Lagerhäuser zählen – im wörtlichen wie im übertragenen Sinne

In Zeiten steigender Inflation und steigender Lagermieten suchen Mieter nach Einsparmöglichkeiten. Wo sich diese finden lassen und wo man besser nicht suchen sollte, wenn man nicht noch mehr bezahlen will, erklärt uns Magdalena Kostjan, Leasing Director bei 7R.

Wie hoch sind die Mieten in Polen und wovon hängen sie ab?

Die Grundmieten in Polen liegen derzeit im Durchschnitt bei etwa 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter und Monat, wobei dies von der Region, der Art der Immobilie und der Mietdauer abhängt. In den letzten Jahren war Polen die europäische Region mit den niedrigsten Mieten, doch in den letzten Monaten ist ein Aufwärtstrend zu beobachten. Man muss jedoch bedenken, dass die Mieten in Polen im Vergleich zu den Preisen im Ausland – beispielsweise in der Tschechischen Republik oder in Deutschland – immer noch relativ niedrig sind. Das bedeutet, dass wir nach wie vor ein Land sind, das attraktive Bedingungen für die Unternehmensentwicklung bieten kann. Deshalb bleibt der polnische Markt sowohl für Investoren als auch für Eigentümer sehr attraktiv.

Der Krieg an unserer Ostgrenze hat sich verschärft. Welche Auswirkungen hat dies auf den Lagerhaltungsmarkt?

Die Situation könnte sich also zu unserem Vorteil entwickeln

Krieg spielt bei der Geschäftsentwicklung keine Rolle – außer vielleicht in der Rüstungsindustrie. Ich versuche jedoch immer, das Positive zu sehen. Noch vor zwei Jahren hatten alle Angst vor der Pandemie, die sich letztendlich aufgrund des rasanten Wachstums des E-Commerce als Segen für die Lagerbranche erwies. Die Verlagerung so vieler Unternehmen ins Internet löste eine Welle neuer Investitionen aus. Dazu gehörten sowohl Neubauprojekte mit einer Fläche von bis zu 50.000 m² als auch die Erweiterung bestehender Mietverträge. Die Veränderungen, mit denen wir uns auch heute noch auseinandersetzen, werden den Lagerflächenmarkt maßgeblich prägen, und wie so oft nach einer Krise wird der Markt reifen.

Aber am Anfang herrschte Unsicherheit… 

Ja. Durch den Krieg herrschte Unsicherheit, genau wie jetzt. Eine der Folgen des Krieges ist ein weiterer Anstieg der Baupreis. Alle hatten erwartet, dass sich die Preise nach dem Ende der Pandemie stabilisieren würden, doch dann kam die Krise in der Ukraine. Der Krieg bedeutet, dass sich die gesamte Lieferkette an die neue geopolitische Lage anpassen muss, in der wir uns befinden. Die Unternehmen versuchen, ihre Lieferketten zu verkürzen und Geschäfte vor Ort zu generieren.

Auch die Mietkosten steigen rasant…

Die steigenden Kosten ergeben sich aus einer Analyse der Marktsituation und sind nicht auf Margen zurückzuführen. Steigende Mieten sind eine natürliche Folge der Veränderungen, mit denen wir alle derzeit zu kämpfen haben. Es sei noch hinzugefügt, dass die Mieten in Polen seit vielen Jahren nicht gestiegen sind, obwohl sich das Geschäftsumfeld stark verändert hat.

Wo lassen sich in diesem Fall Einsparungen erzielen? Was kann ein Mieter tun, um Kosten zu senken?

Zunächst einmal lohnt es sich, sich die Frage zu stellen, woraus sich die Mietkosten eigentlich zusammensetzen. Wenn wir einen Mietvertrag unterzeichnen, sollten wir auf drei Faktoren achten: die Miete, die Nebenkosten und die Strom-, Wasser- und Gasrechnungen. Man muss sich bewusst sein, dass ein Mietvertrag immer sowohl die Grundmiete, auch als Nominalmiete bezeichnet, als auch die Effektivmiete enthält. Die Effektivmiete ist die Miete nach Abzug etwaiger Rabatte, die ein bestimmter Bauträger gewährt. Wie diese Rabatte im Laufe der Zeit ausgezahlt werden, hängt vom Mieter ab, davon, wie er die Räumlichkeiten gestalten möchte, und davon, ob er zu Beginn des Mietverhältnisses aufgrund von Umzugskosten oder ähnlichen Faktoren niedrigere Kosten benötigt.

Bei der Suche nach einem neuen Mietstandort konzentriert sich ein Mieter oft auf niedrige Effektivmieten, da er davon überzeugt ist, dass er dadurch die niedrigsten Gesamtkosten erzielt. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Es sei darauf hingewiesen, dass es eine Vielzahl weiterer Faktoren gibt, die die Gesamtkosten beeinflussen, darunter die Arbeits- und Transportkosten, die vom jeweiligen Standort abhängen. Zunächst ist die Art der vom Mieter ausgeübten Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen. Logistikunternehmen haben andere Anforderungen als Produktionsbetriebe und E-Commerce-Geschäfte. Jedes Projekt ist anders und erfordert daher einen individuellen Ansatz. Entscheidend ist, dass Mieter und Bauträger bereits in der Planungsphase zusammenarbeiten, damit die gewählten Lösungen zu Einsparungen bei der Gebäudenutzung führen.

Was die Nebenkosten betrifft, so bestehen diese hauptsächlich aus Grundsteuern und Instandhaltungskosten für das Gebäude. Diese Kosten hängen meist nicht vom Mieter ab.

Und was ist mit den ständig steigenden Nebenkosten? Gibt es eine Möglichkeit, diese zu begrenzen?

Die Höhe der Nebenkosten hängt davon ab, wie viel man verbraucht. Das bedeutet, dass jeder Mieter genau für das bezahlt, was er verbraucht. Dennoch sollte man hinzufügen, dass wir zwar grundsätzlich keinen Einfluss auf die Höhe der Nebenkosten haben, aber sehr wohl – und zwar einen nicht unerheblichen – Einfluss darauf, wie viel wir verbrauchen.

Hier kommen moderne Systeme und Lösungen zum Einsatz. Fortschrittliche Technologie minimiert einerseits die Umweltbelastung und senkt andererseits die Kosten für die Instandhaltung eines Gebäudes. Bei 7R haben wir Lösungen wie Solaranlagen, LED-Beleuchtung mit DALI-Steuerungssystemen und Bewegungssensoren, verbesserte Dämmung für Wände und Dächer, Destratifikatoren sowie moderne Heiz- und Klimaanlagen mit Wärmerückgewinnungssystemen für Büro- und Gemeinschaftsbereiche eingesetzt. Jedes dieser Systeme stellt zwar eine zusätzliche Investition dar, soll jedoch die Kosten für die Instandhaltung eines Gebäudes senken und damit die von den Mietern zu zahlenden Rechnungen reduzieren.

Angesichts der langfristigen Mietverträge für Lager- und Produktionsflächen wird sich die Kapitalrendite sicherlich deutlich bemerkbar machen. Ich möchte noch hinzufügen, dass 7R eine auf ESG-Kriterien basierende Investitionsstrategie verfolgt und wir im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung bauen. Für uns ist es wichtig, sowohl die Umwelt zu schützen als auch für das Wohlbefinden unserer Kunden am Arbeitsplatz und die Transparenz unserer Entwicklungsprozesse zu sorgen.