Der Mietprozess Schritt für Schritt

Tomasz Szpyt: Guten Tag und herzlich willkommen zur Podcast-Reihe von 7R.Blog.On. Mein Name ist Tomasz Szpyt, und gemeinsam mit unseren Gast-Experten werden wir über aktuelle Trends in der Lagerimmobilienbranche sprechen. Heute begrüßen wir im Studio Maciej Krawiecki, Head of Leasing bei 7R.

Maciej Krawiecki: Guten Tag.

Tomasz: Guten Tag. Wir werden Schritt für Schritt besprechen, wie der Vermietungsprozess abläuft. Maciej, der Lagerflächenmarkt ist im Grunde genommen bis zum Überkochen aufgeheizt. Wie sieht die Situation derzeit eigentlich aus? Kommt der Mieter zum Bauträger oder sucht der Bauträger den Mieter?

Maciej: Das Thema ist sehr komplex, denn was im letzten Jahr tatsächlich passiert ist … zunächst die Pandemie und der erste Lockdown. Was auf dem Lagerflächenmarkt in Polen vor sich ging … jeder fragte sich, wie es weitergehen würde. Die Struktur der abgeschlossenen Mietverträge entsprach, sagen wir mal, 20–25 % unserer ursprünglichen Erwartungen. Seit Mitte 2020 werden jedoch jeden Monat neue Höchststände und Rekorde gebrochen, und tatsächlich haben zu Beginn diejenigen profitiert, die viel freie Fläche und viele Leerstände hatten, da die Lieferkette aus China ins Stocken geraten war, was dazu führte, dass viele Unternehmen bis heute tatsächlich unter der Lieferung von Halbfertigprodukten, Rohstoffen oder Bauteilen leiden. Am stärksten leidet in dieser Hinsicht wohl die Automobilbranche. Seitdem erleben wir jedoch tatsächlich einen regelrechten Boom.

Ich halte das für sehr ungerecht, und deshalb möchte ich in diesem Podcast hervorheben, welche wichtige Rolle ein Makler für den Bauträger und für den Kunden spielt. Dass ein Kunde zum Bauträger kommt, ist super, aber es ist eine langwierige Arbeit von mehreren Monaten, bis der Makler die Vorteile erklärt und aufzeigt, sich intensiv mit den Abläufen des Kunden auseinandersetzt und ihm konkret vor Augen führt, welche Einsparungen sich daraus ergeben. Wenn wir also den Kunden ein wenig erreichen, haben wir bereits die Möglichkeit, daran zu arbeiten. Das ist der erste Schritt, nämlich die Verbindung zwischen Kunde und Bauträger herzustellen. Damit fängt eigentlich alles an. Gehen wir Schritt für Schritt weiter… Wir erhalten eine Anfrage, und je nachdem, ob der Kunde Erfahrung mit solchen Transaktionen hat, ob er von einem Makler vermittelt wurde oder ob das für ihn etwas völlig Neues ist. Zum Beispiel in einem Objekt der Klasse B, wo die Miete in Zloty angegeben ist, es einen einzigen Satz gibt und man eigentlich nicht genau weiß, wofür. Unsere Aufgabe ist es also, all diese Informationen zu verarbeiten, d. h. auch ein vorläufiges Angebot zu erstellen, die Rahmenbedingungen darzulegen und zu erklären, was beispielsweise die Norm NFPA13 ist, also der Brandschutz des Gebäudes. Für manche ist das etwas, das ihnen so erscheint: „Cool, es gibt Sprinkler, das wird super.“ Das bringt zwar auch viele Einschränkungen bei den gelagerten Produkten mit sich, bietet aber natürlich enorme Möglichkeiten, und hier liegt unsere Aufklärungsrolle: Wir erhalten die erste Anfrage, das erste Angebot, und daran erkennen wir, inwieweit die Anfrage eines bestimmten Kunden ein Benchmark ist und inwieweit ein echter Wunsch nach einem Standortwechsel oder der Eröffnung eines neuen Standorts besteht. Wir erreichen ein sehr breites Spektrum an Kunden. Für manche ist ein Lager mit 10.000 m² lichte Höhe – okay, die Möglichkeit zur Hochregallagerung, fünf Ebenen (0+4), also fünf Lagerebenen, Hochregallager, die Möglichkeit zur Induktionsbeleuchtung – super, mega. Selbst unser aktueller Standard von 11,7, also sechs Lagerebenen, bietet enorme Möglichkeiten, aber für manche Kunden, die zuvor in Objekten der Klasse B waren, wo die Gebäudehöhe 4 m beträgt, gilt: „Oh Gott, ich habe vier, das sind dann plus zwei … wie soll ich das heizen?“ Ich kann euch also tatsächlich sagen, dass das Spektrum unserer Erfahrungen sehr groß ist. Dass jeder Tag ganz anders aussieht und ich darüber mit meinem über 20-köpfigen Team spreche, läuft so ab: „Hey, Maciek, hör mal… Ich bin schon so viele Jahre in dieser Branche. Ich dachte, ich komme einfach her, weiß, was ich tue, und es ist mehr oder weniger immer dasselbe.“ Nein. Jeder Tag ist anders.

Tomasz: Genau, wie unterscheiden sich die Ansätze der Mieter bei der Anmietung von Lagerflächen, was ihre Erwartungen angeht … Wem muss man eigentlich Schritt für Schritt erklären, wie das abläuft? Ich weiß selbst, dass es auch Profis gibt, die ihr gesamtes Geschäft auf Lagerflächen aufgebaut haben und genau wissen, wie das Spiel läuft.

Maciej: Auf jeden Fall. In der Regel ist dieses erste Lagerhaus ein echter Game Changer für das Unternehmen – zu verstehen, wie das funktioniert, dass es sich um eine Triple-Net-Lease-Struktur handelt, d. h. dass sich alle Kostengruppen aus der Miete, der Verwaltungsgebühr und den Nebenkosten zusammensetzen und alle Kosten de facto dem Mieter zugewiesen werden. Das sind meist kleinere Transaktionen, sagen wir bis zu 5.000 m², und wir lachen tatsächlich darüber, dass es manchmal einfacher ist, 50.000 m² zu vermieten als 1.000 m², wegen der vielen Fragen und der Menge an Erklärungsarbeit zu den einzelnen Themen, was aber auch super ist, denn es ist für mich und mein Team wirklich sehr wichtig, auch bei so einer 1.000 m²-Fläche alles zu erklären und nicht nach dem Motto: „Hey, das sind doch nur 1.000 m²“ zu handeln – wir bauen Beziehungen auf. Wir bauen Beziehungen zu Unternehmen auf, wir bauen Beziehungen zu Menschen auf, und diese Menschen kommen zu uns zurück, was auch eine unserer großen Stärken im Zusammenhang mit unserem Wachstum von 40–45 % im Jahresvergleich ist. Auf der anderen Seite gibt es ein ganz anderes Beispiel: Es kommen Kunden, die sagen: „Hey, ich bin ein internationaler bzw. polnischer, aber großer Akteur. Ich weiß ganz genau, was ich will. Ich weiß nicht nur, welche Fläche ich will, sondern das ist meine Spezifikation, und nur diese Spezifikation akzeptiere ich. Wenn du also in der Lage bist, an einem deiner Standorte zu bauen, der Masterplan dies zulässt, die gesamte Planung im Griff hast und die Baugenehmigung innerhalb von 8–9 Monaten einholen und uns das liefern kannst, dann können wir darüber reden.“ Das ist auch cool, denn wir haben es mit einem fertigen Produkt zu tun, ohne etwas neu entwickeln zu müssen, und wir begeben uns nicht in die F&E des Kunden, um eine maßgeschneiderte Lösung für ihn zu suchen, sei es eine BTS- oder eine Multi-Customer-Lösung. Allerdings ist das tatsächlich eine kurze Sache.

Tomasz: Aber um ein Lagerhaus in 6–8 Monaten fertigzustellen, fängt man nicht erst mit dem Kauf eines Grundstücks an, sondern muss bereits über ein gewisses Portfolio und die entsprechenden Möglichkeiten verfügen, die zumindest durch eine gesicherte Finanzierung gewährleistet sind…

Maciej: Im Allgemeinen sieht der gesamte Entwicklungsprozess so aus… Ganz kurz gesagt handelt es sich um eine Zusammenarbeit zwischen den Abteilungen Land and Acquisition, Development, Capital Market und Leasing: Wenn ein Grundstück zur Verfügung steht, erstellt die Entwicklungsabteilung gemeinsam mit uns einen ersten Kostenplan, anhand dessen wir prüfen, ob sich der jeweilige Standort in Bezug auf Vermietung, Miete und Wirtschaftlichkeit – also natürlich auch im Hinblick auf die Baukosten – rentiert. Und natürlich denken wir als Entwickler über den sogenannten Exit nach, das heißt, all diese Bereiche müssen sehr eng zusammenarbeiten. Wir sind tatsächlich ein zurückhaltender Entwickler, wenn ich das mal ganz unbescheiden sagen darf. Wir achten darauf, nur fertige Objekte auf den Markt zu bringen, das heißt, wir prahlen nicht mit der Unterzeichnung eines Vorvertrags für ein Grundstück, denn davon gibt es jede Menge. Wir haben derzeit 2–3 Millionen m² Grundfläche in unserer Datenbank, auf der wir in den nächsten 2–3 Jahren Bauprojekte realisieren und Flächen an unsere Mieter übergeben wollen. Aber tatsächlich versuchen wir, erst dann auf den Markt zu gehen, wenn die Fläche: erstens gesichert bzw. gekauft ist; zweitens mindestens über eine Umweltgenehmigung oder sogar schon eine Baugenehmigung verfügt. Was wir also tun wollen – wir wollen mit einem Produkt an den Markt gehen, das zu 100 % sicher ist. Wenn bereits eine Baugenehmigung vorliegt oder zumindest eine Umweltgenehmigung, dann wissen wir, dass wir das Projekt innerhalb dieser acht Monate problemlos fertigstellen können. Aber auch umgekehrt ist es uns wichtig, dass unsere Partner – dazu zählen Kunden, Makler und lokale Behörden – sicher sein können: Wenn ein Angebot von uns kommt, dann ist dieses Angebot verlässlich. Wir stützen uns auf sehr großes Vertrauen.

Tomasz:Ich verstehe. Auf der einen Seite gibt es Mieter, die den professionellen Lagerimmobilienmarkt erst richtig entdecken; sie mieten tausend, zweitausend oder fünftausend Quadratmeter. Auf der anderen Seite gibt es Mieter, die globale Akteure sind. Ich würde gerne ein wenig über die Anforderungen dieser zweiten Gruppe fragen. Mit welchen ungewöhnlichen Anforderungen hinsichtlich Fläche, Lage und Ausstattung des Lagers hattet ihr es zu tun?

Maciej: Es gibt kleine Kunden mit hohen Anforderungen. Bei einem unserer Last-Mile-Projekte in Warschau in der Działkowa-Straße mussten beispielsweise alle Piloten, die eine Lizenz erwerben mussten, bisher dafür nach Großbritannien fliegen. Derzeit verfügen wir über eines der ersten Pilotenausbildungszentren in Mittel- und Osteuropa, und wir haben dort Simulatoren, mit denen die Piloten ihre Lizenzen erneuern können. Es gibt also tatsächlich ein Pilotenausbildungszentrum, dort gibt es beispielsweise Simulatoren für die Boeing 787. Ich würde sagen, das ist etwas Besonderes. Was hingegen die großen Akteure betrifft… Wir können in jeden Sektor einsteigen, denn jeder hat etwas Besonderes, denn jeder hat ein Produkt, das auf seine Weise einzigartig ist. Was derzeit jedoch einen sehr starken Boom erlebt, ist die Nutzung und Optimierung von Flächen. Um noch einmal auf Covid und die Lieferkette zurückzukommen… Viele Unternehmen haben Covid überstanden, weil sie über Lagerbestände verfügten. Ich habe selbst ein Postgraduiertenstudium in Logistik zu diesem Thema absolviert, und Lagerbestände sind Kosten – niemand will Lagerbestände haben, aber die Lagerbestände haben den Ausschlag gegeben. Wer keine Vorräte hatte, ist sehr oft gescheitert. Was wir sehen, ist eine totale Veränderung der Konsumgewohnheiten. Wir sehen, dass aufgrund der Schließung von Einkaufszentren sehr viele Kunden, insbesondere ältere Kunden – das kann ich aus der Perspektive meiner Eltern sagen, die bisher: „Internet? Hallo, wie bitte?“, sich jetzt keinen anderen Einkauf als online vorstellen können, bei Firmen wie Frisco oder Barbora, die ihnen Lebensmittel liefern können. Firmen wie Zalando, Amazon oder Inditex liefern ihnen Kleidung. Tatsächlich verlagert sich der konventionelle Verkauf komplett hin zum Online-Verkauf. Folglich müssen die Lieferkette und die Lagerflächen stark umgestaltet werden, sodass große Akteure auf viel Automatisierung und viele Zwischenebenen setzen. Wenn du nach solchen Dingen fragst, die spezifisch sind, aber gerade sehr stark im Kommen sind, würde ich auf Pictower setzen. Pictower sind die Zukunft: Automatisierung, Miniloader, AutoStory. Das ist es, was dafür sorgt, dass erstens weniger menschliche Fehler passieren, der Platz besser genutzt wird, weil wir in die Höhe gehen, die Kommissioniergeschwindigkeit steigt, und natürlich, wenn man dann noch weiterdenkt: Lager, Pictower, aber auch die letzte Meile, also die Lieferung am selben Tag, spätestens am nächsten. Also gehen wir in die Details: natürlich Sprinkler im Zwischengeschoss, natürlich Fluchtwege, Außentreppen, Brandschutz... Eine Menge Dinge, aber dafür sind wir da, als 7R. Ein Kunde kommt zu uns und sagt: „Hört mal, ich habe eine Idee. Ich finde, es wäre cool, das in Form eines Zwischengeschosses zu machen.“ Und jetzt streben wir im Rahmen von 7R auch ständig danach, die Prozesse zu optimieren, um ein bisschen weiter zu gehen… Nicht nur ein Angebot für ein Standardlager zu unterbreiten, sondern wir haben eine Forschungs- und Entwicklungsabteilung gegründet, die ständig darüber nachdenkt, was man besser machen kann, wie man das Gebäude anpassen kann, wie man das Gebäude so universell wie möglich gestaltet, damit man später viele verschiedene Lösungen umsetzen kann. Vor allem aber, wie man die Idee des Kunden verwirklichen kann – das klingt vielleicht etwas komisch, aber wir erfüllen Träume.

Tomasz: Wenn du ein paar der wichtigsten Grundsätze nennen könntest, nach denen sich 7R bei der Zusammenarbeit mit den Mietern richtet, welche wären das?

Maciej: Ich würde wohl mit der Flexibilität beginnen. Wir sind ein polnisches Unternehmen, das auf enormes Vertrauen und riesiges ausländisches Kapital zurückgreifen kann, aber wir sind Menschen, die versuchen, jede Herausforderung individuell anzugehen, denn es geht nicht darum, dass wir ein Problem haben – es ist eine Herausforderung. Wir betrachten es als Herausforderung und wollen sie lösen. Zweitens: Als wir stark in den Markt eingestiegen sind, haben wir uns im engsten Kreis überlegt, worauf wir setzen wollen. Wir haben festgestellt, dass wir auf die Qualität der Objekte setzen wollen, darauf, dass es nicht das billigste Objekt ist, das zu den niedrigsten Preisen vermietet und verkauft wird… Wir machen weiter. Wir wollen, dass diese Objekte eine Art Trendsetter sind. Das lässt sich jetzt auf dem Markt beobachten: Selbst die Größten beginnen, uns nachzuahmen, indem sie die Farben der Fassaden ändern, bestimmte technische Lösungen in ihren Standard aufnehmen und auf ökologische Lösungen setzen. Unsere Umweltfreundlichkeit besteht darin, dass wir viele Lösungen anwenden: dickere Dämmungen der Trennwände, also des Daches und der Fassade, Photovoltaik, Grauwasserrückgewinnung; etwas, das wir standardmäßig tun und nicht nur, wenn der Kunde dafür bezahlt. Hier haben wir also wohl eine coole Synergie gefunden, denn wir sind in der Lage, einen Teil unseres Gewinns – sagen wir es ganz offen – abzugeben, um ein besseres Lagerhaus zu bauen, das dem Kunden länger dient, länger modern bleibt, langsamer altert, und der Kunde zahlt dafür keinen Aufpreis. Das heißt, wir bewegen uns im Rahmen derselben Marktpreise wie andere Bauträger, bieten aber Premium-Qualität.

Tomasz: Zu Beginn unseres Gesprächs hast du erwähnt, dass diejenigen gewonnen haben, die über Vorräte verfügten. Aber die Pandemie hat auch gezeigt, wie schnell sich das Geschäftsumfeld und die Rahmenbedingungen auf praktisch jedem Markt in diesem Land und darüber hinaus ändern können. Könntest du vielleicht ein paar Sätze zur Prognose sagen, wie sich die Situation im nächsten Jahr oder in den nächsten zwei Jahren entwickeln könnte? Ist die Lage derzeit so unvorhersehbar, dass du das lieber nicht tun möchtest?

Tomasz: Mal sehen, was die Zukunft bringt.

Maciej: Auf jeden Fall.

Tomasz: Im Moment ist es sicher, aber man muss auch vorsichtig sein, was die weitere Entwicklung angeht.

Maciej, ich bedanke mich herzlich für das Gespräch, und Ihnen allen dafür, dass Sie sich unser Gespräch angehört haben. Ich lade Sie schon jetzt zum nächsten Podcast aus der Reihe 7R.Blog.On.

Maciej: Danke .