Der Prozess der Lagerplanung

In dieser Folge spricht Tomasz Szpyt mit Joanna Lewandowska, Head of Construction & Design bei 7R.

Hör dir das an, um mehr zu erfahren:

• Inwiefern unterscheidet sich die Planung eines Lagers von der Planung beispielsweise eines Wohngebäudes?
• Welche Werkzeuge und Systeme nutzt der moderne Architekt und welche Vorteile bietet ihm das?
• Was sind die neuesten Trends bei der Gestaltung von Lagerimmobilien?
• Wie könnten die Lagerhäuser der Zukunft aussehen?

Tomasz Szpyt: Guten Tag, mein Name ist Tomasz Szpyt. Willkommen zur Podcast-Reihe von 7R.Blog.On. Heute freuen wir uns, Frau Joanna Lewandowska – Head of Design and Construction bei 7R – zu Gast zu haben. Wir werden heute darüber sprechen, wie man ein Lagerhaus richtig plant. Wo fängt man an? Was ist bei der Planung eines Lagers wichtig? Worin unterscheidet sich das von der Planung anderer Gebäudetypen? Frau Lewandowska, Sie haben Erfahrung im Wohnungsbau. Jetzt sind Sie bei einem Lagerunternehmen. Worin unterscheidet sich die Planung eines Lagers von der eines Wohnblocks?

Joanna Lewandowska: Vom Ablauf her ist es sehr ähnlich. Man könnte sagen, dass es in Bezug auf die Projektvorbereitung und die anschließende Umsetzung, also die Realisierung dieses Vorhabens, im Grunde keine prozessualen Unterschiede gibt. Das Produkt ist jedoch natürlich ein anderes. Daher sind alle Komplikationen, Gefahren und Risiken – die mit dem einen oder anderen Produkt verbunden sind – entsprechend an diese Art angepasst. Beim Wohnungsbau geht es um die Größenordnung der Kunden. Hier besteht der wesentliche Unterschied darin, dass wir beispielsweise tausend oder fünfhundert Wohnungen für diese Kunden haben. Eine bestimmte Anzahl von Familien und so weiter. All diesen Menschen müssen wir ihre erträumten, geliebten, lang ersehnten und sehr teuren Traumwohnungen übergeben. Hier gibt es in der Regel nur wenige Kunden, und manchmal vielleicht sogar nur einen. Das ist, glaube ich, der grundlegende Unterschied. Aber natürlich ist auch die Technologie eine andere. Alle Risiken im Zusammenhang mit Mängeln – das ist ein ganz anderer Bereich, aber die Baugenehmigung erhält man nach denselben Vorschriften, nach denselben Anforderungen. Auf der Grundlage ähnlicher oder im Prinzip sogar derselben Unterlagen. Wir erstellen auch alle technischen Studien im Zusammenhang mit der Umwelt. Wir holen immer eine Umweltgenehmigung und technische Auflagen ein. Wir müssen uns an den Bebauungsplan – also an die Vorschriften – anpassen. Wir führen eine Ausschreibung durch und wählen einen Generalunternehmer aus. Der gesamte Prozess der Planung, der Bauausführung – und anschließend auch die behördlichen Abnahmen und die Übergabe an den Kunden, an den Mieter.

Sie haben erwähnt, dass es viele Gemeinsamkeiten gibt. Auch die Kunden unterscheiden sich – das haben Sie ebenfalls angesprochen. Welcher Kunde ist anspruchsvoller? Der aus dem Wohnungsbau oder der aus der Logistik- und Lagerbranche?

Jeder hat seine eigenen Ansprüche. Ich glaube, man kann nicht sagen, wer anspruchsvoller ist. Wenn ich eine Wohnung für eine halbe Million Zloty kaufe und das meine gesamten Ersparnisse sind, dann bin ich extrem anspruchsvoll. Es gibt aber auch Menschen, die sehr vertrauensvoll sind und keine Einwände haben oder das Produkt beispielsweise ohne Beanstandungen annehmen. Mieter sind institutionelle Kunden. Hier gibt es andere Kostenniveaus, andere Beteiligungsgrade, andere Anspruchsniveaus. Manchmal gibt es in dieser Phase der Anpassung der Flächen sehr anspruchsvolle Kunden. Sehr oft kommt es vor, dass neue Ideen erst während der Umsetzung des Projekts, der Ausführung oder des Baus aufkommen. Diese Ideen sind sicherlich sehr gut, wichtig und relevant für den zukünftigen Mieter. Allerdings lassen sich nicht alle in der jeweiligen Phase umsetzen. Es finden verschiedene Diskussionen, Verhandlungen und dergleichen statt, die manchmal sehr arbeitsintensiv und sehr zeitaufwendig sind. Manchmal auch turbulent. Das läuft unterschiedlich ab. Am Ende des Tages sprechen wir immer mit den Menschen. Befinden wir uns im Bereich der Genehmigungsverfahren – dem sogenannten Permitting –, also dem Einholen aller Entscheidungen, Stellungnahmen und so weiter –, dann sprechen wir mit Beamten, und auch das sind Menschen. Das ist meiner Erfahrung nach – unabhängig von der Branche – derzeit in der Bautätigkeit die schwierigste Phase des gesamten Investitionszyklus – genau diese Genehmigungsphase. Also das Projekt plus alle projektbezogenen Unterlagen, denn schwierig und kompliziert sind manchmal nicht einmal die Vorschriften selbst, sondern die Art und Weise, wie diese Vorschriften von bestimmten Beamten in verschiedenen Regionen des Landes ausgelegt werden. Das wird unterschiedlich interpretiert. Auch hier kommt es am Ende des Tages auf den Kontakt mit dem Menschen an, der diese Auslegung vornimmt. Ob man damit einverstanden ist oder nicht. Ähnlich verhält es sich mit den Mietern. Ähnlich ist es in diesem Prozess mit unseren Kunden – später den Endkunden, die die Investitionen von uns kaufen und die ebenfalls ihre Erwartungen haben. Sie haben ihr eigenes Ziel, das sie erreichen wollen. All diese Prozesse so zu gestalten, dass man erstens dieses Ziel als gemeinsames Ziel sieht, ist schwierig. Oft ist es wohl auch schwierig, diese Menschen davon zu überzeugen, dass es sich wirklich um ein gemeinsames Ziel handelt.

Sie haben erwähnt, dass selbst die Planung eines Lagers kein Kinderspiel ist. Die Technologie soll uns das Leben erleichtern. Wir leben in Zeiten einer technologischen Revolution, die wohl jeden Aspekt unseres Lebens beeinflusst. Ich denke, das gilt auch für Lagerhäuser – und Gebäude, die vor zehn Jahren entstanden sind, sind ein ganz anderes Produkt als die, die heute gebaut werden. Um komplexere Systeme und komplexere Gebäude zu bauen, muss man wohl auch etwas fortschrittlichere Werkzeuge einsetzen. Wie sieht das Arsenal eines modernen Architekten aus? Wovon macht er Gebrauch?

Sie haben in der Tat einen Bereich angesprochen, der derzeit im Entwurfs- und Ausführungsprozess sowie später auch in der Verwaltung von entscheidender Bedeutung ist. Wenn man die Gebäudeverwaltung betrachtet. Wie ich schon sagte – ganz abstrakt betrachtet – spielt es keine Rolle, um welche Art von Gebäude es sich handelt. Ob Wohn-, Einzelhandels-, Lager- oder Bürogebäude – es geht um die Art und Weise des Entwerfens. Früher, und das ist noch gar nicht so lange her, wurde im Wesentlichen flächig entworfen. Also in zwei Dimensionen. Bis heute wird sehr viel auf diese Weise entworfen. Seit einiger Zeit wird jedoch auch die BIM-Technologie, also Building Information Modeling, weiterentwickelt. Das ist eine ganze Technologie, die viele verschiedene Elemente und Aspekte des Planungsprozesses in sich vereint. Dazu wurden Planungswerkzeuge entwickelt, solche dreidimensionalen. Also in 3D geplant. Normalerweise verwendet man Revit oder Archicad. Aus Erfahrung sehe ich, dass Revit beliebter ist. Ganz losgelöst vom entwurfsbezogenen Denken könnte man jedoch sagen, dass diese BIM-Technologie sehr interessant ist, denn es handelt sich dabei um die Schaffung eines virtuellen Raums, in dem alle am Entwurfsprozess Beteiligten die für sie wesentlichen Elemente finden. Das heißt, man erstellt ein dreidimensionales Objekt, dem man physikalische Eigenschaften und Parameter zuweist. So kann man beispielsweise in diesem Objekt den Wärmedurchlasswiderstand festlegen. Man kann den Lieferanten der Baumaterialien angeben. Man kann weitere physikalische und wärmedämmtechnische Parameter festlegen und so weiter. Darüber hinaus kann dieses Objekt nicht nur in drei, sondern auch in vier oder fünf Dimensionen erstellt oder modelliert werden. Denn zu unseren drei grundlegenden räumlichen Dimensionen kann man die Kosten-Dimension hinzufügen und am Ende des Tages auch die Zeit-Dimension. Wir haben also eine bestimmte Investition in Form von Geld und Zeit – wann sie realisiert werden soll. Nach der Aktivierung dieser Parameter sehen wir und können uns ein Bild davon machen, ob beispielsweise ein bestimmtes Objekt, ein Lager, termingerecht gemäß dem festgelegten Zeitplan umgesetzt wird – und welche seiner konkreten Konstruktions- und Ausführungselemente rot leuchten – also bereits fertiggestellt sein sollten, es aber heute noch nicht sind. Es handelt sich um ein sehr komplexes Tool für das Investitions- oder Projektmanagement, das zahlreiche Möglichkeiten bietet. Eine solche Welt, in der alle Merkmale dieses Objekts und die Anzahl der Merkmale und Parameter, die zugewiesen werden können, zusammenlaufen, ist wirklich kaum begrenzt. Das heißt, jeder, der an diesem Prozess beteiligt ist, kann davon profitieren.

Wenn ich das richtig verstehe, ermöglicht diese Technologie zunächst die Erstellung eines digitalen Modells eines Gebäudes – noch bevor es tatsächlich auf einem bestimmten Grundstück entsteht – sowie die Überwachung des Bauprozesses. Bietet diese Technologie später auch Vorteile für Mieter, die späteren Eigentümer des Gebäudes und Investoren? Könnten Sie in wenigen Sätzen zusammenfassen, welche Vorteile dieses BIM bietet?

Ein klarer Vorteil ist die Fülle an Informationen, die in dieses Projekt und in diese Technologie einfließt – Informationen, die sich in einem zweidimensionalen Entwurf unmöglich unterbringen lassen. Ein weiterer Vorteil ist die schnelle Erkennung von Kollisionen. Sei es in den Gewerken, bei den Installationen oder bei der Konstruktion. Eigentlich alle Kollisionen, die in der traditionellen Planung in der Regel sehr häufig – wenn nicht sogar am häufigsten – erst in der Ausführungsphase entdeckt werden. Was die Projekte sehr kompliziert und teuer macht. Letztendlich verfügt dieses Objekt natürlich – wie ich bereits sagte – über die Möglichkeit, alles zu parametrisieren. Angefangen bei der Art der Leuchten, der Lichtquellen, der Art der Fassade, der Typenreihen bis hin zu verschiedenen Elementen. Daher ist dies beispielsweise für jemanden, der dieses Objekt verwaltet, eine große Erleichterung, denn wenn ein Element des Objekts nicht ordnungsgemäß funktioniert, lässt sich anhand dieses Modells sehr leicht herausfinden, welche Art von Element uns fehlt. Wer der Lieferant war, welche technischen Parameter das Element hat, wo man es bestellen kann – all dies ist auch aus Sicht der Verwaltung eines bereits in Betrieb befindlichen Objekts ein enormer Wissensschatz.

Wir haben darüber gesprochen, dass sich Lagerhäuser im Laufe des letzten Jahrzehnts von einfachen „Kuben“ oder „Kisten“ – wie man früher über Lagerhäuser sprach – gewandelt haben. Heute verfügen wir über hochmoderne Gebäude, die mit sehr komplexen Systemen ausgestattet sind. Wie könnten Lagerhäuser Ihrer Meinung nach beispielsweise in einem weiteren Jahrzehnt aussehen? Welche Neuerungen können wir bei der Planung solcher Gebäude erwarten?

Ich denke, dass alle technischen Neuerungen und Markttrends, die – aus verschiedenen Gründen – wohl am schnellsten in Büroinvestitionen Einzug halten, aber auf einer Philosophie der Klimafreundlichkeit und des Umweltschutzes im weitesten Sinne beruhen. Diese Trends werden sicherlich an erster Stelle stehen. Sie werden umgesetzt werden. Von den Mietern sehr gerne gesehen, denn diese Eigenschaft der Sorge um unsere Lebensqualität – und damit um die Umwelt, das Klima und die Zukunft – sowie das Bekenntnis zu diesem Aspekt steigern sicherlich auch das Ansehen und das Bewusstsein. Das wird sehr positiv aufgenommen. In dieser Hinsicht werden wir auch sehr genau verfolgen, was passiert, was die Konkurrenz tut und wie sich der Markt entwickelt. Natürlich nicht nur auf dem polnischen, sondern auch auf dem weltweiten Markt. Ich hoffe – darauf zähle ich und dafür möchte ich mich so stark wie möglich engagieren –, dass unsere Objekte sehr elegant und schön sind. Dass sie gefallen. Dass sie sich gut in die Umgebung einfügen – in den Ort, an dem sie entstehen. In die umliegende Gemeinschaft. Damit sie Mieter dazu animieren, sich dort anzusiedeln. Auch jene Mieter, die über eigene Ressourcen verfügen. Die ihre Teams, ihre Mitarbeiter haben. Damit sich auch diese Mitarbeiter geschätzt fühlen, diese Orte mögen, sich dort gerne aufhalten – komfortable Arbeitsbedingungen und elegante Innenräume vorfinden. Dass es ihnen einfach gefällt. Dass unsere Marke 7R viel Lob erhält. Nicht nur von den Mietern, sondern auch von den Nutzern, die dort täglich arbeiten. Die morgens zur Arbeit kommen und abends nach Hause gehen.

Tomasz Szpyt: Liebe Joanna, vielen Dank für das Gespräch. Unser Gast heute war Joanna Lewandowska – Head of Design and Construction bei 7R. 

Joanna Lewandowska: Vielen Dank für das Gespräch.