Begriffsverzeichnis 7R
Built-to-Suit (BTS)
Was sollte man wissen?
Die „Built-to-Suit“-Option wurde als Antwort auf die Bedürfnisse von Unternehmen entwickelt, deren betriebliche Besonderheiten einen effizienten Betrieb in Standard-Logistikparks unmöglich machen. Herkömmliche Lagermodule bieten universelle Parameter (z. B. Bodenbelastbarkeit, Lagerhöhe), während BTS die Planung jedes einzelnen Elements ermöglicht – vom Standort des Grundstücks und der Verfügbarkeit von Versorgungsanschlüssen bis hin zu einem individuellen Stützenraster, Verstärkungen für schwere Maschinen oder speziellen Kühl- und Tiefkühlbereichen.
In der Praxis beginnt der Realisierungsprozess eines BTS-Objekts mit einer detaillierten Analyse der betrieblichen Anforderungen des Mieters. Auf dieser Grundlage sichert sich der Bauträger das Grundstück, holt die erforderlichen Bau- und Umweltgenehmigungen ein und errichtet anschließend das Objekt „schlüsselfertig“. Der Mieter unterzeichnet einen langfristigen Mietvertrag (häufig für 10–15 Jahre oder länger), wodurch er vermeidet, sein eigenes Kapital in der Immobilie zu binden (CAPEX wird in OPEX umgewandelt), und gleichzeitig die volle Kontrolle über die Funktionalität des Gebäudes behält.
Diese Lösung findet vor allem Anwendung bei Unternehmen aus den Bereichen E-Commerce (die eine hochentwickelte Automatisierung und Mezzanine-Etagen erfordern), Leichtindustrie (die eine erhöhte Leistungszuweisung und spezielle Anlagen benötigen) sowie in der Vertragslogistik und der Pharmabranche. Varianten des BTS-Modells können Objekte vom Typ „Sale and Leaseback“ sein (bei denen der Mieter die Immobilie an den Bauträger verkauft und sie sofort zurückmietet) oder Hybridgebäude, die Produktionsflächen mit einem repräsentativen Firmensitz verbinden.
Built-to-Suit (BTS) in der Praxis bei 7R
Das Unternehmen 7R ist seit Jahren auf die Bereitstellung technologisch fortschrittlicher „Built-to-Suit“-Objekte für Marktführer in den Bereichen Fertigung, Logistik und E-Commerce spezialisiert. Dank eines flexiblen Ansatzes und eines Teams aus Ingenieuren realisiert 7R maßgeschneiderte Projekte, die mit fortschrittlichen Lösungen im Bereich der Nachhaltigkeit (Green Standard 7R) ausgestattet sind, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen, Wärmerückgewinnungssysteme oder die BREEAM-Zertifizierung auf dem Niveau „Excellent“ oder „Outstanding“. Beispiele für solche Projekte sind spezielle Distributionszentren und Produktionsstätten, die im BTS-Modell an wichtigen Verkehrsknotenpunkten in ganz Polen errichtet werden.
BTS und Speculative Building – die wichtigsten Unterschiede
| Kriterium | Built-to-Suit (BTS) | Speculative Building (Mehrmieter-Lagerhaus) |
|---|---|---|
| Anpassung an die Bedürfnisse | 100 % maßgeschneidertes Projekt (Grundriss, Installationen, Hochregallager) | Standardfläche, geringfügige Änderung |
| Lieferzeit | Länger (in der Regel 10–14 Monate ab der Sicherung des Grundstücks) | Sofort oder kurzfristig (sofort verfügbar) |
| Laufzeit des Mietvertrags | Langfristig (in der Regel 10–15 Jahre) | Mittelfristig (in der Regel 3–5 Jahre) |
| Standort | Auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten oder entsprechend ausgewählt | Der bestehende Logistikpark des Bauträgers |
| Anfängliche Investitionen des Mieters | Niedrig (die Baukosten werden vom Bauträger übernommen) | Niedrig |
Häufig gestellte Fragen
Der Hauptunterschied liegt in den Eigentumsverhältnissen und der Finanzierung. Beim BTS-Modell (Built-to-Suit) errichtet der Bauträger eine maßgeschneiderte Anlage, bleibt jedoch deren Eigentümer (oder verkauft sie an einen Fonds), während der Kunde das Gebäude auf der Grundlage eines Mietvertrags nutzt. Beim BTO-Modell (Built-to-Own) handelt es sich um ein Modell zur Realisierung einer gewerblichen Investition – eines Lager- oder Produktionsgebäudes –, bei dem der Bauträger die Anlage direkt für den Auftraggeber entwirft und errichtet, wobei diese in dessen Eigentum übergeht. Bei diesem Modell wird der Investor nach Fertigstellung zum alleinigen Eigentümer der Immobilie und finanziert das gesamte Projekt aus eigenen Mitteln oder über einen Bankkredit.Vollständige Definition lesen → (Built-to-Own) Der Bauträger realisiert das Projekt im Auftrag des Kunden, der den Bau von Anfang an finanziert und alleiniger Eigentümer der Immobilie wird.
Die Gesamtdauer der Umsetzung eines BTS-Projekts beträgt in der Regel 10 bis 14 Monate. Dieser Zeitraum umfasst die Konzeptphase, die Sicherung des Grundstücks, die Einholung der Genehmigungen (Umweltgenehmigungen, Baugenehmigung) sowie die eigentliche Bau- und Ausbauarbeiten.
Das BTS-Modell eignet sich ideal für Unternehmen mit besonderen technologischen oder räumlichen Anforderungen (z. B. hohe Leistungsaufnahme, nicht standardmäßige Hallenhöhe, Lagerautomatisierung oder Produktionslinien), die eine langfristige Präsenz am jeweiligen Standort planen und ihr Kapital lieber in die Geschäftsentwicklung als in den Erwerb von Immobilien investieren möchten.