Das Lager ist wichtig – im wörtlichen wie im übertragenen Sinne

In Zeiten rasant steigender Inflation und wachsender Mietkosten für Lagerhallen suchen deren Mieter nach Einsparmöglichkeiten. Wo man diese finden kann und wo man besser nicht suchen sollte, da man am Ende möglicherweise mehr bezahlt, erklärt Magdalena Kostjan, Leasing Director bei 7R.

Wie hoch sind die Mieten in Polen und wovon hängt ihre Höhe ab?

Die Basismieten liegen bei uns derzeit bei etwa 3–5 Euro pro Quadratmeter und Monat, wobei ihre Höhe von der Region, der Art der Immobilie und der Mietdauer abhängt. In den letzten Jahren war Polen die Region Europas mit den niedrigsten Mieten, doch in den letzten Monaten ist ein Aufwärtstrend zu beobachten.

An unserer Ostgrenze ist ein Krieg ausgebrochen. Wie wirkt sich dieser auf die Lage auf dem Lagerflächenmarkt aus?

Wir alle haben mit der begrenzten Verfügbarkeit und den steigenden Preisen für Baumaterialien zu kämpfen. Investoren beobachten den Markt nun viel genauer. Aber Polen ist für sie nach wie vor attraktiv, denn neben wettbewerbsfähigen Mietpreisen bietet das Land auch ein ausreichendes Angebot an Arbeitskräften, die im Vergleich zu anderen Märkten weiterhin kostengünstiger sind. Meiner Meinung nach wird Polen langfristig von seiner Lage als östlichstes Land der Europäischen Union profitieren. Wir beobachten bereits eine Zunahme der Investitionen aus China. Für Investoren aus Westeuropa wiederum ist Polen der letzte Standort, an dem man ein Distributionszentrum für die Belieferung der östlichen Märkte ansiedeln und dennoch in Europa bleiben kann.

Das heißt, die Situation könnte sich zu unseren Gunsten wenden?

Krieg ist nie ein Faktor, der die Geschäftsentwicklung begünstigt – vielleicht mit Ausnahme der Rüstungsindustrie –, doch ich versuche immer, das Positive zu sehen. Noch vor zwei Jahren waren alle von der Pandemie erschrocken, die sich letztendlich dank des beschleunigten Wachstums des E-Commerce positiv auf die Lagerflächen ausgewirkt hat. Die Verlagerung vieler Unternehmen ins Internet löste eine Welle neuer Investitionen aus. Dies betraf sowohl neue Projekte mit einer Größe von bis zu 50.000 m² als auch die Erweiterung bereits angemieteter Flächen. Die Veränderungen, mit denen wir derzeit konfrontiert sind, werden die Struktur des Lagerflächenmarktes erheblich beeinflussen und – wie es nach einer Krise immer der Fall ist – wird der Markt reifen.

Aber am Anfang herrschte Unsicherheit…

Ja, es herrschte Unsicherheit aufgrund des Krieges, und das ist auch heute noch so. Eine der Folgen des Krieges ist ein weiterer Anstieg der Kosten für Baumaterialien. Wir alle hatten nach dem Ende der Pandemie mit einer Stabilisierung der Preise gerechnet, doch dann kam die Krise in der Ukraine. Der Krieg hat dazu geführt, dass sich die gesamte Lieferkette an die neue geopolitische Situation anpassen muss, in der wir uns befinden. Die Akteure streben danach, die Lieferkette zu verkürzen und Geschäfte auf lokalen Märkten zu generieren.

Auch die Mietkosten steigen rasant…

Der Kostenanstieg ergibt sich aus der Analyse der Marktsituation und ist keine Frage der Gewinnspanne. Der Anstieg der Mieten ist eine natürliche Folge der Veränderungen, mit denen wir derzeit alle konfrontiert sind. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass die Mieten in Polen trotz eines sehr volatilen Geschäftsumfelds seit vielen Jahren nicht gestiegen sind.

Wo lassen sich also Einsparungen erzielen? Wie kann der Mieter seine Kosten optimieren?

Bei der Suche nach einem neuen Standort konzentrieren sich Mieter oft auf einen möglichst niedrigen Effektivmietzins, in der Überzeugung, dass dies ihnen die größte Kosteneffizienz sichert. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Es lohnt sich, viele andere Faktoren zu berücksichtigen, die sich auf die Gesamtkosten auswirken. Dazu gehören unter anderem Arbeits- und Transportkosten, die vom jeweiligen Standort abhängen. Zunächst sollte die Art der Geschäftstätigkeit des Mieters berücksichtigt werden. Ein Logistikunternehmen hat andere Anforderungen als eine Produktionsstätte oder ein E-Commerce-Shop. Jedes Projekt ist individuell und muss entsprechend behandelt werden. Entscheidend ist die Zusammenarbeit zwischen dem Kunden und dem Bauträger bereits in der Planungsphase, damit die gewählten Lösungen zu Einsparungen beim Betrieb der Immobilie führen.

Was die Betriebskosten betrifft, so bestehen diese hauptsächlich aus Grundsteuern und Instandhaltungskosten für das Gebäude. Diese Beträge sind größtenteils unabhängig von den Mietern.

Und was ist mit den ständig steigenden Nebenkosten? Kann man versuchen, diese zu senken?

Die Nebenkosten hängen vom jeweiligen Verbrauch ab. Das bedeutet, dass jeder Mieter genau so viel bezahlt, wie er verbraucht. Es ist jedoch anzumerken, dass wir zwar im Grunde keinen Einfluss auf die Nebenkostenpreise haben, aber sehr wohl – und zwar einen nicht unerheblichen – Einfluss auf die Höhe des Verbrauchs.

Hier kommen moderne Systeme und Lösungen zum Einsatz. Fortschrittliche Technologien minimieren einerseits die negativen Auswirkungen auf die Umwelt und senken andererseits die Unterhaltskosten des Gebäudes. Bei 7R setzen wir Lösungen wie Photovoltaikmodule, LED-Beleuchtung mit DALI-System und Bewegungssensoren, verbesserte Dämmung von Wänden und Dächern, Luftbefeuchter sowie moderne Heiz- und Klimatisierungssysteme für Büro- und Sozialräume mit Wärmerückgewinnung ein. Die Umsetzung dieser Elemente ist zwar mit zusätzlichen Investitionen verbunden, führt aber letztendlich zu einer Senkung der Unterhaltskosten des Gebäudes und damit auch der Mietkosten für die Mieter. Angesichts der langfristigen Mietverträge für Lager- und Produktionsflächen wird sich die Rendite einer solchen Investition sicherlich bemerkbar machen. Ich möchte noch hinzufügen, dass 7R seine Investitionen im Einklang mit der ESG-Strategie umsetzt und im Sinne der nachhaltigen Entwicklung baut. Wichtig sind uns der Schutz der Umwelt ebenso wie der Arbeitskomfort unserer Kunden und die Transparenz der durchgeführten Prozesse.