Slovník pojmů 7R
Built-to-Suit (BTS)
Co je dobré vědět?
Možnost „Built-to-Suit“ vznikla jako reakce na potřeby podniků, jejichž specifický provoz znemožňuje efektivní fungování ve standardních logistických parcích. Tradiční skladové moduly nabízejí univerzální parametry (např. nosnost podlahy, výšku skladování), zatímco BTS umožňuje naplánovat každý prvek – od umístění pozemku a dostupnosti inženýrských sítí až po nestandardní rozestupy sloupů, vyztužení pro těžké stroje či specializované chladicí a mrazicí zóny.
V praxi začíná proces realizace objektu BTS podrobnou analýzou provozních potřeb nájemce, na jejímž základě developer zajistí pozemek, získá nezbytná stavební a ekologická povolení a následně objekt vybuduje „na klíč“. Nájemce podepisuje dlouhodobou nájemní smlouvu (často na 10–15 let nebo déle), což mu umožňuje vyhnout se vázání vlastního kapitálu v nemovitosti (CAPEX nahrazuje OPEX) a zároveň si zachovat plnou kontrolu nad funkčností budovy.
Toto řešení nachází uplatnění především u firem z odvětví e-commerce (vyžadujících pokročilou automatizaci a mezipatro), lehké výroby (potřebujících vyšší příkon a specializovaná zařízení) a smluvní a farmaceutické logistiky. Variantami modelu BTS mohou být objekty typu „Sale and Leaseback“ (kdy nájemce prodá nemovitost developerovi a okamžitě si ji pronajme zpět) nebo hybridní budovy, které kombinují výrobní prostory s reprezentativním sídlem společnosti.
Built-to-Suit (BTS) v praxi 7R
Společnost 7R se již řadu let specializuje na dodávky technologicky vyspělých objektů typu „Built-to-Suit“ pro přední hráče na trhu v odvětvích výroby, logistiky a elektronického obchodu. Díky flexibilnímu přístupu a týmu inženýrů realizuje společnost 7R investice šité na míru, vybavené pokročilými řešeními v oblasti udržitelného rozvoje (Green Standard 7R), jako jsou fotovoltaické instalace, rekuperační systémy nebo certifikace BREEAM na úrovni Excellent či Outstanding. Příkladem takových projektů jsou specializovaná distribuční centra a výrobní závody stavěné v rámci modelu BTS v klíčových dopravních uzlech po celém Polsku.
BTS a spekulativní výstavba – nejdůležitější rozdíly
| Kritérium | Built-to-Suit (BTS) | Speculative Building (budova s více nájemci) |
|---|---|---|
| Přizpůsobení potřebám | 100 % individuální projekt (dispozice, rozvody, vysokoregálové skladování) | Standardní plocha, omezená úprava |
| Doba realizace | Delší (obvykle 10–14 měsíců od zajištění pozemku) | Okamžitě nebo v krátké lhůtě (skladomyslné) |
| Doba trvání nájemní smlouvy | Dlouhodobá (obvykle 10–15 let) | Střednědobá (obvykle 3–5 let) |
| Umístění | Doporučená nebo vybraná přesně podle potřeb zákazníka | Stávající logistický park developera |
| Počáteční náklady nájemce | Nízké (náklady na výstavbu hradí developer) | Nízké |
Nejčastější dotazy
Hlavní rozdíl spočívá ve vlastnických právech a financování. V modelu BTS (Built-to-Suit) developer staví objekt na zakázku, ale zůstává jeho vlastníkem (nebo jej prodá fondu), zatímco klient budovu využívá na základě nájemní smlouvy. V modelu BTO (Built-to-Own)je BTO (Built-to-Own) model realizace komerční investice – skladové nebo výrobní – spočívající v tom, že developer navrhne a postaví objekt přímo do vlastnictví zadavatele. V tomto modelu se investor po dokončení výstavby stává jediným vlastníkem nemovitosti, přičemž celou stavbu financuje z vlastních prostředků nebo z bankovního úvěru.Přečtěte si úplnou definici → (Built-to-Own) developer realizuje projekt na zakázku klienta, který od samého počátku financuje výstavbu a stává se jediným vlastníkem nemovitosti.
Celková doba realizace investice typu BTS obvykle činí 10 až 14 měsíců. Toto období zahrnuje koncepční fázi, zajištění pozemku, získání povolení (rozhodnutí o vlivu na životní prostředí, stavební povolení) a samotnou fázi stavebních a dokončovacích prací.
Model BTS je ideální pro firmy se specifickými technologickými nebo prostorovými požadavky (např. vyžadující vysoký příkon, nestandardní výšku haly, skladovou automatizaci nebo výrobní linky), které plánují dlouhodobou přítomnost v dané lokalitě a raději investují kapitál do rozvoje podnikání než do nákupu nemovitostí.