Guten Morgen. Mein Name ist Tomasz Szpyt und herzlich willkommen zur nächsten Folge der Podcast-Reihe „7R Blog On“. Heute sprechen wir über die Attraktivität von Investitionen in Lagerimmobilien. Unser Gast ist Tomasz Kostrzewa – Senior Investment Director bei 7R.
Guten Morgen und herzlich willkommen.
Der Titel der heutigen Sitzung ist im Grunde genommen die Frage: Womit haben wir es derzeit zu tun? Das sind die fünfzehn Minuten Ruhm der Lagerhäuser, denn früher waren Lagerhäuser kein besonders beliebtes Anlageprodukt. Das hat sich vor einigen Jahren geändert, und mittlerweile haben sich Lagerhäuser zu einem wichtigen Akteur auf dem Anlagemarkt entwickelt. Wann und was hat sich geändert?
Tatsächlich hat diese Anlageklasse in Polen eine relativ junge Geschichte. Ich denke jedoch, wir sollten uns ansehen, was in den letzten fünfzehn Jahren geschehen ist. Der Markt für die Vermietung und die Vermietung von Logistik- und Produktionsflächen zur Investition war von seiner Natur her etwas anders. Zunächst einmal waren die Mietverträge viel kürzer. Die Kunden suchten nach Mietverträgen mit einer Laufzeit von 3 bis 5 Jahren. Das war das Minimum, wenn es um Mietverträge ging. Dies resultierte unter anderem daraus, dass Logistikunternehmen Verträge für solche Laufzeiten abschlossen. Derzeit ist die Ertragsdauer eines Mietvertrags für eine Lagerhalle länger. Sie ist für mindestens fünf Jahre gesichert. Dies ist der erste Faktor, der diese Anlageklasse attraktiver gemacht hat, aber wir haben auch eine Art Spezialisierung beobachtet. Die Kunden vertrauen diesen Aspekt ihres Geschäfts Spezialisten an, da es immer mehr Logistikunternehmen gibt. Derzeit zeigen Berichte, dass etwa 37–40 % der Fläche allein von solchen Unternehmen gemietet werden, und dieser Anteil wächst deutlich. Das bedeutet, dass ein solches Produkt aus Sicht der Investoren stabiler und berechenbarer ist. Es ist einfach von Natur aus langfristiger.
Was genau ist die Ursache für das „Lagerfieber“ und wie lange kann es anhalten?
Diese Grundlagen sind unterschiedlicher Natur. Es gibt Grundlagen, die meiner Meinung nach in erster Linie auf die Reife der polnischen Unternehmen zurückzuführen sind. Wie ich bereits erwähnt habe, war die Logistik lange Zeit ein vernachlässigter Bereich. Im Allgemeinen konzentrierten sich alle auf den Vertrieb, die Produktion und das Marketing. Die Logistik wurde jedoch vernachlässigt. Das hat sich nun geändert, da die Lieferzeiten und die Lagerverfügbarkeit für Unternehmen von großer Bedeutung sind. Und einfach das Wachstum – in Bezug auf Management und Unternehmensreife – hat dazu geführt, dass Unternehmen nach modernen und relativ flexiblen Logistikflächen suchen. Das ist die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite haben wir natürlich auch die Gewohnheiten der Verbraucher. Der von vielen Fachleuten erwähnte E-Commerce, der in letzter Zeit sowohl in den Medien als auch in unserem Alltag zu einem gängigen Thema geworden ist. Er verändert diese Gewohnheiten. Er verlagert den Konsum ins Internet. Dort geben wir unser Geld aus und decken den Großteil unserer Bedürfnisse. Hinzu kommen Faktoren von weitaus größerer Bedeutung, wenn es um Nearshoring geht – also die Verlagerung von Lieferketten näher an Fabriken und näher an Kunden heran. Das hat insbesondere in unseren Breitengraden und an unserem Standort große Auswirkungen. Was in letzter Zeit ebenfalls enorme Veränderungen mit sich gebracht hat, ist die Pandemie. Eine Pandemie, die tatsächlich auf zwei Ebenen Auswirkungen hatte, nämlich auf die Logistikbranche, auf Entwickler und auf Investoren. Die Online-Shopping-Aktivitäten haben zugenommen – was den „Warehouse-Boom“ angeheizt hat, aber auch die Logistik als Anlageklasse hat vom Kapitalabfluss aus anderen Anlageklassen profitiert. Das heißt, weg vom Einzelhandel, weg von Büroimmobilien.
Soll ich das so verstehen – hör doch auf damit, natürlich –, dass die Pandemie ein Ende haben wird und das Eldorado in den Lagerhallen vorbei sein wird? Ist das nicht eine zu einfache Interpretation?
Glücklicherweise sehe ich kein solches Risiko. Der Kapitaldruck wird offensichtlich nachlassen, denn Kapital sucht nun einmal nach den besten Anlagemöglichkeiten und den besten Renditen. Es wird wieder zu einer gewissen Diversifizierung zurückkehren. Allerdings wird sich dieses Gleichgewicht bei anderen Prozentsätzen stabilisieren. Logistikimmobilien werden eine sehr attraktive Anlageklasse bleiben, die im Portfolio von auf Immobilien spezialisierten Investoren eine wichtige Rolle spielt. Andererseits wird ein sehr starker Trend bestehen bleiben. Die Konsumgewohnheiten werden bestehen bleiben. Diese Gewohnheiten werden die Nachfrage weiterhin prägen. Außerdem wird es eine sehr starke Gruppe hochspezialisierter Immobilienexperten geben. Ich möchte dies erwähnen, da es ein Thema ist, das oft übersehen wird. Und der menschliche Faktor im Umgang mit dem Immobilienmarkt ist entscheidend. Noch vor fünfzehn Jahren hatten wir keine Spezialisten, die sich so gut mit Lagerhäusern auskannten wie heute. Es gab keine Makler, Anwälte, Leasing- oder Kapitalmarktspezialisten, die die Logistik verstanden. Das Logistikgeschäft hat seine eigenen Regeln und unterscheidet sich etwas von anderen Anlageklassen – und das ist ein sehr großer Vorteil.
Einige Beratungsunternehmen vertreten die Ansicht, dass der Vormarsch der künstlichen Intelligenz die Reihen der Makler, Berater – vielleicht sogar der Anwälte – durchaus vergrößern könnte. Ist dies ein Trend, der tatsächlich eintreten könnte?
Dies ist ein Thema, das wir bei 7R sehr aufmerksam verfolgen, da die Automatisierung von Produktionsprozessen sowohl vor Ort – also in unseren physischen Einrichtungen – als auch hier im Büro, d. h. im Vertrieb, im Leasing oder bei der Verwaltung der Kapitalfunktion dieser Anlage, von großer Bedeutung ist. Meiner Meinung nach wird die Automatisierung tatsächlich im Inneren der Gebäude selbst sehr deutlich voranschreiten. Wir sprechen hier von verschiedenen Arten von Lagersystemen, Systemen, die einen leichteren Zugang zu einem bestimmten Produkt ermöglichen. Die Spezialisierung und die Automatisierung zur Bedienung dieses Marktes – also Vermietung oder Verkauf – werden sich jedoch auf die am stärksten repetitiven Segmente beschränken. Die Vermietungs- und Verkaufstransaktionen haben einen so einzigartigen Charakter und eine so komplexe Struktur – insbesondere unter den polnischen Bedingungen und in diesem Rechtsraum –, dass dieses Element der Spontaneität und der Verhandlung für Lager und Prozesse immer wichtig bleiben wird. Der Verkauf und die Abwicklung des gesamten Vermietungs- und Verkaufsprozesses sind jedoch eher eine menschliche Angelegenheit.
In den letzten Jahren hat sich der Lagerflächenmarkt in Polen sehr dynamisch entwickelt. Wir haben die 20-Millionen-Quadratmeter-Marke überschritten. Bald werden wir wahrscheinlich die 25-Millionen-Marke überschreiten. Wo liegt die Grenze? Sind es 30, 35 oder 40 Millionen Quadratmeter? Wie groß ist die Aufnahmekapazität des polnischen Marktes in Bezug auf diese Flächen?
Aus Sicht des Bauträgers wäre es am besten, wenn diese Grenze nicht existieren würde, aber wir müssen realistisch bleiben. Diese Grenze lässt sich auf eine bestimmte Weise modellieren. Wenn wir uns die reifen Märkte ansehen – die Märkte Westeuropas, wo das Angebot viel vielfältiger ist, da es sowohl ältere als auch moderne Objekte gibt. In Polen konzentriert sich das Gesamtangebot an Immobilien hauptsächlich auf moderne Objekte – die sogenannten A-Klasse-Gebäude, die Prime-Gebäude. Derzeit erreichen wir tatsächlich einen Bestand von vierundzwanzig Millionen Quadratmetern. Bezogen auf die Bevölkerung in Polen sind das weniger als ein Quadratmeter, nämlich 0,6 Quadratmeter pro Kopf. Vergleicht man den polnischen Markt mit dem deutschen Markt, wo es über 70 Millionen Quadratmeter gibt – genauer gesagt über 72 Millionen Quadratmeter –, steigt dieser Wert deutlich an. Vergleicht man den polnischen Markt mit dem deutschen Markt, der über 70 Millionen Quadratmeter umfasst – genauer gesagt über 72 Millionen Quadratmeter –, steigt dieser Wert deutlich an.
Das bedeutet, dass jeder Einwohner des Landes ein eigenes Stück des Lagerbodens haben sollte.
Auf jeden Fall ja. Ob es sich nun um einen Keller oder ein 7R-Lager handelt – auf jeden Fall ja.
Mit der Entwicklung des Lagerimmobilienmarktes entstanden auch neue Standorte. Zu Beginn waren es Zentralpolen, Warschau, Schlesien, Breslau, Posen und Pommern – das sind die naheliegenden Beispiele. Wo sonst ist mit dieser – nennen wir es ruhig beim Namen – Invasion von Lagerhallen zu rechnen?
Die Lagerhäuser sind überall – und das sage ich in voller Kenntnis der Sachlage, was Polen betrifft. Die Märkte, die wir als Schlüsselmärkte bezeichnen – die sogenannten Core-Märkte. Dazu gehören vor allem Zentralpolen, Posen und Breslau – die wichtigsten Städte. Wir beobachten jedoch eine sehr interessante Entwicklung und Entfaltung der sogenannten Core-Plus-Märkte. Zum Beispiel Stettin. Es ist ein sehr dynamischer Markt, und wir beobachten dort starke Zuwächse. Das hängt nicht nur mit der geografischen Lage oder der Nähe zu Deutschland und Skandinavien zusammen, sondern auch mit hochspezialisierten Arbeitskräften. Ein interessantes Beispiel ist der gesamte Korridor entlang der S3, also entlang unserer Westgrenze, wo sich tatsächlich einige Produktionsketten befinden. Und die Unternehmen profitieren zudem vom Vorteil günstigerer Arbeitskräfte. Andererseits bietet Ostpolen große Chancen. Hier sind wir als 7R in Lublin präsent. In Rzeszów sind wir sehr stark vertreten. Ich denke, wir haben in dieser Region noch viel zu tun.
Ost, West, Nord und Süd Polens. Die Lager sind auf den Straßengüterverkehr ausgerichtet. Besteht die Möglichkeit, dass sich auch der intermodale Verkehr, der in Polen derzeit nur eine untergeordnete Rolle spielt, weiterentwickeln wird?
Hier kommen wir zu einem sehr interessanten Thema, denn ein Blick auf Lagerhäuser sollte ein Blick auf die Infrastruktur sein. Nicht auf Gebäude, die unzusammenhängend und über die gesamte Landkarte Polens verstreut sind. Im Gegenteil, sie bilden ein gewisses zusammenhängendes Netzwerk. Ein Netzwerk der Infrastruktur. Wenn wir den intermodalen Verkehr hinzunehmen – also die Möglichkeit des Umschlags vom Fluss- oder Schienenverkehr –, ergibt sich ein sehr interessantes Bild. Sind wir dafür bereit? Das ist eine sehr gute Frage, denn derzeit wird der Großteil des Transports tatsächlich auf polnischen Straßen abgewickelt. Auch die Investitionen gehen in diese Richtung. Der Ausbau des Straßennetzes in Polen ist sehr beeindruckend. Vor allem, wenn wir das Jahr 2006, als es insgesamt nur 930 Kilometer Schnellstraßen und Autobahnen gab, mit dem Jahr 2020 vergleichen, in dem die Gesamtlänge 4.300 Kilometer beträgt. Man sieht, dass der Schwerpunkt dort liegt. Ich persönlich bin ein Befürworter des intermodalen Verkehrs und würde mir wünschen, dass sich die Logistik in diese Richtung entwickelt.
Hoffen wir es. Die Pandemie neigt sich dem Ende zu, auch wenn die Meinungen dazu auseinandergehen. Wie sich dies auf den Lagerflächenmarkt auswirken wird – auf die Nachfrage, vielleicht auf das Angebot, vielleicht auf die Entwicklung des E-Commerce. Auch die Aufnahmekapazität des polnischen Marktes hat irgendwo ihre Grenzen. Meine Frage lautet: Worauf müssen wir uns einstellen, falls die Nachfrage auf dem Lagerflächenmarkt zurückgeht?
Sollte die Temperatur auf dem Lagerimmobilienmarkt sinken, werden meiner Meinung nach sowohl Investoren als auch Entwickler gewinnen, die ein ausgefeiltes Produkt von höherer Qualität anbieten. Dann wird der potenzielle Käufer tatsächlich wählerischer sein. Er wird nicht nur auf die Qualität des Produkts achten, nicht nur auf die Mietpreise und nicht nur auf die Lage. Das sind zwar wichtige, entscheidende Faktoren. Darüber hinaus wird er jedoch den Service während des gesamten Vermietungsprozesses, den Verkaufsservice und einen eher immateriellen Eindruck, der sich aus diesem menschlichen Faktor ergibt, mit einbeziehen. Die Gewinner werden also jene Unternehmen sein, die über Fachleute verfügen, die sowohl den Vermietungsprozess dieser Immobilie als auch den Verkaufsprozess effizient abwickeln können.
Vielen Dank für das Interview. Unser Gast heute war Tomasz Kostrzewa – Senior Investment Director bei 7R.
Vielen Dank.
