Proces navrhování skladu

V této epizodě hovoří Tomasz Szpyt s Joannou Lewandowskou, vedoucí oddělení výstavby a designu ve společnosti 7R.

Poslechněte si tento podcast a dozvíte se:

• Jaký je rozdíl mezi návrhem skladu a návrhem například obytného domu?
• Jaké nástroje a systémy používá moderní architekt a co mu přinášejí?
• Jaké jsou nejnovější trendy v navrhování skladových objektů?
• Jak mohou vypadat sklady budoucnosti?

Tomasz Szpyt: Dobré ráno všem, jmenuji se Tomasz Szpyt. Vítejte v sérii podcastů blogu 7R. Dnes máme tu čest přivítat paní Joannu Lewandowskou – vedoucí oddělení projektování a výstavby ve společnosti 7R. Dnes si povíme o tom, jak správně navrhnout sklad. Jak se s tím začíná? Co je při navrhování skladu důležité? V čem se liší od navrhování jiných typů budov? Paní Joanno, máte zkušenosti z oblasti bytové výstavby. Nyní pracujete ve společnosti zabývající se sklady. Jak se liší navrhování skladu od navrhování bytového domu?

Joanna Lewandowska: Proces je velmi podobný. Dalo by se říci, že v rámci přípravy projektu a jeho následné realizace, stejně jako při samotné realizaci investice, v podstatě neexistují žádné rozdíly, co se týče postupů. Produkt je však samozřejmě odlišný. Proto jsou všechny komplikace, hrozby a rizika spojené s tím či oním produktem odpovídajícím způsobem přizpůsobeny danému typu. V rezidenčním sektoru jde o rozsah zákazníků. Zde je zásadní rozdíl v tom, že máme například tisíc nebo pět set bytů. Mnoho rodin a tak dále. Musíme všem těmto lidem předat jejich vysněné, milované, dlouho očekávané a velmi drahé byty. V tomto případě máme obvykle jen několik klientů, případně jen jednoho. Myslím, že to je hlavní rozdíl. Ale samozřejmě se liší i technologie. Jakákoli rizika spojená s vadami jsou zcela jiná oblast, ale stavební povolení se získává podle stejných předpisů, podle stejných požadavků. Vycházejí z podobných dokumentů, nebo dokonce zpravidla ze stejných dokumentů. Provádíme také všechny technické studie týkající se životního prostředí. Vždy získáváme povolení k životnímu prostředí, technické podmínky. Musíme se přizpůsobit územnímu plánu – tedy předpisům. Organizujeme výběrové řízení, vybíráme generálního dodavatele. Celý proces výroby, realizace stavby – a poté také státní přejímka a předání klientovi nebo nájemci.

Zmínil jste, že existuje mnoho podobností. Zákazníci se však liší – to jste také zmínil. Který zákazník je náročnější? Ten z oblasti bydlení, nebo ten z oblasti logistiky či skladování?

Každý je náročný po svém. Myslím, že nelze říct, kdo je náročnější. Pokud si koupím byt za půl milionu zlotých a utratím za něj své celoživotní úspory, pak jsem velmi náročný. Ale jsou i lidé, kteří jsou velmi důvěřiví a nemají žádné připomínky, například když produkt bez problémů přijmou. Nájemci jsou institucionálními klienty. Existují různé úrovně nákladů, různé úrovně závazků, různé úrovně požadavků. Někdy se v této fázi přizpůsobování prostoru setkáváme s velmi náročnými zákazníky. Velmi často se stává, že během realizace, provádění a výstavby projektu přicházejí nové nápady. Tyto nápady jsou pravděpodobně velmi dobré, důležité a zásadní pro budoucího nájemce. Nelze je však všechny zavést v daném okamžiku. Probíhají nejrůznější diskuse, jednání a podobné záležitosti, které jsou někdy velmi pracné a náročné. Někdy jsou také bouřlivé. Vychází to různě. Nakonec vždy mluvíme s lidmi. Ať už se nacházíme v oblasti příprav (tzv. povolovací řízení), což znamená získávání všech rozhodnutí, stanovisek atd. – pak mluvíme s úředníky, kteří jsou také lidé.  Podle mých zkušeností, bez ohledu na odvětví, je v současné době nejobtížnější fází celého investičního cyklu v oblasti developerských projektů právě fáze dohody. To znamená projekt plus všechny související studie, protože někdy jsou tyto předpisy obtížné a komplikované, a to ani ne samotné předpisy, ale způsob, jakým je interpretují konkrétní úředníci v různých regionech země. Existuje mnoho různých interpretací. I zde jde nakonec o kontakt s osobou, která tuto interpretaci přijímá. Ta s ní může souhlasit nebo nesouhlasit. Podobná situace je i s nájemci. A podobné je to v tomto procesu i s našimi klienty – poté s cílovými klienty, kteří od nás kupují investice a kteří mají také svá očekávání. Mají svůj cíl, kterého chtějí dosáhnout. Je obtížné zorganizovat všechny tyto procesy tak, aby jednak vnímali tento cíl jako společný. Často je také pravděpodobně obtížné tyto lidi přesvědčit, že se skutečně jedná o společný cíl.

Zmínil jste, že i návrh skladu není žádná hračka. Díky technologiím by se nám měl život zjednodušovat. Žijeme v době technologické revoluce, která ovlivňuje snad každý aspekt našeho života. Myslím si, že ovlivňuje i sklady – a budovy postavené před deseti lety jsou zcela odlišným produktem než ty, které se staví dnes. Pokud chcete stavět složitější systémy a složitější budovy, pravděpodobně budete muset použít i o něco pokročilejší nástroje. Jaký je arzenál současného architekta? Co se používá?

Opravdu jste se dotkl oblasti, která je v současné době velmi důležitá v procesu navrhování, ale také v procesu realizace a později i v procesu správy. Mám na mysli správu budov. Jak jsem již řekl, nezáleží na tom, o jaký objekt se jedná. Ať už jde o bytový dům, obchodní prostory, sklad nebo kanceláře – vždy existuje způsob, jak je navrhnout. V minulosti, a to ještě donedávna, se navrhovalo hlavně „plochě“. Tedy ve dvou rozměrech. Až dosud se mnoho návrhů stále provádí tímto způsobem. Nicméně technologie BIM, tj. Building Information Modeling, se již nějakou dobu vyvíjí. Jedná se o komplexní technologii, která spojuje mnoho různých prvků a aspektů procesu navrhování. Pro tento účel byly vyvinuty trojrozměrné návrhové nástroje. To znamená, že se navrhuje ve 3D. Obvykle se používá Revit nebo Archicad. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že Revit je populárnější. Nicméně zcela nezávisle na samotném projektování lze říci, že tato technologie BIM je velmi zajímavá, protože vytváří virtuální prostor, kde všechny strany projektového procesu najdou své důležité prvky. Vytvoříte objekt ve třech rozměrech, kterému přiřadíte fyzikální vlastnosti a parametry. Můžete tak například u tohoto objektu specifikovat tepelný odpor. Můžete určit dodavatele daných materiálů. Můžete specifikovat další fyzikální parametry, tepelnou izolaci a tak dále. Navíc – tento objekt lze postavit nebo modelovat nejen ve třech, ale také ve čtyřech či pěti rozměrech. K našim třem základním prostorovým rozměrům totiž můžete přidat rozměr nákladů a nakonec i rozměr času. To znamená, že máme určitou investici v rozměru peněz a v rozměru času – kdy by měla být realizována. Po aktivaci těchto parametrů můžeme vidět a modelovat, zda je například daný objekt, sklad, realizován včas, podle předpokládaného harmonogramu, a které z jeho konkrétních konstrukčních a prováděcích prvků jsou zvýrazněny červeně – to znamená, že již měly být realizovány, ale dnes ještě nejsou. Jedná se o velmi komplexní nástroj pro řízení investice či projektu, který skýtá příležitosti. Toto je svět, ve kterém jsou soustředěny všechny vlastnosti tohoto objektu a počet těchto vlastností, parametrů, které lze přiřadit, není opravdu nijak omezen. Může z něj tedy těžit každý, kdo je do tohoto procesu zapojen.

Pokud tomu dobře rozumím, tato technologie umožňuje nejprve vytvořit digitální model budovy – ještě předtím, než je postavena ve skutečnosti, a to přímo na konkrétním pozemku – a sledovat proces její výstavby. Přináší tato technologie nějaké výhody i později nájemcům, konečným majitelům budovy a investorům? Mohl byste v několika větách shrnout, jaké jsou výhody tohoto BIM?

Množství informací, které je do tohoto návrhu a do této technologie vloženo, má nepochybně výhodu, kterou nelze v žádném případě dosáhnout u návrhu vytvořeného ve dvou rozměrech. Touto výhodou je rychlá identifikace kolizí. Ať už jde o rozvody, instalace nebo kolize instalací s konstrukcí. Ve skutečnosti se všechny kolize, které se obvykle vyskytují v tradičním návrhu, velmi často – ne-li nejčastěji – objevují až ve fázi realizace. To činí investici velmi komplikovanou a nákladnou. Nakonec má tento nástroj – jak jsem již řekl – možnost vše parametrizovat. To začíná typem svítidel, světelných zdrojů, typem fasády, řadami typů a různými typy prvků. Proto je to například pro někoho, kdo tento objekt spravuje, velká výhoda, protože pokud nějaký prvek investice do objektu nefunguje tak, jak by měl, je velmi snadné z tohoto modelu zjistit, jaký prvek chybí. Kdo byl dodavatelem, jaké má technické parametry, kde jej lze objednat – to jsou obrovské znalosti také z hlediska správy již fungujícího objektu.

Říkali jsme, že se sklady za posledních deset let skutečně proměnily z jednoduchých krychlí, z jednoduchých krabic – jak jsme o skladech dříve říkali. Nyní máme budovy vybavené špičkovými technologiemi. Budovy vybavené velmi složitými systémy. Jak si myslíte, že by sklady mohly vypadat, řekněme… v příštím desetiletí? Jaké inovace můžeme očekávat v oblasti navrhování tohoto typu budov?

Domnívám se, že všechny technické inovace a trendy na trhu, které se pravděpodobně nejrychleji prosadí v oblasti kancelářských investic (z různých důvodů), ale které vycházejí z filozofie péče o klima a životní prostředí – v obecnějším smyslu. Tyto trendy budou jistě první, které se prosadí. Budou zavedeny. Budou vítány nájemci, protože takový prvek péče o kvalitu našeho života, a tedy i o životní prostředí, klima a budoucnost, a příchylnost k tomuto prvku jistě zvýší prestiž a povědomí. To je velmi ceněno. V tomto směru budeme také velmi pečlivě sledovat, co se děje, co dělá konkurence, co se děje na trhu. Samozřejmě nejen v Polsku, ale i po celém světě. Doufám (… a rád bych se do tohoto směru zapojil co nejvíce), že naše objekty budou velmi elegantní a krásné. Rád bych, aby se líbily. Aby byly dobře integrovány do okolního prostředí – do místa, kde jsou postaveny. Do okolní komunity. Aby povzbuzovaly nájemníky k tomu, aby se tam usadili. I ty nájemce, kteří mají vlastní zdroje. Mají své týmy, lidi, zaměstnance. Aby se i tito zaměstnanci cítili oceněni, aby se jim tato místa líbila, aby tam rádi byli – mají pohodlné pracovní podmínky, elegantní interiéry. Aby se jim to prostě líbilo. Naše značka 7R by měla být vysoce ceněna. Nejen nájemci, ale i uživateli, kteří tam každý den pracují. Ráno přicházejí do práce a večer jdou domů.

Tomasz Szpyt: Joanno, moc děkuji za rozhovor. Dnešním hostem byla Joanna Lewandowska – vedoucí oddělení designu a výstavby ve společnosti 7R.

Joanna Lewandowska: Mockrát děkuji za rozhovor.