Die entscheidenden 9 Monate vor Baubeginn

Bevor mit dem Bau des Lagers begonnen werden kann, müssen zahlreiche behördliche Genehmigungen und Stellungnahmen eingeholt werden. Insgesamt sind das etwa 20 Anträge bei den Behörden. „Unter günstigen Bedingungen dauert der gesamte Prozess durchschnittlich neun Monate“, sagt Maria Mędryk, Senior Architect Design & Construction bei 7R.

Jedes Bauvorhaben beginnt mit der Erstellung der Planungsunterlagen. Es muss eine Tragfähigkeitsanalyse durchgeführt und der rechtliche sowie technische Zustand der Grundstücke geprüft werden. Auf dieser Grundlage wird der Bauplan erstellt, der für die Erteilung der Baugenehmigung erforderlich ist. Es müssen zahlreiche Unterlagen vorbereitet und eingereicht werden. Zu den wichtigsten gehört der Antrag auf Erteilung einer Umweltgenehmigung.

– Das ist das längste und schwierigste, aber zugleich entscheidende Verfahren. Die Erteilung einer Umweltgenehmigung dauert in der Regel ein halbes Jahr, manchmal aber auch länger. Insgesamt reichen wir etwa 20 Anträge auf verschiedene Genehmigungen und Abstimmungen ein, bevor wir überhaupt den Bauantrag stellen – sagt Maria Mędryk. – Am liebsten nutzen wir Grundstücke, für die bereits Bebauungspläne verabschiedet wurden. Wenn diese nicht vorliegen, müssen zusätzlich Bebauungsbedingungen eingeholt werden, was weitere drei Monate Wartezeit bedeutet. Erst mit den Bebauungsbedingungen in der Hand kann der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung gestellt werden – fügt die Expertin von 7R hinzu.

Schritt-für-Schritt-Anleitungen

– Das Entwerfen des Projekts ist für Architekten der kürzeste und angenehmste Teil des gesamten Vorhabens – erklärt Maria Mędryk und fügt hinzu, dass es nun möglich ist, Anträge elektronisch einzureichen. – Diese Lösung beschleunigt die Verfahren, aber nicht nur das. Durch die elektronische Einreichung des Antrags vermeiden wir das Ausdrucken von Hunderten von Seiten, was sich direkt positiv auf die Umwelt auswirkt – betont die Expertin von 7R.

Interessanterweise gibt es keine nennenswerten Unterschiede bei der Bearbeitungsdauer von Anträgen durch die Behörden in großen und kleinen Städten.

– Es spielt keine große Rolle, ob wir in einer Großstadt oder in einer kleinen Gemeinde bauen – die Verfahren sind überall dieselben. Manchmal kommt es jedoch vor, dass einige kleinere Gemeinden die Verfahren schneller abwickeln. Für sie bedeuten neue Investitionen neue Arbeitsplätze und höhere Steuereinnahmen – meint Maria Mędryk. – Wir stoßen auch auf unterschiedliche Auslegungen der Behörden in denselben Fragen, und es lohnt sich, sich vor der Antragstellung mit der Sichtweise vor Ort vertraut zu machen – fügt sie hinzu.

Ganz nach den Wünschen des Mieters

Der Erhalt einer rechtskräftigen Baugenehmigung und der Beginn der Arbeiten bedeuten jedoch noch nicht das Ende der administrativen Herausforderungen im Zusammenhang mit der Realisierung eines Lagerbauprojekts. Sehr oft muss ein Ersatzgenehmigungsverfahren durchlaufen werden.

– Ein Antrag auf eine Baugenehmigung bezieht sich in der Regel auf den Bau einer Halle ohne konkrete Anforderungen seitens der Mieter. Sobald wir Kunden gewinnen, passen wir die Unterlagen an deren spezifische Bedürfnisse an. Genau dafür dienen meist die Änderungsgenehmigungen. Ein Änderungsentwurf erfordert keine erneute Einholung früherer Stellungnahmen, und seine Erstellung geht viel schneller als die des ursprünglichen Antrags – erklärt Maria Mędryk.

Eine weitere Herausforderung besteht darin, rechtzeitig die Versorgungsanschlüsse für das Bauvorhaben zu erhalten.

– Es kommt vor, dass sich in der Nähe eines Bauprojekts keine Gas- und Stromleitungen befinden und der Versorgungsanbieter zwar zusagt, diese zu verlegen, dies aber beispielsweise erst in zwei Jahren. In solchen Fällen müssen wir als Bauträger mehrere Kilometer Leitungen verlegen oder Ersatzlösungen installieren, wie zum Beispiel LNG-Tanks – sagt die Expertin von 7R.

Der langwierige Prozess der Genehmigungsbeschaffung endet auch nicht mit der Fertigstellung des Lagers durch den Bauunternehmer. Damit die Mieter dort ihren Betrieb aufnehmen können, muss der Bauträger über eine Nutzungsgenehmigung verfügen.

– Das Gebäude wird von Vertretern des Gesundheitsamtes, der Feuerwehr und der Bauaufsicht geprüft. Erst nach der Abnahme des Gebäudes durch die genannten Behörden darf es genutzt werden – betont Maria Mędryk.