Mit der dynamischen Entwicklung des Lagerimmobilienmarktes wächst in diesem Sektor auch der Anteil von BTS-Projekten, also maßgeschneiderten Objekten. Wem steht Haute Couture am besten? – erklärt Karol Górnicki, Leasing Director Emerging Markets bei 7R.
Was macht eine Investition zu einem BTS-Projekt?
Karol Górnicki, Leasing Director Emerging Markets bei 7R: Ein BTS-Projekt ist ein hochspezialisiertes Vorhaben, das entsteht, wenn ein Kunde individuelle und klar definierte Erwartungen hat. Die Entscheidung zur Realisierung eines BTS-Lagers wird getroffen, wenn ihm bewusst ist, dass keines der auf dem Markt verfügbaren Projekte die entsprechenden Spezifikationen oder die für den Betrieb notwendigen Elemente bietet. Ein wichtiger Parameter kann auch der konkrete Standort sein. Bei Standardprojekten konzentrieren sich die Entwickler hingegen auf die universellen Bedürfnisse einer bestimmten Mietergemeinschaft.
Worauf achten Mieter von BTS-Objekten besonders?
Die Anforderungen variieren je nach Art der vom Mieter ausgeübten Tätigkeit. Für Velvet Care war beispielsweise die Lage entscheidend. Es sollte ein Standort sein, der einen angemessenen Abstand zur Produktionsstätte des Unternehmens gewährleistet. Ähnlich verhielt es sich bei der Firma BWI, obwohl hier eine repräsentative Lage in der Nähe des Flughafens gefordert war, und genau diese erwies sich als ausschlaggebend.
Ein weiteres entscheidendes Kriterium kann der Zugang zur erforderlichen Strommenge sein, wenn es sich um einen Kunden aus der Fertigungsindustrie handelt. Ein solcher Kunde war für 7R das Unternehmen Valeo Siemens eAutomotive in Czechowice-Dziedzice. In diesem Fall suchten wir nach einem Standort mit einer Verfügbarkeit von fast 12,5 MW, und solche Standorte gibt es in der Umgebung von Bielsko-Biała nicht viele.
Und wie sieht es mit Sonderlösungen in den Gebäuden selbst aus?
Maßgeschneiderte Lösungen hängen von der Art der Geschäftstätigkeit des jeweiligen Kunden und den von ihm durchgeführten Prozessen ab. Sie unterscheiden sich je nach Branche, etwa zwischen Fertigung und E-Commerce. Wir realisieren auch Objekte, die eine spezielle Lagerung für Produkte wie Reifen oder Spirituosen erfordern. Nicht selten übersteigen die Investitionskosten für die Anpassung der Anlage an die Technologie des Kunden den Wert des Gebäudes selbst; in diesem Fall wird ebenfalls die Entscheidung für ein maßgeschneidertes Projekt getroffen. Dies kann auch Sozial- oder Büroflächen betreffen, die für den Betrieb des Mieters erforderlich sind und den Marktdurchschnitt von 5–7 Prozent der Lagerfläche übersteigen.
Die Automatisierung hält in rasantem Tempo Einzug in die Lagerhallen. Wie wirkt sich das auf die Projektabwicklung aus?
Wir beobachten immer mehr Investitionen, bei denen Kunden gerade wegen der Automatisierung der Lagerprozesse nach Objekten suchen, die höher als der Standard sind. Dies betrifft vor allem Unternehmen aus dem E-Commerce-Sektor, die für die Lagerung und Kommissionierung mehrstöckige Zwischenebenen, sogenannte Pick-Tower, nutzen. Die Entscheidung für eine solche Lösung ist einfach: Je höher die Mezzanine sind, desto größer sind die Einsparungen.
Derzeit realisieren wir bei 7R vierstöckige Zwischengeschosse mit einer Höhe von 12,2 m. In unserem Portfolio haben wir aber auch ein automatisiertes Hochregallager für Żabka, das eine Höhe von bis zu 40 m erreicht. In diesem Fall war neben den auf die Kundenbedürfnisse zugeschnittenen technischen Spezifikationen für das Objekt auch ein Grundstück mit einem Bebauungsplan erforderlich, der die Errichtung eines so hohen Gebäudes zulässt.
Stimmt es tatsächlich, dass die höchste Automatisierungsrate derzeit in Gebäuden zu finden ist, die von E-Commerce-Unternehmen genutzt werden?
Nicht nur das, sondern die Projekte für diesen Sektor gehören tatsächlich zu den interessantesten. Darunter befand sich ein BTS-Objekt in einem Logistikpark. Interessanterweise sollte es in der Anfangsphase ein Multi-Tenant-Projekt werden (ein Objekt, das von mehreren Unternehmen gemietet wird), doch der Kunde entschied sich letztendlich für ein BTS-Objekt mit Erweiterungsmöglichkeiten. Neben dem bereits erwähnten Zwischengeschoss, das zur Kommissionierung der Waren dient, wurde dort auch ein Miniload-System eingesetzt, also ein automatisches Lagersystem für Kleingut. In diesem Fall bewegen sich statt Gabelstaplern Regalbediengeräte zwischen den Regalen, die die vom Bediener des Bestellsystems bestellten Waren automatisiert entnehmen. Anschließend wird diese Ware auf ein Förderband und in den Kommissionierbereich befördert und im letzten Schritt an den Versand übergeben. Ein ähnliches BTS-Projekt haben wir für das Unternehmen WearCo realisiert, den Eigentümer der Marke Answear.com, einem führenden Online-Shop in der Modebranche.
Zu den interessantesten Projekten zählt auch die für die Hultafors Group realisierte Anlage. Es handelt sich um die erste Mietanlage in Polen, in der das AutoStore-System zum Einsatz kommt. Dabei handelt es sich um eine automatisierte Kommissionierplattform, die rund um die Uhr von Robotern auf höchstem Niveau betrieben wird. Dieses System sorgt nicht nur für enorme Effizienz, sondern auch für Energieeinsparungen.
Ausgewählte Sonderlösungen für Lager:
- Laborräume unter Einhaltung der vom Kunden gewünschten Parameter, z. B. Temperatur und Luftfeuchtigkeit
- Eiswasser
- Erhöhung der Tragfähigkeit des Fußbodens auf 7 t/m² sowie Verbesserung seiner Ebenheit, um Induktionsschienen für Systemwagen zu verlegen
- Luftvorhänge für Laderampen
- AutoStore-Lagerautomatisierungssystem
- Brandschutz nach FM Global – Löschung mit speziellen Wasserwerfern, die die Brandquelle durch optische Erkennung lokalisieren
- Bunker, brandschutztechnisch abgetrennte Räume zur Lagerung von Flüssigkeiten und Sprengstoffen, einschließlich einer explosionsgeschützten Belüftungsanlage
- Trigeneration
- Ladestationen für Elektroautos
- Unsichtbarer Zaun (Alarmsystem am Zaun)
