Guten Morgen. Mein Name ist Tomek Szpyt und herzlich willkommen zu einer weiteren Folge der Podcast-Reihe „7R.Blog.On“. Mein Gast ist Aleksander Kuśniewski – Business Development Director bei 7R. Guten Morgen.
Guten Morgen.
Aleksander, es gibt jedoch einen Trend, den wir wohl alle beobachten: Der Einzelhandel hat an Fahrt gewonnen.
Ja, ja.
Wie hat sich diese Beschleunigung auf den Lagerimmobilienmarkt ausgewirkt?
Und wir müssen uns immer stärker an den Trends auf dem Markt orientieren, damit der Anteil des E-Commerce an unseren täglichen Einkaufsgewohnheiten weiter wächst.
Wir stellen fest, dass das Interesse an unserem Produkt, nämlich städtischen Lagerhäusern, zunimmt. Wir werden uns zunehmend in den Städten engagieren. Wir werden im städtischen Raum immer präsenter sein.
Welche Herausforderungen ergeben sich daraus für einen Bauträger, wenn es darum geht, ein Lagerhaus zu errichten, das möglicherweise zu einer Anlage gehört, die sich außerhalb der Stadt befindet? Nur näher an den Stadtzentren.
Das ist definitiv eine gesellschaftliche Verantwortung. Schließlich gibt es hier Wohngebiete. Auch die Nachbarn können protestieren. Wir müssen sie davon überzeugen, dass sich unser Lagerhaus in die Umgebung einfügt, dass es kein Hindernis darstellt – und vielleicht stellt sich sogar heraus, dass es eine Bereicherung ist, dass es ästhetisch ansprechend und schön genug ist, um die Harmonie der Stadt nicht zu stören. Wir befinden uns in einer so guten Lage, dass wir oft Gebäude haben, die für Lagerzwecke oder Lagerdienstleistungen vorgesehen sind – immer häufiger geschieht dies durch den Abriss alter Gebäude oder alter Fabriken – und diese einfach durch ein modernes Gebäude ersetzt werden. Das macht es uns auch etwas leichter, die Umgebung von der Notwendigkeit solcher Investitionen zu überzeugen. Andererseits werden sich diese Lagerhäuser wahrscheinlich früher oder später als nützlich für die Anwohner erweisen. Vielleicht wird sich herausstellen, dass hier eine Art Lieferpunkt entsteht. Es könnte sich herausstellen, dass es einfacher wird, frische Produkte sogar innerhalb von Minuten oder Stunden zu liefern, daher halte ich dies in dieser Hinsicht für recht positiv. Natürlich wird jeder befürchten, dass dadurch der Lkw-Verkehr zunimmt. Diese Lieferungen lassen sich jedoch auch auf viele verschiedene Arten organisieren.
Als Leiter der Entwicklungsabteilung bei 7R – wo und in welchen Bereichen sehen Sie Wachstumschancen für das Unternehmen?
Das Potenzial im Logistikbereich ist enorm. In Polen stehen pro Einwohner wahrscheinlich etwa ein halber Meter oder 0,6 Quadratmeter Lagerfläche zur Verfügung. In der Tschechischen Republik sind es zwischen 0,7 und 0,8 Quadratmeter, und in Deutschland, soweit ich gelesen habe, ein Meter oder sogar 1,2 Quadratmeter. Andererseits wurden viele Lagerhäuser in Polen eigentlich als Reaktion auf die Nachfrage des deutschen Marktes gebaut, sodass unser Flächenangebot auch etwas verzerrt ist. Das Potenzial ist in jedem Bereich riesig. Das Potenzial ist auch im Bereich großer Lagerflächen riesig – große Hallen für die Abwicklung großer Logistikaufträge. Jede Bestellung, die bei uns eingeht, durchläuft auf ihrem Weg drei oder vier Lagerhäuser. Sei es bei Kurierdiensten oder bei Unternehmen, die Produkte ausliefern. Vergessen wir nicht, dass wir später auch Retouren abwickeln müssen. Das Paket, das wir mit vier Paar Schuhen bestellt haben – es geht zurück in ein ganz anderes Lager mit drei Paar Schuhen. Wir brauchen etwa fünf Lager für jede Bestellung, für jeden Klick, den wir im Internet machen. Wir werden immer mehr klicken, daher ist der erste Bereich definitiv die großen Lager, die große Logistik. Was wir gerade besprochen haben – Lager in die Städte zu bringen. Wir werden es immer schneller haben wollen. Vor etwa zehn Jahren, als wir uns noch über Telekomunikacja Polska mit dem Internet verbanden – pardon, vor zwanzig Jahren –, war es schon ziemlich cool, wenn das Produkt innerhalb von 5–7 Tagen verfügbar war. Wenn es heute nicht innerhalb von ein bis drei Tagen verfügbar ist, sind wir überzeugt, dass jemand ein gefälschtes Angebot macht. Das meine ich jetzt natürlich eher scherzhaft. Was wir gerade gesagt haben – dass wir es noch am selben Tag oder innerhalb weniger Stunden brauchen. Wir müssen auch näher an die Leute mit den Zeitschriften herankommen, also diese Art von Format… Vielleicht wird es nicht in die Stadtzentren gehen. Vielleicht liegt die Antwort darauf in den bestehenden gewerblichen Einrichtungen, den Geschäften. Als wäre das schon das allerletzte Spiel, aber wir müssen an der Ringstraße einer solchen Stadt sein – mit der Möglichkeit, diese Punkte ebenfalls innerhalb von Minuten oder Stunden zu beliefern. Wenn es bedient wird. Das ist der zweite Bereich. Der dritte Bereich – die Datenbanken. Um einen solch enormen Datenverkehr im Internet zu bewältigen – als Reaktion auf alle Vorschriften – werden wir wahrscheinlich auch Datenbanken und Serverräume benötigen. Das ist ebenfalls eine Richtung, auf die wir als Entwickler reagieren.
Du hast erwähnt, dass du vier Paar Schuhe bestellt und drei Paar Schuhe zurückgeschickt hast. Diese Vorgehensweise ist für die Umwelt tatsächlich sehr belastend. All diese Schuhpakete müssen irgendwohin transportiert werden. Sie durchlaufen drei oder vier Lagerhäuser. Sie erreichen den Kunden. Der Kunde trifft seine Wahl, und die Schuhe gehen wieder woanders hin. Das führt nur zu einem CO₂-Fußabdruck. Wie können Sie dazu beitragen, die Umweltbelastung durch die Logistik und den Lagerhausmarkt im Allgemeinen zu verringern? Welche Rolle kann ein Entwickler dabei spielen?
Das tun wir bereits. Die Frage lautet nicht: „Welche Rolle könnte der Bauträger spielen?“, sondern „Welche Rolle spielt der Bauträger?“. Das ist nicht die Zukunft. Wir sollten die Dekarbonisierung nicht als etwas betrachten, das erst noch kommen muss. Es ist etwas, das wir schon seit langem tun. Was mich am meisten begeistert, sind die einfachen Lösungen, die umgesetzt werden und eine große Wirkung zeigen. Es gibt Destructifier, die Oberflächen mischen und dafür sorgen, dass wir das gesamte Lagerraumvolumen gleichmäßig beheizen. Es gibt zusätzliche Dämmung, zusätzliche Wandstärke, Dachstärke. Es gibt Dichtungen an den Laderampen. Das sind sehr viele Elemente, die wir als Entwickler, die versuchen, unser Produkt in die A++-Kategorie zu bringen, bereits umsetzen. Das sind sichtbare Einsparungen beim Energieverbrauch. Ich denke, dass angesichts der heutigen Situation und dessen, was wir auf dem Markt beobachten – nämlich einen Anstieg der Energiekosten –, einerseits die Energiekosten steigen und andererseits das Bewusstsein der Unternehmen für die Notwendigkeit, sich um die Umwelt zu kümmern, wächst. Wir können beobachten, dass sich die Erwartungen in Bezug auf das Klima und die wirtschaftliche Entwicklung angeglichen haben, sodass sich die Amortisationszeiten selbst für Photovoltaikanlagen nicht mehr über Jahrzehnte erstrecken, sondern es sich um echte Einsparungen handelt, die den Kunden leicht als sinnvoll darlegbar sind.
Können Sie Lösungen nennen, die sich auf die Einsparungen der Mieter auswirken werden? Später dann für Investoren, später für Gebäudeeigentümer, ich weiß nicht … in einem, zwei, drei, fünf Jahren? Wo kann man diese Einsparungen und Umweltmaßnahmen noch weiter verschärfen? Wo können wir hier nach Ideen suchen? In welchen Bereichen?
Was Lösungen angeht, können wir noch etwas tun… Vor einigen Monaten sind wir dem Verband Proptech Foundation beigetreten. Eine Verwaltungsgesellschaft, die für Innovation zuständig ist. Sie stellt innovative Produkte vor, oft von Start-ups – Unternehmen, die versuchen, etwas Neues zu entwickeln. Und wir beteiligen uns daran. Wir greifen solche Innovationen auf. Die Zukunft kann uns sehr schnell überraschen. Ich glaube, 7R war das erste Unternehmen, das LED zum Standard im Lagerbereich gemacht hat. Es ist noch gar nicht so lange her – sagen wir vor zehn Jahren – dass eine Leuchtstoffröhre zur Grundausstattung in jedem Lager gehörte. Und in Aquarien ebenfalls. 7R war das erste Unternehmen, das LEDs als Standard eingeführt hat. Jetzt sind wir das erste Unternehmen, das LEDs mit dem DALI-Protokoll einführt. Das ist eine Steuerung, die das Dimmen der Beleuchtung in Abhängigkeit vom Tageslicht oder von erfasster Bewegung ermöglicht. Und das ist eine dieser Innovationen, für die der Kunde bisher extra bezahlen musste. Wir bringen jede solche Innovation auf den Markt. Wir versuchen, immer einen Schritt voraus zu sein. Wir versuchen, dem Kunden zu zeigen: „Hey, hör mal zu. Bei uns müssen Sie dafür nicht extra bezahlen. Wir bieten es Ihnen als Standard an, und dank dessen erhalten Sie einen zusätzlichen Punkt in Ihrer Bewertung. In der Bewertung, wie Sie sich um Ihre Mitarbeiter kümmern. Wie Sie sich um Ihre Mitarbeiter kümmern, wie Sie sich um die Umwelt kümmern – dieses Gebäude altert langsamer. Die Menschen arbeiten besser. Wenn die Menschen besser arbeiten, sind sie effizienter.
Werden neue Lösungen in Lagern weiterhin zum Einsatz kommen? Lager werden sich weiterentwickeln, und diese Entwicklung wird sicherlich nicht zum Stillstand kommen, oder?
Das Lager wird ein Lager bleiben. Die Herausforderung für die Logistik im Allgemeinen ist der Personalbedarf. Unsere Kunden verfügen bereits über Systeme wie MiniLoad und AutoStore. Das ist Vollautomatisierung. Das sind die Roboter. Zehn dieser Roboter verbrauchen so viel Strom wie ein Staubsauger, sodass wir den Energieverbrauch minimieren. Bei AutoStore maximieren wir die Effizienz – das sind Tausende von Paketen, die wir normalerweise auf einer riesigen Fläche lagern müssten. Hier können wir die Nutzung dieses Gebäudevolumens intensivieren.
Vielen Dank. Unser Gast heute war Aleksander Kuźniewski – Business Development Director bei 7R. Ich möchte Sie herzlich zu einer weiteren Folge der Podcast-Reihe „7R.Blog.On“ einladen.
