Planungsprozess für Lager

In dieser Folge spricht Tomasz Szpyt mit Joanna Lewandowska, Leiterin der Abteilung Bau & Design bei 7R.

Hören Sie sich diesen Podcast an und erfahren Sie:

• Was ist der Unterschied zwischen der Planung eines Lagers und der Planung beispielsweise eines Wohngebäudes?
• Welche Werkzeuge und Systeme nutzt ein moderner Architekt und welchen Nutzen zieht er daraus?
• Was sind die neuesten Trends bei der Gestaltung von Lagerimmobilien?
• Wie könnten die Lagerhäuser der Zukunft aussehen?

Tomasz Szpyt: Guten Morgen allerseits, mein Name ist Tomasz Szpyt. Willkommen zur Podcast-Reihe des 7R-Blogs. Heute freuen wir uns, Frau Joanna Lewandowska – Leiterin der Abteilung für Planung und Bau bei 7R – bei uns zu begrüßen. Heute werden wir darüber sprechen, wie man ein Lagerhaus gut plant. Wie fängt man an? Was ist bei der Planung eines Lagers wichtig? Was unterscheidet sie von der Planung anderer Gebäudetypen? Frau Joanna, Sie haben Erfahrung aus dem Wohnungsbau. Jetzt sind Sie bei einem Lagerunternehmen tätig. Inwiefern unterscheidet sich die Planung eines Lagers von der eines Wohnblocks?

Joanna Lewandowska: Der Ablauf ist sehr ähnlich. Man könnte sagen, dass es im Rahmen der Projektvorbereitung und -durchführung sowie der Umsetzung der Investition im Grunde keine Unterschiede hinsichtlich der Vorgehensweise gibt. Das Produkt unterscheidet sich jedoch offensichtlich. Daher werden alle Komplikationen, Gefahren und Risiken, die mit dem einen oder anderen Produkt verbunden sind, entsprechend dieser Art angepasst. Der Wohnsektor zeichnet sich durch die Größe der Kundenbasis aus. Hier besteht ein grundlegender Unterschied, denn wir haben es beispielsweise mit tausend oder fünfhundert Wohnungen zu tun. Viele Familien und so weiter. Wir müssen all diesen Menschen ihre imaginären, geliebten, lang ersehnten und sehr teuren Traumwohnungen übergeben. In diesem Fall gibt es in der Regel nur wenige unserer Kunden oder vielleicht sogar nur einen. Ich denke, das ist der Hauptunterschied. Aber natürlich ist auch die Technologie anders. Alle Risiken im Zusammenhang mit Mängeln sind ein völlig anderes Feld, aber die Baugenehmigung wird nach denselben Vorschriften und denselben Anforderungen erteilt. Sie basieren in der Regel auf ähnlichen oder sogar denselben Unterlagen. Wir führen auch alle technischen Studien im Zusammenhang mit der Umwelt durch. Wir holen immer eine Umweltgenehmigung und technische Auflagen ein. Wir müssen uns an den Bebauungsplan – also an die Vorschriften – anpassen. Wir organisieren eine Ausschreibung und wählen einen Generalunternehmer aus. Den gesamten Prozess der Bauausführung, der Umsetzung des Bauvorhabens – und anschließend auch die staatliche Abnahme und die Übergabe an den Kunden oder den Mieter.

Sie haben erwähnt, dass es viele Gemeinsamkeiten gibt. Die Kunden unterscheiden sich jedoch auch – das haben Sie ebenfalls erwähnt. Welcher Kunde ist anspruchsvoller? Der Privatkunde oder der Kunde aus der Logistik- oder Lagerbranche?

Jeder stellt auf seine eigene Weise hohe Ansprüche. Ich glaube, man kann nicht sagen, wer anspruchsvoller ist. Wenn ich eine Wohnung für eine halbe Million Zloty kaufe und dafür meine gesamten Ersparnisse investiere, dann bin ich sehr anspruchsvoll. Es gibt aber auch Menschen, die sehr vertrauensvoll sind und keine Einwände haben, die das Produkt beispielsweise ohne Probleme akzeptieren. Die Mieter sind institutionelle Kunden. Es gibt unterschiedliche Kostenniveaus, unterschiedliche Engagements und unterschiedliche Anforderungen. Manchmal gibt es in dieser Phase der Raumgestaltung sehr anspruchsvolle Kunden. Es kommt sehr oft vor, dass während der Realisierung, Ausführung und des Baus des Projekts neue Ideen eingebracht werden. Diese Ideen sind wahrscheinlich sehr gut, wichtig und für den zukünftigen Mieter unerlässlich. Allerdings können sie nicht alle auf einmal umgesetzt werden. Es finden alle möglichen Diskussionen, Verhandlungen und dergleichen statt, die manchmal sehr mühsam und aufwendig sind. Manchmal sind sie auch stürmisch. Es läuft unterschiedlich ab. Letztendlich sprechen wir immer mit Menschen. Ob wir uns im Bereich der Genehmigungen befinden (dem sogenannten „Permitting“), was bedeutet, alle Entscheidungen, Stellungnahmen und so weiter einzuholen – dann sprechen wir mit Beamten, die auch Menschen sind.  Meiner Erfahrung nach ist dies derzeit, unabhängig von der Branche, die schwierigste Phase des gesamten Investitionszyklus in der Immobilienentwicklungsbranche, nämlich die Vertragsphase. Das umfasst das Projekt sowie alle damit verbundenen Studien, denn manchmal sind diese Vorschriften schwierig und kompliziert – nicht einmal die Vorschriften selbst, sondern die Art und Weise, wie sie von bestimmten Beamten in verschiedenen Regionen des Landes ausgelegt werden. Es gibt viele unterschiedliche Auslegungen. Auch hier kommt es letztlich auf den Kontakt mit der Person an, die diese Auslegung akzeptiert. Diese Person kann dem zustimmen oder nicht zustimmen. Ähnlich verhält es sich mit den Mietern. Und ähnlich ist es in diesem Prozess mit unseren Kunden – danach mit den Zielkunden, die Investitionen von uns kaufen und ebenfalls ihre Erwartungen haben. Sie haben ihr Ziel, das sie erreichen wollen. Es ist schwierig, all diese Prozesse so zu gestalten, dass sie dieses Ziel zum einen als gemeinsames Ziel betrachten. Es ist wahrscheinlich auch oft schwierig, diese Menschen davon zu überzeugen, dass es sich tatsächlich um ein gemeinsames Ziel handelt.

Sie haben erwähnt, dass selbst die Planung eines Lagers keine leichte Aufgabe ist. Eigentlich sollte uns das Leben dank der Technologie leichter fallen. Wir leben in Zeiten einer technologischen Revolution, die wahrscheinlich jeden Aspekt unseres Lebens beeinflusst. Ich denke, dass sie auch Lagerhäuser beeinflusst – und Gebäude, die vor über zehn Jahren errichtet wurden, sind ein völlig anderes Produkt als die, die heute gebaut werden. Wenn man komplexere Systeme und komplexere Gebäude bauen will, muss man wahrscheinlich auch etwas fortschrittlichere Werkzeuge einsetzen. Was gehört zum Arsenal des zeitgenössischen Architekten? Was wird verwendet?

Sie haben in der Tat einen Bereich angesprochen, der derzeit im Planungsprozess, aber auch in der Ausführung und später im Verwaltungsprozess von großer Bedeutung ist. Nehmen wir das Facility Management als Beispiel. Wie ich bereits sagte, spielt es keine Rolle, um welche Art von Objekt es sich handelt. Ob Wohn-, Einzelhandels-, Lager- oder Bürogebäude – es gibt immer eine Möglichkeit, es zu planen. In der Vergangenheit und noch bis vor kurzem wurde hauptsächlich zweidimensional geplant. Bis heute wird ein Großteil der Planung noch auf diese Weise durchgeführt. Die BIM-Technologie, also Building Information Modeling, ist jedoch schon seit einiger Zeit etabliert. Es handelt sich um eine umfassende Technologie, die viele verschiedene Elemente und Aspekte des Planungsprozesses zusammenführt. Dafür wurden dreidimensionale Planungswerkzeuge entwickelt. Das bedeutet, dass die Entwürfe in 3D erstellt werden. In der Regel werden Revit oder Archicad verwendet. Meiner Erfahrung nach ist Revit beliebter. Ganz abgesehen vom Design-Denken könnte man jedoch sagen, dass diese BIM-Technologie sehr interessant ist, da sie einen virtuellen Ort im Raum schafft, an dem alle am Planungsprozess Beteiligten ihre wichtigen Elemente finden. Man erstellt ein Objekt in drei Dimensionen, dem man physikalische Eigenschaften und Parameter zuweist. So kann man beispielsweise den Wärmewiderstand dieses Objekts festlegen. Man kann den Lieferanten bestimmter Materialien angeben. Man kann weitere physikalische Parameter, die Wärmedämmung und so weiter festlegen. Darüber hinaus kann dieses Objekt nicht nur in drei, sondern auch in vier oder fünf Dimensionen erstellt oder modelliert werden. Denn zu unseren drei grundlegenden räumlichen Dimensionen kann man die Kostendimension hinzufügen und letztendlich auch die Zeitdimension. Das bedeutet, dass wir eine bestimmte Investition in der Gelddimension und in der Zeitdimension haben – wann sie realisiert werden soll. Nach der Aktivierung dieser Parameter können wir sehen und modellieren, ob beispielsweise eine bestimmte Anlage, ein Lager, termingerecht gemäß dem angenommenen Zeitplan umgesetzt wird und welche ihrer spezifischen Konstruktions- und Ausführungselemente rot markiert sind – das heißt, sie hätten bereits umgesetzt sein sollen, sind es aber bis heute noch nicht. Dies ist ein sehr komplexes Werkzeug für das Management einer Investition oder eines Projekts, das zahlreiche Möglichkeiten bietet. Dies ist die Welt, in der alle Merkmale dieses Objekts gebündelt sind, und die Anzahl dieser Merkmale – der Parameter, die zugewiesen werden können – ist wirklich nicht sehr begrenzt. So kann jeder, der an diesem Prozess beteiligt ist, davon profitieren.

Soweit ich das verstehe, ermöglicht diese Technologie, zunächst ein digitales Modell eines Gebäudes zu erstellen – noch bevor es in der Realität auf einem bestimmten Grundstück gebaut wird – und den Bauprozess dieses Gebäudes zu überwachen. Bietet diese Technologie später auch Vorteile für Mieter, die späteren Eigentümer des Gebäudes und Investoren? Könnten Sie in wenigen Sätzen erläutern, welche Vorteile dieses BIM bietet?

Die Fülle an Informationen, die in diesen Entwurf und diese Technologie einfließt, bietet zweifellos einen Vorteil, der bei einem zweidimensionalen Entwurf in keiner Weise erreicht werden kann. Der Vorteil liegt in der schnellen Erkennung von Kollisionen – sei es zwischen den Leitungen, der Installation oder der Installation und der Konstruktion. Tatsächlich werden alle Kollisionen, die bei herkömmlichen Entwürfen üblicherweise auftreten, sehr oft – wenn nicht sogar meistens – erst in der Ausführungsphase entdeckt. Dies macht das Projekt sehr kompliziert und kostspielig. Letztendlich bietet diese Software – wie bereits erwähnt – die Möglichkeit, alles zu parametrisieren. Dies beginnt bei der Art der Leuchten, den Lichtquellen, der Art der Fassade, den verschiedenen Typen und den unterschiedlichen Elementen. Daher ist dies beispielsweise für jemanden, der diese Anlage verwaltet, ein großer Vorteil, denn wenn ein Element der Anlage nicht wie vorgesehen funktioniert, lässt sich anhand dieses Modells sehr leicht feststellen, welches Element fehlt. Wer der Lieferant war, welche technischen Parameter es hat, wo man es bestellen kann – dies ist auch aus Sicht der Verwaltung einer bereits in Betrieb befindlichen Anlage ein riesiger Wissensschatz.

Wir haben darüber gesprochen, dass sich Lagerhäuser im Laufe eines Jahrzehnts tatsächlich von einfachen Kuben, von einfachen Kisten – wie wir Lagerhäuser früher bezeichnet haben – gewandelt haben. Heute verfügen wir über hochtechnologische Gebäude, die mit sehr komplexen Systemen ausgestattet sind. Wie könnten Lagerhäuser Ihrer Meinung nach aussehen, sagen wir mal … im nächsten Jahrzehnt? Welche Innovationen können wir bei der Gestaltung dieser Art von Gebäuden erwarten?

Ich denke, dass alle technischen Innovationen und Trends auf dem Markt, die (aus verschiedenen Gründen) wahrscheinlich am schnellsten in Büroinvestitionen Einzug halten, aber auf der Philosophie der Sorge um das Klima und die Umwelt im weitesten Sinne beruhen, sicherlich als Erste umgesetzt werden. Sie werden in die Praxis umgesetzt. Sie werden von den Mietern begrüßt werden, denn ein solches Merkmal der Sorge um unsere Lebensqualität und damit um die Umwelt, das Klima und die Zukunft – die Verbundenheit mit diesem Merkmal – wird sicherlich das Ansehen und das Bewusstsein steigern. Dies wird sehr geschätzt. In dieser Hinsicht werden wir auch sehr genau beobachten, was geschieht, was die Konkurrenz tut und was auf dem Markt passiert. Natürlich nicht nur in Polen, sondern weltweit. Ich hoffe (… und ich möchte mich in dieser Richtung so weit wie möglich engagieren), dass unsere Objekte sehr elegant und schön sein werden. Ich möchte, dass sie gefallen. Sie fügen sich gut in die Umgebung ein – an den Ort, an dem sie gebaut werden. In die umliegende Gemeinschaft. Damit sie Mieter dazu ermutigen, sich dort niederzulassen. Auch jene Mieter, die über eigene Ressourcen verfügen. Sie haben ihre Teams, ihre Mitarbeiter. Damit sich auch diese Mitarbeiter geschätzt fühlen, diese Orte mögen, gerne dort sind – sie haben angenehme Arbeitsbedingungen, elegante Innenräume. Damit es ihnen einfach gefällt. Unsere Marke 7R sollte hoch gelobt werden. Nicht nur von den Mietern, sondern auch von den Nutzern, die dort jeden Tag arbeiten. Sie kommen morgens zur Arbeit und gehen abends nach Hause.

Tomasz Szpyt: Joanna, vielen Dank für das Interview. Unser Gast heute war Joanna Lewandowska – Leiterin der Abteilung Design und Konstruktion bei 7R.

Joanna Lewandowska: Vielen Dank für das Interview.