Sklad má svůj význam – doslova i obrazně

V době prudce rostoucí inflace a zvyšujících se nákladů na pronájem skladů hledají nájemci možnosti, jak ušetřit. Kde je možné ušetřit a kde je lepší nehledat, protože by to nakonec mohlo vyjít dražší, vysvětluje Magdalena Kostjan, Leasing Director ve společnosti 7R.

Jak vysoké jsou nájmy v Polsku a od čeho se jejich výše odvíjí?

Základní nájemné se u nás v současné době pohybuje na úrovni přibližně 3–5 eur za 1 m² měsíčně, přičemž jeho výše závisí na regionu, typu nemovitosti a délce nájmu. V posledních letech patřilo Polsko k evropským regionům s nejnižšími nájmy, v posledních měsících však pozorujeme vzestupný trend.

Za naší východní hranicí propukla válka. Jaký má to dopad na situaci na trhu se skladovými prostory?

Všichni se potýkáme s omezenou dostupností a rostoucími cenami stavebních materiálů. Investoři nyní trh sledují mnohem pozorněji. Polsko je však pro ně stále atraktivní, protože kromě konkurenceschopných nájemních sazeb nabízí také dostatečnou nabídku pracovníků, kteří jsou ve srovnání s jinými trhy stále levnější. Podle mého názoru bude Polsko v dlouhodobém horizontu těžit ze své polohy jako nejvýchodnější země Evropské unie. Již nyní pozorujeme nárůst investic z Číny. Pro investory ze západní Evropy zase Polsko představuje poslední místo, kde lze umístit distribuční centrum pro obsluhu východních trhů a přitom zůstat v Evropě.

Znamená to, že se situace může obrátit v náš prospěch?

Válka nikdy není faktorem, který by napomáhal rozvoji podnikání, snad s výjimkou zbrojního průmyslu, já se však vždy snažím hledat pozitivní stránky. Ještě před dvěma lety byli všichni vyděšení z pandemie, která nakonec měla na trh s nemovitostmi pozitivní dopad díky zrychlenému rozvoji e-commerce. Přesun mnoha podniků na internet vyvolal vlnu nových investic. Týkalo se to jak nových projektů o velikosti až 50 tisíc m², tak i rozšiřování již pronajatých ploch. Změny, s nimiž se nyní potýkáme, výrazně ovlivní podobu trhu se skladovými prostory a – jak to po krizi bývá vždy – trh dozraje.

Ale na začátku byla nejistota…

Ano, s válkou byla spojena nejistota a podobná situace panuje i nyní. Jedním z důsledků války je další růst cen stavebních materiálů. Všichni jsme očekávali stabilizaci cen po skončení pandemie, ale pak přišla krize na Ukrajině. Válka způsobila, že se celý dodavatelský řetězec musí přizpůsobovat nové geopolitické situaci, ve které se nacházíme. Subjekty se snaží zkracovat dodavatelský řetězec a generovat obchod na lokálních trzích.

Náklady na nájem také raketově rostou…

Nárůst nákladů vyplývá z analýzy situace na trhu a nejde o otázku marže. Růst nájemného je přirozeným důsledkem změn, s nimiž se v současné době všichni potýkáme. V této souvislosti je třeba dodat, že nájemné v Polsku již mnoho let nerostlo, a to i přes velmi proměnlivé podnikatelské prostředí.

Kde tedy lze hledat úspory? Jak může nájemce optimalizovat náklady?

Při hledání nových prostor se nájemci často soustředí na co nejnižší efektivní nájemné, protože se domnívají, že jim to zajistí nejvyšší nákladovou efektivitu. Ne vždy tomu však tak je. Stojí za to věnovat pozornost mnoha dalším faktorům, které ovlivňují celkové náklady. Patří mezi ně například náklady na pracovní sílu nebo náklady na dopravu, které závisí na dané lokalitě. V první řadě je třeba vzít v úvahu druh činnosti, kterou nájemce provozuje. Logistická firma má jiné potřeby než výrobní závod nebo e-shop. Každý projekt je individuální a tak k němu je třeba přistupovat. Klíčová je spolupráce mezi klientem a developery již ve fázi projektování, aby se použité řešení promítlo do úspor při provozu objektu.

Pokud jde o správní poplatek, jeho hlavní složkou jsou daně z nemovitostí a náklady na údržbu objektu. Většinou se jedná o částky, které nejsou závislé na nájemcích.

A co neustále rostoucí náklady na energie? Je možné se pokusit je snížit?

Náklady na energie závisí na míře jejich spotřeby. To znamená, že každý nájemník platí přesně tolik, kolik spotřebuje. Je však třeba dodat, že zatímco na ceny energií nemáme v zásadě žádný vliv, na míru jejich spotřeby máme vliv – a to nemalý.

Na pomoc zde přicházejí moderní systémy a řešení. Pokročilé technologie na jedné straně minimalizují negativní dopad na životní prostředí a na druhé straně snižují náklady na údržbu budovy. Ve společnosti 7R zavádíme řešení, jako jsou: fotovoltaické panely, LED osvětlení se systémem DALI a pohybovými senzory, zvýšená izolace stěn a střech, destratifikátory nebo moderní systémy vytápění a klimatizace kancelářských a sociálních prostor s rekuperací. Implementace těchto prvků představuje dodatečnou investici, ale v konečném důsledku vede ke snížení nákladů na údržbu budovy a tím i k nižším účtům nájemců. Vzhledem k dlouhodobým nájemním smlouvám na skladové a výrobní prostory bude návratnost takové investice jistě znatelná. Dovolím si ještě dodat, že společnost 7R realizuje investice v souladu se strategií ESG a staví v duchu udržitelného rozvoje. Důležitá je pro nás péče o životní prostředí, stejně jako komfort práce klientů a transparentnost realizovaných procesů.