichtig? Wollen Unternehmen nicht „hinter ihren eigenen Zäunen“ expandieren?

Entscheidend sind heute die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und die Verkehrsinfrastruktur. Es kommt vor, dass ein Unternehmen zwar über ein Grundstück am eigenen Standort verfügt, dort aber nicht bauen möchte, weil es weiß, dass sich eine Investition an diesem Ort nicht lohnen würde. Wenn die Dichte an Produktionsstätten in einer bestimmten Region hoch ist, beginnt ein Kampf um Arbeitskräfte, ein Wettstreit darum, wer mehr bietet. So ist es beispielsweise bereits in einigen Branchen in Niederschlesien der Fall.

Natürlich expandieren viele Unternehmen in den Regionen, aus denen sie stammen – wie Sie sagten: direkt vor der Haustür. Sie verfügen bereits über geschultes Personal und möchten dieses nutzen. Das ist eine Möglichkeit, aber man kann auch in Zusammenarbeit mit Bauträgern bauen. Dadurch wird das Investieren flexibler.

Das Modell, das speziell für die Zusammenarbeit zwischen Bauträgern und Investoren aus dem Produktionssektor konzipiert ist, heißt „Built-to-Suit“. Wodurch zeichnet es sich aus?

Die Kunden von BTS-Projekten sind nicht die typischen Park-Kunden: Betreiber oder Mieter von Lagerflächen. Sehr oft handelt es sich um internationale Konzerne, die konkrete Erwartungen an das Gebäude haben, das an der gewünschten Lage entstehen soll. Aber nicht nur das – im Rahmen des BTS-Systems entstehen auch Gebäude für inländische Unternehmen.

Wie sieht das aus der Perspektive von 7R aus? Wann hat das Unternehmen Interesse an einem solchen Modell gezeigt? Welche Investitionen hat BTS bereits getätigt? Für welche Kunden?

Als Entwickler von Lagerflächen ist das Unternehmen seit über 13 Jahren tätig. BTS-Projekte waren schon immer Teil unseres Portfolios. Neu ist, dass wir seit einigen Monaten ein eigenes Team haben, das sich ausschließlich damit befasst. Wir sind zu dem Schluss gekommen, dass ein BTS-Kunde sich etwas von einem Parkkunden unterscheidet. Deshalb kümmert sich ein separates Team darum – es besteht aus Personen, die über umfangreiche Bauerfahrung in der Lager- und Produktionsbranche für Einzelkunden verfügen und an der Umsetzung einiger der größten Projekte dieser Art auf dem Baumarkt beteiligt waren.

Um auf Ihre Frage zurückzukommen: Wir haben bereits größere und kleinere Projekte realisiert. Erwähnenswert ist das Gebäude in Balice bei Krakau für die BWI-Gruppe, einen globalen Zulieferer von Fahrzeugaufhängungsteilen. Es sind zwar nur 10.000 Quadratmeter, aber ein sehr interessantes Gebäude: weder Produktions- noch Lagerhalle. Darin befindet sich ein Testlabor. Es gibt dort Räume mit kontrollierter Temperatur und Luftfeuchtigkeit sowie eine externe Teststrecke. Im Jahr 2020 erhielt es den Prime Property Prize für ein ökologisches Gebäude, wohl als erstes Industrie- und nicht als Bürogebäude in Polen. Es ist dank eines Trigenerationssystems, einer eigenen Trinkwasserentnahme und der Regenwassernutzung auf dem Grundstück energieautark. Es wird lediglich mit Gas versorgt. Damit werden Warmwasser für Heizung und Kühlung sowie Strom erzeugt.

In unserem Portfolio befindet sich auch das kürzlich fertiggestellte Produktionsgebäude für Valeo Siemens eAutomotive in Czechowice-Dziedzice. In Goleniów haben wir für die Hultafors-Gruppe ein Lagergebäude mit einer Fläche von rund 30.000 Quadratmetern errichtet, das mit einer umfangreichen Automatisierungstechnik ausgestattet ist, darunter Transportroboter, die mit Energie aus Photovoltaikmodulen betrieben werden. Zu unseren Referenzen zählen auch Kühlhäuser, unter anderem für Polomarket im Norden des Landes.

Wo befinden sich eure wichtigsten Standorte in Polen?

In jeder größeren Region gibt es mehrere. Oberschlesien und der Ballungsraum – das sind Gebiete, die nach wie vor beliebt sind. Niederschlesien oder die Umgebung von Breslau – obwohl es dort Probleme mit Arbeitskräften gibt, sind die Kunden aufgrund der Nähe zur westlichen Grenze weiterhin daran interessiert. Posen und Umgebung, das sich ständig weiterentwickelnde Łódź, Warschau und die Dreistadt – das sind ebenfalls führende Standorte. Weniger naheliegend sind Stettin und Rzeszów. Wir haben auch einen großen Park in Lublin an der S19 und mehrere Standorte in Częstochowa mit großem Potenzial aufgrund der Autobahn A1.

Der Bau einer Mobilfunkbasisstation ähnelt – natürlich mit dem entsprechenden Größenunterschied – der Arbeit eines Schneiders. Wie sehen die Anproben und die Anpassung aus?

Das hängt vom Kunden ab. Internationale Konzerne haben zum Beispiel oft eigene Vorstellungen vom Gebäude, da sie weltweit mehrere oder sogar Dutzende davon besitzen und der erwartete Standard überall gleich sein muss; sie haben einen Standort im Auge, vorbereitete Spezifikationen und Musterzeichnungen. Wir passen diese an die polnischen und lokalen Gegebenheiten an. Ein anderer Kunde kommt und sagt: Ich brauche x Quadratmeter Lager- und Produktionsfläche, davon 70 Prozent Lager, 30 Prozent Produktion, ich muss 400 Mitarbeiter einstellen, was könnt ihr mir vorschlagen? Wir sind bereit, mit dem einen wie mit dem anderen zusammenzuarbeiten.

Tatsächlich ähnelt unsere Arbeit ein wenig der eines Maßschneiders. Wir vergessen so etwas wie eine allgemeine Gebäudespezifikation und bauen genau das, was der Kunde erwartet. Wenn er eine Fassade in der Farbe des Himmels haben möchte, bitte sehr, die bekommt er. Ich sage den Kunden, dass in einem Gebäude, das sie 10, 15 oder 20 Jahre lang nutzen werden, alles ihren Erwartungen entsprechen muss. Je mehr Zeit wir also in die Planungsphase und die Suche nach Lösungen investieren, um den Erwartungen des Kunden gerecht zu werden, desto besser werden die Ergebnisse sein.

Kommen Kunden manchmal auf die Baustelle?

Natürlich, ich empfehle das sogar. So können wir dem Kunden erklären, warum bestimmte Dinge so und nicht anders gemacht werden, und vermeiden in der Endphase Diskrepanzen zwischen den Erwartungen und der Realität. Unser Motto lautet: Wir helfen bei der Lösung von Problemen, damit sich der Kunde auf sein eigenes Geschäft konzentrieren kann. Es ist nicht seine Aufgabe, über Bauwissen zu verfügen, denn dafür arbeitet er ja mit uns zusammen.

Wie lange dauert der Bau?

8–12 Monate, je nach Komplexität des Objekts. Entscheidend ist, was sich im Inneren befinden soll, welche Ausstattung, welche Technologie, welche Automatisierung und wie all dies aufeinander abgestimmt werden muss. Der Kunde verdient schließlich nicht am Gebäude, sondern an dem, was sich darin befindet, und heutzutage wird die Gebäudeautomation immer ausgefeilter, sodass das Gebäude oft nur noch die Hülle für das ist, was später darin installiert wird. Deshalb lohnt es sich, all dies gründlich zu besprechen, bevor der erste Spatenstich erfolgt.

Gibt es Änderungen?

Was Änderungen angeht – natürlich. Das ist wie beim Hausbau. Wenn man ein Haus baut, das 20 Jahre lang genutzt werden soll, ist es wichtiger, ein zusätzliches Fenster einzubauen oder eine zusätzliche Wand zu errichten, um die Funktionalität zu verbessern, als die damit verbundenen Änderungen. Es sei denn, der Kunde sagt, dass das Gebäude nicht an der richtigen Stelle steht, aber so etwas kommt nicht vor (lacht).

Man sagt, BTS sei ein Vorbild für große, stabile Unternehmen…

Eher ja. Zwar interessieren sich manchmal auch junge Unternehmen, die erst seit zwei bis drei Jahren auf dem Markt sind, für BTS-Projekte, doch ihr Geschäft hat sich so schnell entwickelt, dass sie neue Räumlichkeiten benötigen. In der Regel sind die Kunden von BTS jedoch große Unternehmen, sowohl polnische als auch internationale, die eine langfristige Wachstumsstrategie verfolgen und ein Gebäude in einer bestimmten Region benötigen, da sie dort einen Entwicklungsplan für die nächsten 10 bis 15 Jahre haben.

Wie sieht BTS in der Unternehmensbilanz aus? Wem gehören die Gebäude?

Das hängt vom Geschäftsmodell ab, das wir mit dem Kunden vereinbaren. Oft arbeiten wir mit einem externen Investor zusammen, der als Eigentümer der Immobilie diese schließlich an den Nutzer weiterverkauft. In anderen Fällen mieten wir das Gebäude für einige Jahre, und später geht es in den Besitz unseres Investitionspartners oder des Nutzers über.

Gibt es in Polen Beispiele dafür, dass Kunden BTS-Objekte vor Ablauf des Vertrags verlassen? Kann ein BTS, da es maßgeschneidert gebaut wird, umgerüstet werden?  

Eher selten. Wie ich bereits erwähnt habe, beteiligen sich an BTS-Projekten Unternehmen, die langfristige Pläne haben. Was hingegen die Umnutzung für einen anderen Kunden angeht, so ist dies natürlich möglich, allerdings wird es schwierig sein, einen Logistikdienstleister mit Hochregallager in ein Produktionsgebäude zu integrieren. Es ist einfacher, ein Lager in ein Produktionsgebäude umzuwandeln.

Wie wirkt sich die Pandemie auf den Markt für Lager- und Produktionshallen in Polen aus?

Das Interview wurde am 8. Februar 2022 auf dem Portal WNP.pl veröffentlicht https://www.wnp.pl/logistyka/fabryk-nie-buduje-sie-za-swoim-plotem-decyduje-co-innego,536866.html