Spolu s dynamickým rozvojem trhu se skladovými prostory v tomto odvětví roste i podíl projektů typu BTS, tedy objektů stavěných na míru. Komu nejlépe sluší haute couture – vysvětluje Karol Górnicki, Leasing Director Emerging Markets ve společnosti 7R.
Co činí z dané investice projekt typu BTS?
Karol Górnicki, ředitel pro leasing na rozvíjejících se trzích ve společnosti 7R: Investice typu BTS je vysoce specializovaný projekt, který vzniká, když má klient individuální a jasně definované požadavky. Rozhodnutí o realizaci skladu BTS padá v okamžiku, kdy si uvědomí, že žádný z projektů dostupných na trhu neposkytuje odpovídající specifikaci ani prvky nezbytné pro provoz. Jedním z důležitých parametrů může být také konkrétní lokalita. Ve standardních projektech se developeři naopak soustředí na univerzální potřeby dané skupiny nájemců.
Na co kladou nájemci budov typu BTS zvláštní důraz?
Požadavky se liší v závislosti na druhu činnosti, kterou nájemce provozuje. Například pro společnost Velvet Care byla klíčová poloha. Taková, která zajistí odpovídající vzdálenost od výrobního závodu této firmy. Podobně tomu bylo i v případě společnosti BWI, ačkoli zde byla požadována prestižní poloha v blízkosti letiště, a právě ta se ukázala jako rozhodující.
Dalším klíčovým kritériem může být dostupnost potřebného množství elektrické energie, pokud se jedná o výrobního zákazníka. Takovým partnerem byla pro společnost 7R firma Valeo Siemens eAutomotive v Czechowicích-Dziedzicích. V tomto případě jsme hledali lokalitu s dostupností téměř 12,5 MW, a takových míst není v okolí Bielsko-Białej mnoho.
A co nadstandardní řešení přímo v budovách?
Nestandardní řešení závisí na charakteru činnosti daného klienta a procesech, které provádí. Budou se lišit v případě výroby a v případě e-commerce. Realizujeme také objekty vyžadující speciální skladování pro produkty, jako jsou pneumatiky nebo alkohol. Není výjimkou, že investiční náklady spojené s přizpůsobením objektu a technologií klienta převyšují hodnotu samotné budovy, a v takovém případě se také rozhoduje o realizaci personalizovaného projektu. Může se také jednat o sociální nebo kancelářské prostory požadované pro provoz nájemce, které převyšují tržní průměr o 5–7 % plochy skladu.
Automatizace se rychle prosazuje ve skladových halách. Jaký to má dopad na realizaci projektů?
Zaznamenáváme stále více investic, při nichž zákazníci hledají objekty vyšší než je standard, a to právě kvůli automatizaci skladových procesů. Týká se to především firem z odvětví e-commerce, které ke skladování a kompletaci zásilek využívají vícepodlažní mezipatra, tzv. pick towery. Volba takového řešení je jednoduchá: čím jsou mezipatra vyšší, tím větší úspory generují.
V současné době realizujeme v 7R čtyřpodlažní mezipatra o výšce 12,2 m. V našem portfoliu však máme také automatizovaný vysokoregálový sklad pro společnost Żabka, který dosahuje výšky až 40 m. V tomto případě byla kromě technické specifikace objektu přizpůsobené potřebám klienta nutná také parcela s územním plánem umožňujícím realizaci tak vysoké zástavby.
Je skutečně pravda, že nejvyšší míra automatizace se v současnosti nachází v budovách, které využívají firmy z odvětví elektronického obchodu?
Nejen to, ale projekty pro tento sektor skutečně patří k těm nejzajímavějším. Mezi nimi byl i objekt typu BTS umístěný ve skladovém parku. Zajímavé je, že v počáteční fázi se mělo jednat o multi-tenantní investici (objekt pronajatý několika firmami), ale klient se nakonec rozhodl pro BTS s možností rozšíření. Kromě již zmíněného mezipatra, které slouží ke kompletaci zboží, byl zde použit také miniload, tedy automatický systém skladování malých nákladů. V tomto případě se mezi regály místo vysokozdvižných vozíků pohybují regálové vozíky, které automatizovaně odebírají zboží objednané operátorem objednávkového systému. Následně je tento zboží předáno na dopravník a do zóny kompletace a v posledním kroku předáno k distribuci. Podobnou investici do BTS jsme realizovali pro společnost WearCo, majitele značky Answear.com, lídra mezi internetovými obchody v módním odvětví.
Mezi nejzajímavější investice patří také projekt realizovaný pro skupinu Hultafors Group. Jedná se o první objekt v Polsku v rámci nájemního vztahu, který využívá systém AutoStore. Jedná se o automatizovanou platformu pro kompletování objednávek, kterou na nejvyšší úrovni obsluhují roboti pracující nepřetržitě. Tento systém zajišťuje nejen mimořádnou efektivitu, ale i úsporu energie.
Vybraná nadstandardní řešení používaná ve skladech:
- laboratorní prostory splňující parametry požadované zákazníkem, např. teplotu a vlhkost
- ledová voda
- zvýšení nosnosti podlahy na 7 t/m² a zlepšení její rovinnosti za účelem instalace indukční dráhy pro systémové vozíky
- vzduchové clony pro doky
- systém automatického skladu typu AutoStore
- požární ochrana podle FM Global – hašení pomocí speciálních vodních děl, která detekují zdroj požáru pomocí optického snímání
- bunkry, protipožární oddíly pro skladování kapalin a výbušnin, vybavené ventilací v rámci protivýbuchového systému
- trigenerace
- nabíjecí stanice pro elektromobily
- neviditelné oplocení (systém poplašných čidel u plotu)
