Der Immobilienmarkt für Hyperscale- und Wholesale-Rechenzentren wächst in Polen rasant, doch deren Realisierung gleicht bis zu einem gewissen Grad einem Hindernislauf. Die Zusammenarbeit mit einem geeigneten lokalen Bauträger bei solchen Investitionen erspart den globalen Giganten viel Zeit, Schwierigkeiten und kostspielige Überraschungen – erklärt Oliwer Goliński, Spezialist für Rechenzentrumsentwicklung bei 7R.
Der Lagerflächenentwickler baut seine Aktivitäten im Bereich Rechenzentren aktiv aus und konzentriert sich dabei auf großflächige Rechenzentren im BTS- und BTO-Modell. Diese werden Cloud-Giganten und internationale Rechenzentrumsbetreiber bedienen, die auf der Welle der gerade in Polen entstehenden sogenannten Cloud-Regionen wachsen, also Standorte mit höherer Verfügbarkeit und Wettbewerbsfähigkeit verschiedener Cloud-Dienste.
Solche Kunden haben hohe Ansprüche, strenge Vorgaben und oft auch fertige, standardisierte Entwürfe aus früheren Projekten im Ausland, die entsprechend und zügig an den polnischen Markt und dessen Anforderungen angepasst werden müssen, da die Branche eine schnelle Fertigstellung solcher Objekte anstrebt – innerhalb von etwa 18 Monaten.
„Solche Zeitpläne sind ohne die sogenannte Vorentwicklung nicht möglich, bei der bereits im Vorfeld die fristgerechte Einholung von Genehmigungen und die Bereitstellung von Versorgungsanschlüssen berücksichtigt werden, einschließlich der vertraglichen Sicherung von für Rechenzentren entscheidenden, überdurchschnittlich hohen Anschlussleistungen“, sagt Oliwer Goliński.
7R verfügt über ein breites Portfolio an Immobilien, die für Rechenzentren vorbereitet sind, sowie über Erfahrung in der Bereitstellung von Flächen, die einen reibungslosen Betrieb hochmoderner technischer Infrastruktur gewährleisten.
„Im Rahmen unserer Vorentwicklung bereiten wir das Gelände gleichzeitig für Rechenzentren und Lagerhallen vor. Dank dieses Ansatzes sind wir in der Lage, Immobilien verschiedenen Kundengruppen anzubieten und gleichzeitig die Risiken auf unserer Seite zu minimieren. Ohne diese Strategie wäre eine spekulative Vorbereitung von Immobilien für den Bau von Rechenzentren nicht möglich“, fügt Oliwer Golińskihinzu .
Lokale Erfahrung ist Gold wert
Unkenntnis der lokalen Gepflogenheiten, die Komplexität der Verwaltungsprozesse oder das Fehlen zuverlässiger Partner – Architekturbüros, Generalunternehmer, Experten für die Zusammenarbeit mit lokalen Behörden und Kommunalverwaltungen – können ausländische Investoren teuer zu stehen kommen. So ist beispielsweise allein die Beschaffung geeigneter Anschlussleistungen, obwohl von entscheidender Bedeutung, oft schwierig, zeitaufwändig und erfordert gute Kenntnisse der Anbieter, ihrer Verfahren und Möglichkeiten. Dank guter lokaler Beziehungen und der Erfahrung des Entwicklers muss sich der Mieter oder Käufer eines Rechenzentrums darüber keine Gedanken machen.
„Dieses lokale Know-how ist oft der entscheidende Faktor, um positive Entscheidungen von den Versorgungsunternehmen zu erhalten, die manchmal die gesamte Energieinfrastruktur in der Umgebung speziell für das Rechenzentrum umbauen müssen“, sagt Oliwier Goliński. „Man muss wissen, wie man einen solchen Antrag stellt und wie man mit den Versorgern verhandelt. Ohne dieses Wissen riskieren wir, im Projektablauf sogar viele Monate zu verlieren. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Bauträger ist ein enormer geschäftlicher und finanzieller Vorteil“, führt er aus.
Ruf in der Branche
Aufgrund der Besonderheiten des Marktes sind die termingerechte und reibungslose Abwicklung von Projekten für die Entwickler selbst von strategischer Bedeutung und stellen eine große Herausforderung dar. Hyperscale-Rechenzentren sind kostspielige Bauvorhaben, die meist nach dem Just-in-Time-Prinzip errichtet werden, was bedeutet, dass der straffe Zeitplan keinerlei größere Fehler oder Verzögerungen zulässt.
Zudem ist der Markt – trotz des enormen Bedarfs und des Wachstums – sehr klein: Er besteht lediglich aus etwa einem Dutzend Endkunden. Das bedeutet: Wenn es einem Bauträger nicht gelingt, ein Projekt für einen dieser Kunden zufriedenstellend umzusetzen, kann er wohl kaum mit einer weiteren Zusammenarbeit in diesem Sektor in der Zukunft rechnen.
„Es steht viel auf dem Spiel. Dank unserer Erfahrung aus der Umsetzung von Dutzenden Industrieprojekten in den letzten Jahren wissen wir, was uns erwartet“, betont Oliwer Goliński.
