Ein logistisches Meisterwerk in Sachen Betrieb und Technologie

Eine Halle in guter Lage reicht nicht aus, damit Lagerflächen bei Mietern oder Investoren auf Interesse stoßen. Eine gute Anlage und ihr Entwurf sind zunehmend ein wahres Meisterwerk in Sachen Betrieb und Technologie. Was gilt heute als Vorreiter in der Planung und was stellt eine Herausforderung im Bereich der Lagerimmobilien dar?

Die Nachfrage nach Lagerflächen steigt. Dies liegt auch daran, dass sich die Art und Weise, wie diese Flächen genutzt werden, verändert. Originelle Fassaden, repräsentative Büroräume, mit modernster Technik ausgestattete Hallen, Lösungen, die mitarbeiter-, nachbar- und umweltfreundlicher sind, und sogar Dachterrassen – das sind nur einige Beispiele für die Möglichkeiten, die Lagerflächen bieten und die für Mieter interessant sind. Dies ist auch das Ergebnis immer anspruchsvollerer Kundenanforderungen, sich entwickelnder Pläne, aber auch des innovativen Denkens der Planer sowie wachsender technischer und technologischer Möglichkeiten, darunter unter anderem die Optimierung und Digitalisierung des Planungsprozesses.

Der Schlüssel liegt in der Flexibilität 

Lagerhallen werden je nach Art und Zweck der Fläche unterschiedlich gestaltet. Dank eines guten Planers lassen sich die einzelnen Gebäudetypen je nach aktuellem Bedarf einfach und kostengünstig in andere Arten von Flächen umwandeln.

Ein flexibler und optimaler Ansatz zur Erfüllung individueller Bedürfnisse lässt sich am einfachsten im BTS -Format (Built-to-Suit) umsetzen. Built-to-Suit (BTS) ist ein Modell zur Realisierung von gewerblichen Investitionen – meist Lager- oder Industrieimmobilien –, die von Grund auf nach genau definierten, individuellen Anforderungen eines bestimmten Mieters geplant und gebaut werden. Im Gegensatz zu fertigen Spekulationsflächen wird eine BTS-Immobilie auf Bestellung errichtet, wobei die einzigartigen technologischen Prozesse, die Hallenaufteilung sowie die technischen Vorgaben des Kunden berücksichtigt werden.Lesen Sie die vollständige Definition → (Build-to-Suit) oder BTO (Built-to-Own) (BTO)(Built-to-Own) (BTO) ist ein Modell zur Realisierung einer gewerblichen Investition – eines Lager- oder Produktionsgebäudes –, bei dem der Bauträger das Objekt direkt für den Auftraggeber entwirft und errichtet, der damit Eigentümer wird. Bei diesem Modell wird der Investor nach Fertigstellung zum alleinigen Eigentümer der Immobilie und finanziert das gesamte Projekt aus eigenen Mitteln oder über einen Bankkredit.Lesen Sie die vollständige Definition → (Build-to-Own). Spekulativ errichtete Objekte werden im „Developer-Standard“ angeboten – einem Standard, der kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert wird. Bei 7R bedeutet dies eine Gebäudehöhe von bis zu 10 m oder bis zu 12 m sowie eine Bodenbelastbarkeit.Die Bodenbelastbarkeit ist ein Parameter, der die maximale statische und dynamische Belastung angibt, die ein Industrieboden sicher aufnehmen kann, ohne dass die Gefahr von Rissen, Verformungen oder Bodensetzungen besteht. Sie wird meist in Tonnen pro Quadratmeter (t/m²) oder in Kiloneuton pro Stützpunkt eines Regalbeins (kN/Fuß) angegeben.Lesen Sie die vollständige Definition → für die Lagerung von 7 t/m² (Logistikparks), 5 t/m² (City-Flex-Objekte) sowie Brandschutz (für Objekte über 4.000 m²) in Form von Rauchabzug und Sprinkleranlagen sowie hydraulische Verladerampen, Tore auf Erdgeschossebene und Manövrierflächen.

Eine weitere Art von Projekten sind solche für Logistikparks und Big-Box-Lager (mit einer bebauten Fläche von bis zu 50.000 m²), Mega-Big-Box-Lager (100.000 m² und mehr) sowie städtische Projekte vom Typ „Small BusinessUnit“ (SBU) (SBU)Small Business Unit (SBU) ist ein flexibles Lagermodul mit geringerer Fläche (in der Regel zwischen 300 und 1.500 m²), das mit hochwertigen Büroflächen oder einem repräsentativen Showroom verbunden ist. SBU-Objekte befinden sich in der Regel innerhalb der Grenzen großer Städte und stellen eine ideale Lösung für die Last-Mile-Logistik, den E-Commerce sowie für KMU dar.Vollständige Definition lesen → (SBU) mit einer bebauten Fläche von ca. 10.000 m² und City-Logistik mit einer bebauten Fläche von bis zu 20.000 m². Eine besondere Herausforderung stellen städtische Formate dar.

Zweitens: Zuhören 

Die Notwendigkeit einer flexiblen Planung führt auch dazu, dass sich in der Architektur und im Bauwesen Planungsmethoden durchsetzen, die sich in anderen Geschäftsbereichen bewährt haben, wie z. B. Agile. Dadurch fällt es dem Planer leichter, offen und eng mit allen am Prozess beteiligten Parteien zusammenzuarbeiten, was für das Verständnis und die Anpassung an die Kundenbedürfnisse unerlässlich ist. Diese ändern sich immer schneller, was aktives Zuhören und das Stellen von Fragen erfordert.  – Die Rollen von Designer und Kunde im Designprozess entwickeln sich weiter. Von Anfang an sammeln und tauschen wir Informationen aus, damit diese später auch in den weiteren Phasen, auf der Ausführungsebene, bestmöglich genutzt werden können – sagt Ewa Tomaniak.

Die Notwendigkeit von Transparenz und Interdisziplinarität bei der Planung zeigt sich unter anderem in der Zusammenarbeit mit Mietern, die industrielle Automatisierungstechnik einsetzen. – Ein Lager wird oft de facto zu einer Fabrik: Der Planer muss die technologischen Prozesse der jeweiligen Branche genau verstehen und die daraus resultierenden spezifischen örtlichen Belastungen sowie die erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen für das Objekt kennen – erklärt die Expertin von 7R.

Auch die Technologie leistet einen Beitrag. Das BIM-System (Building Information Management) revolutioniert nach und nach den Planungsprozess. Der Kunde kann den Fortschritt der Arbeiten regelmäßig überprüfen, seine Bedürfnisse laufend analysieren und bereits in einer frühen Projektphase Korrekturen vornehmen.   „Es handelt sich gewissermaßen um eine Umkehrung des traditionellen Planungsprozesses, die Zeit- und Kosteneinsparungen, aber auch Einsparungen bei anderen Ressourcen wie beispielsweise Papier ermöglicht und die Anzahl der Besprechungen reduziert “ , betont Ewa Tomaniak.

Die grüne Seite des Magazins 

Im Planungsprozess ist die Berücksichtigung der nachhaltigen Entwicklung von großer Bedeutung – sowohl in sozialer und wirtschaftlicher Hinsicht als auch in Bezug auf die Umwelt, einschließlich des Klimas. 7R setzt von Beginn der Projektumsetzung an die Vorgaben der sogenannten „grünen Zertifizierungen“ auf einem entsprechend hohen Niveau um: BREEAMBREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist eine der weltweit wichtigsten und bekanntesten Methoden zur multikriteriellen Bewertung von Gebäuden hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit, Ökologie und ihres Nutzungskomforts. Das BREEAM-Zertifikat bestätigt, dass das Lagergebäude gemäß strengen Umweltschutzstandards entworfen und errichtet wurde.Lesen Sie die vollständige Definition → mindestens mit der Bewertung „Very Good“.

Dies ist besonders wichtig, beispielsweise bei Logistikparks, die einen großen Teil der lokalen Stadtplanung einnehmen. Auch die Verkehrsanbindung oder ausreichend dimensionierte Rückhaltebecken spielen eine Rolle. Von Bedeutung sind zudem die Modularität der Anlagen und andere ressourcenschonende Lösungen.