Proces navrhování skladu

V této epizodě hovoří Tomasz Szpyt s Joannou Lewandowskou, vedoucí oddělení Construction & Design ve společnosti 7R.

Poslechněte si to a dozvíte se:

• V čem se liší projektování skladu od projektování například obytného domu?
• Jaké nástroje a systémy používá dnešní architekt a jaké výhody mu přinášejí?
• Jaké jsou nejnovější trendy v navrhování skladových nemovitostí?
• Jak by mohly vypadat sklady budoucnosti?

Tomasz Szpyt: Dobrý den, jmenuji se Tomasz Szpyt. Vítám vás v sérii podcastů 7R.Blog.On. Dnes máme tu čest přivítat paní Joannu Lewandowskou – vedoucí oddělení designu a výstavby ve společnosti 7R. Dnes si povíme o tom, jak se správně navrhuje sklad. Kde se začíná? Co je při navrhování skladu důležité? V čem se to liší od navrhování jiných typů budov? Paní Joanno, máte zkušenosti s bytovou výstavbou. Nyní jste ve skladové společnosti. V čem se liší navrhování skladu od bytového domu?

Joanna Lewandowska: Z procesního hlediska je to velmi podobné. Dalo by se říci, že pokud jde o přípravu projektu a následnou realizaci této investice, z procesního hlediska v zásadě neexistují žádné rozdíly. Na druhou stranu je samozřejmě produkt jiný. Takže všechny komplikace, hrozby, rizika – spojené s tím či oním produktem – jsou odpovídajícím způsobem přizpůsobeny tomuto druhu. Bytová výstavba je o rozsahu klientů. Zde je zásadní rozdíl v tom, že máme například tisíc nebo pět set bytů. Určitý počet rodin a tak dále. Všem těmto lidem musíme vydat jejich vysněné, milované, dlouho očekávané a velmi drahé byty snů. Zde je našich zákazníků obvykle několik, a možná někdy jen jeden. To je, myslím, ten základní rozdíl. Samozřejmě je ale odlišná i technologie. Veškerá rizika spojená s vadami – to je zcela jiná oblast, ale stavební povolení se získává podle stejných předpisů, podle stejných požadavků. Na základě podobných dokumentů, nebo dokonce v zásadě stejných dokumentů. Provádíme také všechny technické studie související s životním prostředím. Vždy získáváme rozhodnutí o vlivu na životní prostředí, technické podmínky. Musíme se přizpůsobit místnímu územnímu plánu – tedy předpisům. Vyhlašujeme výběrové řízení, vybíráme generálního dodavatele. Celý proces přípravy, realizace stavby – a poté také státní přejímky a předání klientovi, nájemci.

Zmínila jste, že existuje mnoho podobností. Zákazníci se také liší – o tom jste se také zmínila. Který zákazník je náročnější? Ten z oblasti bydlení, nebo ten z oblasti logistiky a skladování?

Každý je náročný po svém. Myslím si, že nelze říct, kdo je náročnější. Když kupuji byt za půl milionu zlotých a jde o úspory celého mého života, jsem velmi náročná. I když se najdou i lidé, kteří velmi důvěřují a nemají žádné připomínky, nebo například přijmou daný produkt bez výhrad. Nájemci jsou institucionálními klienty. Zde jsou jiné úrovně nákladů, jiné úrovně zapojení, jiné úrovně požadavků. Někdy se v této fázi přizpůsobování jejich prostor vyskytují velmi nároční klienti. Velmi často se stává, že nové nápady přicházejí již v průběhu realizace projektu, provedení, výstavby. Tyto nápady jsou jistě velmi dobré, důležité a podstatné pro budoucího nájemce. Ne všechny je však možné v dané fázi realizovat. Probíhají různé diskuse, jednání a podobné záležitosti, které jsou někdy velmi náročné na čas a vyžadují velké nasazení. Někdy jsou také bouřlivé. Vychází to různě. Na konci dne vždy mluvíme s lidmi. Jsme-li v oblasti schvalování – v takzvaném povolovacím řízení – tedy získávání všech rozhodnutí, stanovisek a tak dále – pak mluvíme s úředníky, což jsou také lidé. Z mé zkušenosti – bez ohledu na odvětví – je v současné době v developerské činnosti nejtěžší fází celého investičního cyklu právě tato fáze schvalování. Tedy projekt plus všechny studie související s projektem, protože obtížné a složité jsou někdy – ani ne předpisy – ale způsob, jakým tyto předpisy interpretují konkrétní úředníci v různých regionech země. Interpretuje se to různě. I zde jde nakonec o kontakt s člověkem, který takovou interpretaci přijímá. Souhlasí, nebo ne. Podobně je to s nájemci. Podobně je to v tomto procesu s našimi klienty – později s těmi cílovými, kteří od nás kupují investice a kteří mají také svá očekávání. Mají svůj cíl, který chtějí realizovat. Uspořádat všechny tyto procesy tak, aby se v první řadě na tento cíl pohlíželo jako na společný cíl, je obtížné. Často je asi také obtížné přesvědčit tyto lidi, že se skutečně jedná o společný cíl.

Zmínila jste, že i navrhování skladu není žádná procházka růžovou zahradou. Technologie nám má usnadňovat život. Žijeme v době technologické revoluce, která ovlivňuje snad každý aspekt našeho života. Myslím, že i sklady – a objekty z před deseti lety jsou zcela odlišným produktem než ty, které se staví dnes. Abychom mohli stavět složitější systémy a složitější budovy, musíme pravděpodobně využívat i o něco pokročilejší nástroje. Jaký je arzenál současného architekta? Co používá?

Opravdu jste se dotkl oblasti, která je v současné době nesmírně důležitá v procesu navrhování i realizace, a později také při správě. Pokud jde o správu objektu. Jak říkám – zcela abstraktně – nezáleží na tom, o jaký objekt se jedná. Ať už jde o bytový, obchodní, skladový nebo kancelářský objekt – jde o způsob navrhování. Kdysi, a to je ještě docela nedávno, se v zásadě navrhovalo hlavně v rovině. Tedy ve dvou rozměrech. Dodnes se tak navrhuje velmi často. Na druhou stranu se už nějakou dobu rozvíjí také technologie BIM, tedy Building Information Modeling. Jedná se o komplexní technologii, která v sobě sdružuje mnoho různých prvků a aspektů projektového procesu. K tomu jsou vyvinuta projektová nástroje, tedy trojrozměrná. To znamená navrhování ve 3D. Obvykle se používá Revit nebo Archicad. Ze zkušenosti vidím, že populárnější je Revit. Naproti tomu zcela mimo projektové myšlení – dalo by se říci, že tato technologie BIM – je velmi zajímavá – protože jde o vytváření virtuálního prostoru, ve kterém všechny strany projektového procesu najdou prvky, které jsou pro ně podstatné. Vytváří se tedy trojrozměrný objekt, ke kterému se přiřazují fyzikální vlastnosti a parametry. V tomto objektu lze například určit tepelný odpor. Lze určit dodavatele materiálů. Lze určit další fyzikální a tepelně izolační parametry a tak dále. Navíc – tento objekt lze postavit nebo namodelovat nejen ve třech, ale i ve čtyřech či pěti rozměrech. Protože k našim třem základním prostorovým rozměrům lze přidat rozměr nákladový a nakonec i rozměr časový. Máme tedy určitou investici v rozměru peněz a času – kdy by měla být realizována. Po spuštění těchto parametrů vidíme a jsme schopni si namodelovat – zda je například daný objekt, sklad – realizován včas, v souladu s předpokládaným harmonogramem – a které z jeho konkrétních konstrukčních a prováděcích prvků svítí červeně – tedy měly by být již hotové, ale dnes ještě nejsou. Jedná se o velmi komplexní nástroj pro řízení investice nebo projektu, který nabízí řadu možností. Takový svět, ve kterém se soustřeďují všechny vlastnosti daného objektu a množství těchto vlastností a parametrů, které lze přiřadit, je opravdu téměř neomezené. To znamená, že každý, kdo se na tomto procesu podílí, z něj může těžit.

Pokud tomu dobře rozumím, tato technologie umožňuje nejprve vytvořit digitální model nějaké budovy – ještě předtím, než vznikne ve skutečnosti na konkrétním pozemku – a sledovat proces její výstavby. Přináší tato technologie později nějaké výhody také nájemcům, konečným majitelům budovy a investorům? Mohla byste v několika větách shrnout, jaké jsou výhody tohoto BIM?

Výhodou je bezpochyby množství informací, které je v tomto projektu obsaženo, a to díky použité technologii, kterou nelze v žádném případě zahrnout do projektu vytvořeného ve dvou rozměrech. Výhodou je rychlá identifikace kolizí. Ať už jde o instalace nebo instalace spojené s konstrukcí. Ve skutečnosti jde o jakékoli kolize, které se v tradičním projektování obvykle objevují velmi často – ne-li nejčastěji – až ve fázi realizace. Což investice velmi komplikuje a prodražuje. Nakonec má tento objekt samozřejmě – jak jsem již zmínila – možnost všeho parametrizovat. Počínaje typem svítidel, světelných zdrojů, typem fasády, typy řadových domů, různými druhy prvků. V souvislosti s tím je to například pro někoho, kdo tento objekt spravuje, velkým usnadněním, protože pokud nějaký prvek investice do objektu nefunguje tak, jak má – je velmi snadné zjistit z tohoto modelu, jaký druh prvku nám chybí. Kdo byl dodavatelem, jaké má technické parametry, kde jej lze objednat – to jsou obrovské znalosti také z hlediska správy již fungujícího objektu.

Říkali jsme, že se sklady během uplynulého desetiletí prakticky proměnily z jednoduchých kostů, z jednoduchých krabic – jak se o skladech kdysi říkalo. Nyní máme velmi sofistikované budovy. Vybavené velmi složitými systémy. Jak podle vás mohou sklady vypadat, řekněme… za dalších deset let? Jaké novinky můžeme očekávat v navrhování tohoto typu budov?

Myslím si, že všechny technické novinky a tržní trendy, které si – z různých důvodů – nejrychleji osvojují investice do kancelářských prostor, ale které vycházejí z filozofie péče o klima a životní prostředí v širším smyslu. Tyto trendy budou určitě na prvním místě. Budou se zavádět. Nájemci je velmi vítají, protože taková péče o kvalitu našeho života – a tím pádem i o životní prostředí, klima a budoucnost – a důraz na tuto vlastnost jistě také velmi zvyšuje prestiž a povědomí. To je velmi vítáno. V tomto směru budeme také velmi pozorně sledovat, co se děje, co dělá konkurence, co se děje na trhu. Samozřejmě nejen na polském, ale i na světovém trhu. Doufám – v to věřím a ráda bych se v tomto směru co nejvíce angažovala –, aby naše objekty byly velmi elegantní a hezké. Aby se líbily. Aby dobře zapadaly do okolního prostředí – do místa, kde jsou realizovány. Do okolní komunity. Aby přilákaly nájemce k jejich obsazení. Také ty nájemce, kteří mají své zdroje. Mají své týmy, lidi, zaměstnance. Aby se i tito zaměstnanci cítili oceněni, měli rádi tato místa, rádi tam pobývali – měli komfortní pracovní podmínky, elegantní interiéry. Aby se jim to prostě líbilo. Aby byla naše značka 7R velmi chválena. Nejen nájemci, ale také uživateli, kteří tam každý den pracují. Ráno přicházejí do práce a večer se vrací domů.

Tomasz Szpyt: Paní Joanno, srdečně vám děkuji za rozhovor. Naším dnešním hostem byla Joanna Lewandowska – vedoucí oddělení designu a výstavby ve společnosti 7R. 

Joanna Lewandowska: Moc děkuji za rozhovor.