Tomasz Szpyt: Hallo und herzlich willkommen zur Podcast-Reihe „7R.Blog.On“. Mein Name ist Tomasz Szpyt, und gemeinsam mit den eingeladenen Experten werden wir über aktuelle Trends in der Lagerimmobilienbranche sprechen. Heute freuen wir uns, Maciej Krawiecki, Leiter der Vermietungsabteilung bei 7R, begrüßen zu dürfen.
Maciej Krawiecki: Hallo.
Tomasz: Hallo. Wir werden Schritt für Schritt durch den Vermietungsprozess gehen. Maciej, der Lagerflächenmarkt ist im Moment geradezu überhitzt. Wie sieht die Lage derzeit konkret aus? Kommen die Mieter zum Bauträger oder sucht der Bauträger nach Mietern?
Maciej: Das Thema ist sehr komplex, denn was im letzten Jahr tatsächlich passiert ist … zunächst die Pandemie und der erste Lockdown. Was auf dem Lagerflächenmarkt in Polen geschah … alle fragten sich, wie es weitergehen würde. Das Volumen der abgeschlossenen Mietverträge lag bei etwa 20–25 % unserer ursprünglichen Annahmen. Seit Mitte 2020 wurden hingegen jeden Monat neue Rekorde gebrochen, und tatsächlich profitierten zu Beginn diejenigen, die über viel leerstehende Fläche, viel ungenutzte Fläche verfügten, da die Lieferkette aus China ins Stocken geriet, was bis heute dazu geführt hat, dass viele Unternehmen bei der Lieferung von Halbfertigprodukten, Rohstoffen oder Komponenten tatsächlich Einbußen hinnehmen mussten. Die Automobilindustrie leidet in dieser Hinsicht wahrscheinlich am meisten… Seitdem erleben wir jedoch tatsächlich einen regelrechten Boom.
Wie schaffen wir es als Branche, eine große Anzahl von Mietverträgen abzuschließen? Es gibt verschiedene Wege. Ich würde nicht sagen, dass der Kunde zum Bauträger kommt, sondern eher, dass es tatsächlich zwei Methoden gibt. Die eine besteht darin, dass wir im Rahmen der Aktivitäten der Vermietungsabteilungen einzelner Bauträger, wie in unserem Fall, aktiv nach potenziellen Kunden suchen, aktiv Marketing betreiben, verschiedene Industriegebiete abklappern, prüfen, welche potenziellen Marken in welchen Gebäuden ansässig sind, und – wie Sie wissen – versuchen, etwas Neues anzubieten. Allerdings haben sich die Dinge in den letzten zwei bis drei Jahren stark verändert, was die Gebäudeplanung, Einsparungen für Kunden und die Möglichkeit, effizienter und effektiver zu arbeiten, betrifft. Der andere Punkt, den einige meiner Kollegen bei anderen Unternehmen vergessen, ist der Makler. Makler sind in der Tat etwas, das für uns sehr wichtig ist, oder besser gesagt, Menschen, die für uns sehr wichtig sind, denn manche Bauträger – vielleicht auch Laien im Allgemeinen – glauben, es sei so einfach, einen Kunden zu gewinnen. Und diese Kunden rufen dann diese Makler an und sagen: „Hey, hör mal, ich brauche etwas Fläche. Gib mir das Angebot des Bauträgers, ich stecke bis über beide Ohren in der Arbeit.“ Nicht ganz. Dem stimme ich überhaupt nicht zu. Ich halte das für sehr schädlich, und deshalb möchte ich in diesem Podcast hervorheben, was die Rolle eines Maklers für den Bauträger und für den Kunden bedeutet. Dass Kunden auf Entwickler zugehen, ist großartig, aber es dauert lange, mehrere Monate, bis der Makler die Vorteile erklären, dem Kunden die Vorteile aufzeigen, sich intensiv in die Abläufe des Kunden einarbeiten und ihm die Einsparungen verdeutlichen kann. Wenn wir also auf Kunden zugehen, haben wir bereits Spielraum, daran zu arbeiten. Das ist der erste Schritt: einen Kunden mit einem Entwickler zusammenzubringen. Da fängt eigentlich alles an. Und dann geht es Schritt für Schritt weiter… Wir erhalten eine Anfrage und je nachdem, ob der Kunde Erfahrung mit dieser Art von Transaktion hat, ob er von einem Makler vermittelt wurde oder ob das Ganze für ihn völlig neu ist. Die Immobilie befindet sich in einer Anlage der Klasse B, wo die Miete in Zloty angegeben wird, es gibt einen einzigen Mietpreis, und man weiß nicht so recht, wofür genau. Unsere Aufgabe ist es, das gesamte Material zu bearbeiten, was auch die Erstellung eines ersten Angebots, die Darstellung der Annahmen und die Erläuterung des NFPA13-Standards beinhaltet, bei dem es sich um eine Brandschutznorm für Gebäude handelt. Für manche ist das einfach etwas, das sie so beschreiben: „Cool, es gibt Sprinkler, das wird toll.“ Das bringt viele Einschränkungen mit sich, auch hinsichtlich der gelagerten Produkte, aber natürlich bietet es auch viele Möglichkeiten, und hier kommt unsere aufklärende Rolle ins Spiel: Wir haben die erste Anfrage, den ersten Vorschlag, und daran können wir erkennen, inwieweit die Anfrage eines bestimmten Kunden ein Vergleichsmaßstab ist und inwieweit es ein echter Wunsch ist, den Standort zu wechseln oder einen neuen Standort zu eröffnen. Wir erreichen ein sehr breites Spektrum an Kunden. Für manche ist ein Lager mit einer Nettofläche von 10.000 m² – okay, die Möglichkeit der Hochregallagerung, fünf Ebenen (0+4), also fünf Lagerebenen, Hochregal, die Möglichkeit der Induktion – großartig, mega. Selbst unser aktueller 11.7-Standard mit sechs Lagerebenen bietet enorme Möglichkeiten, aber manche Kunden, die bisher in Class-B-Objekten mit einer Gebäudehöhe von 4 m waren, denken: „Oh Gott, ich habe vier, das werden dann plus zwei … wie hoch werden die Heizkosten sein?“ Ich kann Ihnen also sagen, dass unser Erfahrungsspektrum sehr breit ist. Die Tatsache, dass jeder Tag völlig anders aussieht und ich darüber mit meinem Team von über 20 Leuten spreche, lässt sich in folgendem Gespräch zusammenfassen: „Hey, Maciek, hör mal … Ich bin jetzt schon so viele Jahre in dieser Branche. Ich dachte, ich komme hierher, ich weiß, was ich tue, es ist mehr oder weniger wiederholbar.“ Das ist falsch. Jeder Tag hat seine eigene Farbe.
Tomasz: Nun, worin bestehen eigentlich die Unterschiede in der Herangehensweise der Mieter an die Anmietung eines Lagerhauses, was ihre Erwartungen angeht … Wem muss man im Grunde Schritt für Schritt erklären, wie das funktioniert? Ich weiß selbst, dass es auch Profis gibt, die ihr gesamtes Geschäft in Lagerräumen untergebracht haben und genau wissen, wie das Spiel läuft.
Maciej: Auf jeden Fall. In der Regel ist dieses erste Lagerhaus ein echter Wendepunkt für das Unternehmen, wenn man versteht, wie es funktioniert – nämlich als Triple-Net-Lease-Struktur. Das bedeutet, dass sich alle Kostengruppen aus Miete, Instandhaltungsgebühr und Nebenkosten zusammensetzen und alle Ausgaben de facto dem Mieter zugewiesen werden. Dabei handelt es sich in der Regel um kleinere Objekte, sagen wir bis zu 5.000 m². Wir scherzen manchmal, dass es einfacher ist, 50.000 m² zu vermieten als 1.000 m², weil es bei den kleineren Geschäften so viele Fragen gibt und man jedes Detail erklären muss. Das ist übrigens auch toll, denn es ist mir und meinem Team sehr wichtig, alles klar zu erklären und kleinere Geschäfte nicht so zu behandeln: „Hey, es sind ja nur 1.000 Quadratmeter“ – wir bauen Beziehungen auf. Wir bauen Beziehungen zu Unternehmen auf, wir bauen Beziehungen zu Menschen auf, und diese Menschen kommen zu uns zurück, was auch unsere Stärke ist, was unser Wachstum von 40–45 % im Jahresvergleich angeht. Auf der anderen Seite gibt es ein ganz anderes Beispiel: Kunden kommen und sagen: „Hey, ich bin ein internationaler oder nationaler, aber großer Akteur. Ich weiß genau, was ich will. Ich weiß nicht nur, welche Art von Fläche ich will, sondern, wissen Sie, das ist meine Spezifikation und das ist die einzige Spezifikation, die ich akzeptiere. Wenn Sie also auf einem Ihrer Standorte bauen können, der Masterplan es zulässt, im Allgemeinen alle baurechtlichen Auflagen erfüllt sind und Sie eine Baugenehmigung erhalten und das Projekt innerhalb von 8–9 Monaten an uns übergeben können, dann können wir darüber reden.“ Es ist auch cool, weil wir das fertige Produkt auf der Grundlage betrachten, nichts neu zu erschaffen, und wir uns nicht in eine solche Forschungs- und Entwicklungsphase mit dem Kunden begeben, um eine maßgeschneiderte Lösung für ihn zu finden, sei es BTS oder Multi-Customer. Allerdings ist das in der Tat ein schnelles Spiel.
Tomasz: Aber um ein Lagerhaus in 6 bis 8 Monaten fertigzustellen, fängt man nicht damit an, ein Grundstück zu kaufen, sondern muss zumindest schon über ein gewisses Portfolio und gesicherte Möglichkeiten verfügen…
Maciej: Das stimmt. Die letzten dreieinhalb Jahre waren für uns sehr intensiv. Tatsächlich vertrete ich heute einen der vielen Geschäftsbereiche unseres Unternehmens, nämlich den Bereich Vermietung, aber ohne die anderen Bereiche innerhalb unserer Organisation hätte ich nichts zu vermieten. Im Allgemeinen sieht der gesamte Entwicklungsprozess so aus… Kurz gesagt handelt es sich um eine Zusammenarbeit zwischen den Abteilungen für Grundstücksakquise, Entwicklung, Kapitalmarkt und Vermietung: Wenn ein Grundstück zur Verfügung steht, erstellt die Entwicklungsabteilung gemeinsam mit uns einen ersten Kostenvoranschlag, auf dessen Grundlage wir prüfen, ob ein bestimmter Standort hinsichtlich Miete, Wirtschaftlichkeit und auch im Hinblick auf die Baukosten langfristig Bestand haben wird. Und dann denken wir als Entwickler natürlich über das nach, was wir als „Exit“ bezeichnen, was bedeutet, dass all diese Bereiche sehr eng zusammenarbeiten müssen. Wir sind in der Tat ein „Stealth-Entwickler“, wenn ich das mal ganz unbescheiden sagen darf. Wir wollen nur Material auf den Markt bringen, das marktreif ist, was bedeutet, dass wir nicht damit prahlen, eine Vorvereinbarung für ein Grundstück unterzeichnet zu haben, denn davon gibt es viele. Wir verfügen derzeit über 2–3 Millionen Quadratmeter Grundfläche in unserem Bestand, auf der wir in den nächsten 2–3 Jahren entwickeln und Flächen an unsere Mieter übergeben wollen. Aber wir versuchen wirklich nur, mit Flächen an den Markt zu gehen, die: erstens gesichert oder bereits erworben sind; zweitens zumindest über eine Umweltgenehmigung oder sogar bereits über eine Baugenehmigung verfügen. Was wir also tun wollen – wir wollen ein Produkt auf den Markt bringen, das zu 100 % zuverlässig ist. Wenn bereits eine Baugenehmigung vorliegt oder zumindest eine Umweltgenehmigung, dann wissen wir, dass wir innerhalb dieser acht Monate problemlos die Baupläne vorlegen können, aber auch umgekehrt – wir möchten, dass unsere Partner – also Kunden, Makler und lokale Behörden – sicher sein können, dass ein Vorschlag von uns zuverlässig ist. Wir setzen auf ein sehr hohes Maß an Vertrauen.
Tomasz: Ich verstehe. Einerseits gibt es Mieter, die den professionellen Lagerflächenmarkt gerade erst kennenlernen; sie mieten tausend, zweitausend oder fünftausend Quadratmeter. Andererseits gibt es die Mieter globaler Akteure. Ich würde gerne etwas mehr über die Anforderungen dieser zweiten Gruppe erfahren. Mit welchen ungewöhnlichen Anforderungen hinsichtlich Lagerfläche, Standort und Ausstattung sind Sie bisher konfrontiert worden?
Maciej: Es gibt kleine, aber anspruchsvolle Kunden. Bei einem unserer „Last Mile“-Projekte in Warschau in der Działkowa-Straße mussten beispielsweise alle Piloten, die eine Lizenz erwerben mussten, bisher nach Großbritannien fliegen. Derzeit verfügen wir über eines der ersten Pilotenausbildungszentren in Mittel- und Osteuropa, und dort stehen Simulatoren zur Verfügung, die Piloten de facto zur Erneuerung ihrer Lizenzen nutzen. Es gibt also tatsächlich ein Pilotenausbildungszentrum, dort stehen beispielsweise Boeing-787-Simulatoren. Ich würde sagen, das ist schon etwas Besonderes. Was jedoch die großen Akteure betrifft … Wir können in jeden Sektor einsteigen, da jeder etwas Spezifisches hat, da jeder ein auf seine Weise einzigartiges Produkt hat. Was meiner Meinung nach derzeit jedoch einen sehr starken Boom erlebt, ist die Nutzung und Optimierung von Raum. Um noch einmal kurz auf Covid und die Lieferkette zurückzukommen … Viele Unternehmen haben Covid überstanden, weil sie über Lagerbestände verfügten. Ich selbst habe einen Aufbaustudiengang in Logistik zu diesem Thema absolviert, und Lagerbestände stellen Kosten dar – niemand will Lagerbestände, doch hier sind sie ein entscheidender Faktor. Diejenigen, die keine Vorräte hatten, sind sehr oft auf die Nase gefallen. Was wir beobachten, ist eine völlige Veränderung der Verbrauchergewohnheiten. Das zeigt sich daran, dass die Einkaufszentren geschlossen waren und viele Kunden, vor allem ältere Kunden – ich kann das aus der Perspektive meiner Eltern sagen, die bisher dachten: „Das Internet? Hallo, wie soll das gehen?“ – sich mittlerweile keinen Einkauf mehr anders als online vorstellen können, mit Unternehmen wie Frisco oder Barbora, die ihnen ihre Lebensmittel nach Hause liefern. Unternehmen wie Zalando, Amazon oder Inditex liefern ihnen Kleidung. Tatsächlich findet ein totaler Wandel vom stationären zum Online-Handel statt. Das bedeutet, dass man die Lieferkette stark verändern muss, die Lageranlagen, so wie es die großen Akteure tun – viel Automatisierung, viele Zwischenebenen. Wenn Sie nach solchen Dingen fragen, nach dem, was spezifisch ist, aber häufig vorkommt, würde ich Pictowers nennen. Pictowers sind die Zukunft: Automatisierung, Mini-Loads, AutoStory. Das macht den Unterschied aus: Zum einen gibt es weniger menschliche Fehler, eine bessere Raumnutzung durch die Vertikalisierung, Geschwindigkeit bei Verpackung und Individualisierung, und dann natürlich in Zukunft Lager, Pictowers und die „Last Mile“, also die Lieferung am selben Tag oder spätestens am nächsten Tag. Also berücksichtigen wir Abweichungen, natürlich Sprinkleranlagen im Zwischengeschoss, natürlich Notausgänge, Außentreppenhäuser, VA… Viele Dinge, und genau dafür sind wir als 7R da. Ein Kunde kommt zu uns und sagt: „Hören Sie, ich habe eine Idee. Ich denke, es wäre schön, das als Zwischengeschoss zu realisieren.“ Und nun bemühen wir uns bei 7R auch ständig darum, Prozesse zu optimieren, noch tiefer zu gehen… Nicht nur, um einen Vorschlag für ein Standardlager zu präsentieren, sondern wir haben eine Forschungs- und Entwicklungsabteilung eingerichtet, die ständig darüber nachdenkt, was besser gemacht werden kann, wie man das Gebäude anpassen kann, wie man das Gebäude so universell wie möglich gestaltet, damit wir später viele verschiedene Lösungen umsetzen können. Nun, zunächst einmal: Wie legitimieren wir sozusagen die Idee des Kunden? Es klingt vielleicht komisch, aber wir lassen Träume wahr werden.
Tomasz: Wenn Sie einige dieser Leitprinzipien nennen könnten, an denen sich 7R bei der Zusammenarbeit mit Mietern orientiert, welche wären das?
Maciej: Ich würde wohl mit Flexibilität beginnen. Wir sind ein polnisches Unternehmen, das auf großes Vertrauen und umfangreiches ausländisches Kapital zurückgreifen kann, und wir sind Menschen, die Herausforderungen stets individuell angehen, denn wir haben keine Probleme, sondern Herausforderungen. Wir betrachten es als Herausforderung und wollen sie lösen. Ein weiterer Punkt ist, dass wir beim energischen Markteintritt in unserem unmittelbaren Umfeld darüber nachdachten, worauf wir den Schwerpunkt legen wollten. Wir kamen zu dem Schluss, dass wir uns auf die Qualität der Objekte konzentrieren wollten, um sicherzustellen, dass es sich nicht um die billigsten Objekte mit den niedrigsten Miet- und Verkaufspreisen handelt … Weiter geht’s. Wir wollen, dass diese Objekte eine Art Trendsetter sind. Man kann jetzt auf dem Markt beobachten, wie selbst die größten Akteure beginnen, uns nachzuahmen: Sie ändern die Farben der Fassaden, führen bestimmte technische Lösungen in ihren Standard ein und setzen auf ökologische Lösungen. Wir sind umweltbewusst, indem wir viele Lösungen nutzen: dickere Dämmung der Gebäudehülle, d. h. des Daches und der Fassade, Photovoltaik, Grauwasserrückgewinnung; etwas, das wir standardmäßig tun und nicht nur, wenn der Kunde dafür bezahlt. Ich denke also, dass wir hier eine schöne Synergie gefunden haben, denn wir sind in der Lage, einen Teil unseres Gewinns – sagen wir es ganz offen – abzugeben, um ein besseres Lagerhaus zu bauen, das für den Kunden länger hält, länger modern bleibt, langsamer altert, und der Kunde zahlt dafür keinen Aufpreis. Das heißt, wir bewegen uns im gleichen Marktpreisbereich wie andere Bauträger, bieten aber Premium-Qualität.
Tomasz: Zu Beginn unseres Gesprächs hast du erwähnt, dass diejenigen gewonnen haben, die über Vorräte verfügten. Aber die Pandemie hat auch gezeigt, wie schnell sich das Geschäftsumfeld und die Rahmenbedingungen auf praktisch jedem Markt in diesem Land und darüber hinaus ändern können. Würdest du vielleicht ein paar Prognosen dazu abgeben, wie sich die Lage in den nächsten ein oder zwei Jahren entwickeln könnte? Oder ist die Lage mittlerweile so unvorhersehbar, dass du lieber darauf verzichten möchtest?
Maciej: Wir sind hier zusammengekommen, um darüber zu sprechen, doch es ist in der Tat schwer, solche Prognosen zu stellen. Was wir beobachten, ist ein anhaltendes Interesse an bestimmten Bereichen. Angesichts der aktuellen Lage denke ich, dass die nächsten ein bis eineinhalb Jahre wirklich gut verlaufen werden. Aber wie immer gilt: Wenn man die makroökonomische Lage betrachtet, kann es nicht immer nur aufwärts gehen, daher glaube ich, dass wir früher oder später einen kleinen Einbruch erleben werden. Ich denke, es wird dennoch später sein, aber das Wichtigste ist, darauf vorbereitet zu sein und einen Plan dafür zu haben. Was jedoch die Situation im kommenden Jahr angeht, bin ich zuversichtlich, dass wir neue Zuwächse und neue Rekorde verzeichnen werden. Danach möchte ich nicht so weit vorausschauen, aber wir sind uns bewusst, dass eine so gute Lage auf dem Industriemarkt nicht ewig anhalten kann.
Tomasz: Das heißt, wir werden sehen, was die Zukunft bringt.
Maciej: Auf jeden Fall.
Tomasz: Im Moment ist es sicher, aber man muss auch vorsichtig sein, wie sich die Lage entwickelt.
Maciej, vielen Dank für das Interview, und euch, liebe Zuhörer, danke ich fürs Zuhören. Ich lade euch schon jetzt zum nächsten Podcast der Reihe „7R.Blog.On.“ ein.
Maciej: Danke.
