Dobré ráno. Jmenuji se Tomasz Szpyt a vítám vás u dalšího dílu podcastu ze série 7R Blog On. Dnes si povíme o atraktivitě investic do skladových prostor. Naším hostem je Tomasz Kostrzewa – senior investiční ředitel ve společnosti 7R.
Dobré ráno a vítám vás.
Název dnešního setkání je v podstatě otázkou – čím se právě zabýváme? Sklady zažívají svou patnáctiminutovou slávu, protože dříve nebyly nijak zvlášť oblíbeným investičním produktem. To se před několika lety změnilo a dnes se sklady staly významným hráčem na investičním trhu. Kdy a co se změnilo?
Ve skutečnosti má tato třída aktiv v Polsku relativně krátkou historii. Domnívám se však, že bychom se měli podívat na to, co se odehrálo v posledních patnácti letech. Trh s pronájmem a investičním pronájmem logistických a výrobních prostor měl poněkud odlišný charakter. Především byly nájemní smlouvy mnohem kratší. Zákazníci hledali nájemní smlouvy na 3–5 let. To bylo minimum, pokud jde o nájem. Vyplývalo to mimo jiné ze skutečnosti, že logističtí operátoři uzavíraly smlouvy na taková období. V současné době je tok příjmů z nájemní smlouvy na skladové prostory delší. Je zajištěn minimálně na pět let. To je první prvek, který tuto třídu aktiv učinil atraktivnější, ale pozorovali jsme také určitý druh specializace. Klienti svěřují tuto část svého podnikání specialistům, protože máme více logistických společností. V současné době zprávy ukazují, že asi 37–40 % plochy si pronajímají právě tyto typy společností a tento podíl jasně roste. To znamená, že z pohledu investorů je takový produkt stabilnější a předvídatelnější. Je prostě dlouhodobější povahy.
Co přesně způsobuje „skladovou horečku“ a jak dlouho může trvat?
Tyto důvody mají odlišnou povahu. Existují důvody, které podle mého názoru vyplývají především z vyspělosti polských firem. Jak jsem již zmínil, logistika byla dlouhou dobu opomíjenou oblastí. Obecně se všichni soustředili na prodej, výrobu a marketing. Logistika však byla zanedbávána. Nyní se to změnilo, protože dodací lhůty a zajištění zásob jsou pro firmy velmi důležité. A jednoduše růst – z hlediska řízení a zralosti podniků – vedl společnosti k hledání moderních a relativně flexibilních logistických prostor. To je jedna strana mince. Na druhé straně máme samozřejmě také zvyky spotřebitelů. E-commerce, o které hovoří mnoho odborníků a která se v poslední době stala běžným tématem jak v médiích, tak v naší každodenní realitě. Ta tyto zvyky mění. Přesouvá spotřebu na internet. Tam utrácíme své peníze a tak uspokojujeme většinu svých potřeb. Máme zde také faktory mnohem širšího významu, pokud jde o nearshoring – tedy přesun dodavatelských řetězců blíže k továrnám, blíže k zákazníkům. To má velký dopad zejména v naší zeměpisné šířce a v naší lokalitě. Co také v poslední době přineslo obrovské změny – a to je pandemie. Pandemie, která ve skutečnosti měla dopad na dvou úrovních, a to na logistický průmysl, na developery a na investory. Aktivita v oblasti online nakupování vzrostla – což podnítilo „skladovou horečku“, ale také logistika jako třída aktiv se stala příjemcem úniku kapitálu z jiných tříd. Tedy pryč od maloobchodu, pryč od kanceláří.
Mám to chápat tak – samozřejmě, že ne – že pandemie skončí a s ní i to eldorádo ve skladech? Není to tak jednoduchý překlad?
Naštěstí takové riziko nevidím. Tlak kapitálu samozřejmě odezní, protože kapitál má tendenci hledat nejlepší umístění a nejlepší výnosy. Dojde k návratu k určité diverzifikaci. Ačkoli se tento poměr ustálí na jiných hodnotách. Logistika zůstane velmi atraktivní třídou aktiv, důležitou v portfoliu investorů specializujících se na nemovitosti. Na druhou stranu velmi silný trend přetrvá. Spotřebitelské návyky zůstanou. Tyto návyky budou i nadále utvářet poptávku. Zůstane také velmi silná skupina vysoce specializovaných realitních odborníků. Rád bych to zmínil, protože se jedná o téma, které je často opomíjeno. A lidský faktor při práci s realitním trhem je klíčový. Ještě před patnácti lety jsme neměli odborníky, kteří by rozuměli skladům tak jako dnes. Nebyli žádní makléři, právníci, specialisté na leasing nebo kapitálové trhy, kteří by rozuměli logistice. Logistický byznys má svá vlastní pravidla a je poněkud odlišný od ostatních tříd aktiv – a to je velmi velká výhoda.
Některé poradenské firmy tvrdí, že rozmach umělé inteligence by ve skutečnosti mohl vést k nárůstu počtu makléřů, poradců – možná dokonce i právníků. Je to trend, který by se skutečně mohl uskutečnit?
Toto je téma, které ve společnosti 7R velmi pozorně sledujeme, protože automatizace výrobních procesů jak v terénu – tedy přímo v našich fyzických provozech – tak i zde v kanceláři, tedy pokud jde o prodej, pronájem nebo správu kapitálové funkce tohoto zařízení, má velký význam. Domnívám se, že automatizace bude velmi výrazně postupovat právě v samotných budovách. Mluvíme zde o různých typech skladovacích systémů, systémech, které umožňují snadnější přístup k danému produktu. Specializace a automatizace pro obsluhu tohoto trhu – tedy pronájmu nebo prodeje – se však omezí na ty nejvíce repetitivní segmenty. Transakce v oblasti pronájmu a prodeje mají tak jedinečný charakter a sofistikovanou strukturu – zejména v polských podmínkách a v této části právní jurisdikce –, že tento prvek spontánnosti a vyjednávání bude pro sklady a procesy vždy důležitý. Prodej a zpracování celého procesu pronájmu a prodeje je však spíše lidskou záležitostí.
V posledních několika letech došlo v Polsku k velmi dynamickému rozvoji skladových prostor. Překročili jsme hranici dvaceti milionů metrů čtverečních. Brzy pravděpodobně překročíme i dvacet pět milionů. Kde je hranice? Je to třicet, třicet pět, čtyřicet milionů metrů čtverečních? Jaká je absorpční kapacita polského trhu, pokud jde o tyto prostory?
Z pohledu developera by bylo nejlepší, kdyby tato hranice neexistovala, ale musíme být realističtí. Tento limit lze určitým způsobem modelovat. Jak vidíme na vyspělých trzích – trzích západní Evropy, kde je nabídka mnohem rozmanitější, protože se tam nacházejí jak starší, tak moderní objekty. V Polsku se celková nabídka nemovitostí soustředí hlavně na moderní objekty – takzvané budovy třídy A, tedy prémiové budovy. V současné době dosahujeme celkové plochy dvaceti čtyř milionů metrů čtverečních. Vzhledem k počtu obyvatel v Polsku je to méně než jeden metr čtvereční, konkrétně 0,6 metru čtverečního na obyvatele. Pokud porovnáme polský trh s trhem německým, kde je více než sedmdesát milionů metrů čtverečních, tedy přes sedmdesát dva milionů metrů čtverečních, tento koeficient se výrazně zvyšuje.
To znamená, že každý obyvatel země by měl mít svůj vlastní kousek skladové plochy.
Rozhodně ano. Ať už jde o suterén, nebo o sklad o rozloze 700 m² – rozhodně ano.
S rozvojem trhu se skladovými prostory se objevovaly i nové lokality. Na začátku to bylo střední Polsko, Varšava, Slezsko, Vratislav, Poznaň, Pomořansko – to jsou ty nejviditelnější příklady. Kde jinde můžeme očekávat tuto – nebojme se tomu tak říkat – invazi skladů?
Sklady jsou všude – a to říkám s plným vědomím, pokud jde o Polsko. Trhy, které nazýváme klíčovými trhy – takzvané „core“ trhy. Konkrétně střední Polsko, Poznaň, Vratislav – hlavní města. Pozorujeme však velmi zajímavý vývoj a růst takzvaných „core plus“ trhů. Například Štětín. Je to velmi dynamický trh a pozorujeme zde velký nárůst. Nejen v souvislosti s geografickou polohou nebo blízkostí Německa a Skandinávie, ale také díky vysoce specializované pracovní síle. Zajímavým příkladem je celý koridor podél trasy S3, tj. podél naší západní hranice, kde se skutečně nacházejí některé výrobní řetězce. A společnosti také těží z výhody levnější pracovní síly. Na druhé straně nabízí velké příležitosti východní Polsko. Zde jako 7R působíme v Lublinu. Velmi silně jsme zastoupeni v Rzeszówě. Myslím, že v tomto regionu máme ještě hodně co dělat.
Východ, západ, sever a jih Polska. Sklady jsou soustředěny kolem silniční dopravy. Existuje šance, že se rozvine i segment intermodální dopravy, který je v Polsku v současné době zastoupen jen okrajově?
Právě zde se dotýkáme velmi zajímavého tématu, protože pohled na sklady by měl být pohledem na infrastrukturu. Nejde o budovy, které jsou navzájem nespojené a roztroušené po celé Polsku. Naopak, tvoří určitou soudržnou síť. Síť infrastruktury. Pokud k tomu přidáme intermodální dopravu – tedy možnost překládky z říční nebo železniční dopravy – vynoří se velmi zajímavý obraz. Jsme na to připraveni? To je velmi dobrá otázka, protože v současné době se většina přepravy uskutečňuje po polských silnicích. Investice směřují také tímto směrem. Růst silniční sítě v Polsku je velmi působivý. Zejména pokud porovnáme rok 2006, kdy bylo celkem pouze 930 kilometrů rychlostních a dálničních komunikací, s rokem 2020, kdy je jejich celková délka 4 300 kilometrů. Je vidět, že důraz je kladen právě tam. Osobně jsem zastáncem intermodální dopravy a rád bych, aby se logistika vyvíjela tímto směrem.
Doufejme, že ano. Pandemie se pomalu chýlí ke konci, i když názory na tuto otázku se liší. Jak to ovlivní trh se skladovými prostory – poptávku, možná nabídku, možná rozvoj elektronického obchodu. Musíme také někde stanovit hranici absorpční kapacity polského trhu. Moje otázka zní: Na co se připravit, pokud na trhu se skladovými prostory dojde k ochlazení?
Pokud dojde k ochlazení trhu se skladovými prostory, domnívám se, že uspějí jak investoři, tak developeři, kteří nabídnou propracovaný produkt vyšší kvality. Potenciální kupující pak bude ve skutečnosti vybíravější. Nebude se soustředit pouze na kvalitu produktu, ani pouze na výši nájemného, ani pouze na lokalitu. To jsou sice důležité, klíčové faktory. K tomu všemu však přidá služby související s celým procesem pronájmu, prodejní služby a takový nehmotnější dojem vyplývající z tohoto lidského faktoru. Vítězi tedy budou ty společnosti, které mají profesionály schopné efektivně provést jak proces pronájmu této nemovitosti, tak i proces prodeje.
Moc děkujeme za rozhovor. Naším dnešním hostem byl Tomasz Kostrzewa – vedoucí investiční ředitel ve společnosti 7R.
Moc děkuji.
