Atrakcyjność inwestycyjna magazynów

Podcast Trendy Komentarz eksperta
-

Dzień dobry. Nazywam się Tomasz Szpyt i witam w kolejnym podcaście z serii 7R.Blog.On. Dzisiaj porozmawiamy o atrakcyjności inwestycyjnej magazynów. Naszym gościem jest Tomasz Kostrzewa - Senior Investment Director w 7R.

 

Dzień dobry Państwu, witam serdecznie. 

 

Tytułem dzisiejszego spotkania jest w zasadzie pytanie - z czym mamy obecnie do czynienia? To 15 minut sławy magazynów, bo magazyny wcześniej nie były jakoś szczególnie hołubionym produktem inwestycyjnym. Zmieniło się to kilka lat temu, a teraz magazyny wyrosły na głównego rozgrywającego na rynku inwestycyjnym. Kiedy i co się zmieniło?

 

Faktycznie, ta klasa aktywów ma stosunkowo krótką historię w Polsce. Natomiast myślę, że warto spojrzeć na to, co wydarzyło się w ciągu ostatnich piętnastu lat. Rynek najmu, investialowego najmu powierzchni logistycznych i produkcyjnych, miał troszeczkę inny charakter. Przede wszystkim umowy najmu były dużo krótsze. Klienci szukali najmów pomiędzy 3-5 lat. To było jakieś minimum jeśli chodzi o wynajem. Wynikało to między innymi z faktu, że operatorzy logistyczni na takie właśnie okresy zawierali te umowy. Natomiast obecnie już ten strumień przychodów, który płynie z umowy najmu obiektu magazynowego jest dłuższy. On jest zabezpieczony na okres minimum pięciu lat. To jest jakby pierwszy element, który sprawił, że ta klasa aktywów jest bardziej atrakcyjna, ale odnotowaliśmy również pewnego rodzaju specjalizację. Ponieważ mamy więcej firm logistycznych - klienci powierzają ten aspekt swojej działalności specjalistom. Aktualnie z raportów wynika, że około 37-40% powierzchni jest właśnie wynajmowana przez tego typu firmy i ten procent wyraźnie rośnie. To oznacza, że z perspektywy inwestorów taki produkt jest bardziej stabilny, bardziej przewidywalny. Ma po prostu bardziej długoterminowy charakter.

 

Co tak naprawdę napędza gorączkę magazynową i ile ona może jeszcze potrwać?

 

Fundamenty mają różny charakter. Są fundamenty, które wynikają przede wszystkim - w mojej ocenie - z dojrzałości polskich przedsiębiorstw. Tak jak wspomniałem - logistyka przez długi okres czasu była taką dziedziną tajemną. Generalnie wszyscy skupili się na sprzedaży, na produkcji, na marketingu. Natomiast logistyka była zaniedbywana. Teraz to się zmieniło, ponieważ czas dostawy, czas zapewnienia stocku dla firm ma istotne znaczenie. I po prostu dojrzałość - jeśli chodzi o management i dojrzałość w firmach - sprawiła, że firmy poszukują nowoczesnej i stosunkowo elastycznej powierzchni logistycznej. To jest jedna strona medalu. Natomiast mamy oczywiście też nawyki konsumentów. Wspomniany przez wielu specjalistów e-commerce, który w ostatnim czasie stał się już tak naprawdę tematem powszednim i w mediach, i w naszej codziennej rzeczywistości. Zmienia te nawyki. Sprawia, że konsumpcja przenosi się do internetu. Tam wydajemy pieniądze i w tej sposób realizujemy większość naszych potrzeb. Mamy też czynniki o dużo szerszym znaczeniu jeśli chodzi o nearshoring - czyli przenoszenie łańcuchów dostaw bliżej fabryk, bliżej odbiorców. To ma duże znaczenie szczególnie w naszej szerokości geograficznej i w naszej lokalizacji. To, co też przyniosło ogromne zmiany ostatnio - czyli pandemia. Pandemia, która wywierała wpływ tak naprawdę na kilku płaszczyznach. Dla branży logistycznej, dla deweloperów i dla inwestorów. Z jednej strony wzrosła aktywność zakupowa w internecie - co napędziło gorączkę magazynową, ale też logistyka jako klasa aktywów stała się beneficjentem odwrotu kapitału od innych klas. Czyli od handlu, od retailu i od biur. 

 

Czy mam rozumieć - oczywiście odpukać - że skończy się pandemia i skończy się eldorado w magazynach? Czy to nie jest takie proste przełożenie? 

 

Na szczęście ja nie widzę takiego ryzyka. Presja kapitału oczywiście zniknie, ponieważ kapitał ma to do siebie, że szuka najlepszych lokat i najlepszych zwrotów. Powróci do pewnego rodzaju dywersyfikacji. Chociaż ten parytet ustabilizuje się na innych procentach. Logistyka pozostanie klasą aktywów bardzo atrakcyjną, istotną w portfelu inwestorów, którzy specjalizują się w nieruchomościach. Natomiast zostanie bardzo silny trend. Zostaną nawyki konsumentów. Te nawyki będą nadal kształtowały popyt. Poza tym zostanie bardzo silna grupa wysokowyspecjalizowanych ekspertów rynku nieruchomości. O tym chciałbym wspomnieć, ponieważ jest to temat, który jest często pomijany. I czynnik ludzki w obsłudze rynku nieruchomości ma kluczowe znaczenie. Jeszcze piętnaście lat temu nie mieliśmy specjalistów, którzy mieli pojęcie o magazynach tak duże jak teraz. Nie było brokerów, prawników, specjalistów od leasingu, czy od rynków kapitałowych, którzy rozumieli logistykę. Logistyka rządzi się swoimi prawami i nieco odbiega od innych klas aktywów - a to jest bardzo duży atut.

 

Część z firm doradczych przekonuje, że tak właściwie rozwój sztucznej inteligencji może nieźle przetrzebić szeregi agentów, doradców - być może nawet prawników. Czy to jest trend, który rzeczywiście może nastąpić?

 

To jest wątek, który w 7R obserwujemy bardzo uważnie, ponieważ automatyzacja procesów produkcyjnych zarówno w terenie - czyli faktycznie w naszych obiektach fizycznych - jak również tutaj w biurze, czyli jeśli chodzi o sprzedaż, o wynajem czy obsługę funkcji kapitałowej tego obiektu - ma duże znaczenie. Moim zdaniem automatyzacja będzie bardzo istotnie postępowała faktycznie w samej substancji budynków. Mówimy tutaj o różnego rodzaju systemach składowania, systemach umożliwiających łatwiejszy dostęp do danego produktu. Ale specjalizacja i automatyzacja obsługi tego rynku - czyli wynajmu czy sprzedaży - będzie ograniczała się do najbardziej powtarzalnych segmentów. Transakcje leasingowe i transakcje sprzedaży mają o tyle niepowtarzalny charakter i wyrafinowaną strukturę - szczególnie w warunkach polskich i tej części jurysdykcji prawnej, że zawsze ten element spontaniczności i element negocjacyjny będzie miał znaczenie, więc magazyny i procesy tak. Natomiast sama sprzedaż i obsługa całego procesu sprzedaży leasingu - tutaj raczej człowiek. 

 

Ostatnie lata to bardzo dynamiczny rozwój powierzchni magazynowych w Polsce. Przekroczyliśmy dwadzieścia milionów metrów kwadratowych. Niedługo pewnie przekroczymy dwadzieścia pięć. Gdzie jest granica? Czy to jest trzydzieści, trzydzieści pięć, czterdzieści milionów metrów kwadratowych? Jaka jest chłonność polskiego rynku jeżeli chodzi o tę powierzchnię?

 

Z perspektywy dewelopera oczywiście najlepiej, żeby ta granica nie istniała, ale musimy być realistami. Wyznaczenie tej granicy można w pewien sposób zamodelować. Jak obserwujemy rynki dojrzałe - rynki Europy Zachodniej, gdzie ta powierzchnia po pierwsze ma dużo bardziej zróżnicowany charakter, bo tam są zarówno obiekty starsze, jak i obiekty nowoczesne. W Polsce ta łączna podaż obiektów głównie skupia się na obiektach nowoczesnych - tak zwanych obiektach klasy A, obiektach primowych. W tej chwili faktycznie dobiegamy do stocku rzędu dwudziestu czterech milionów metrów kwadratowych. W przeliczeniu na populację w Polsce - to jest niecały metr kwadratowy, 0,6 metra kwadratowego na głowę. Jeżeli porównalibyśmy rynek polski do rynku niemieckiego, gdzie tej powierzchni jest ponad siedemdziesiąt milionów, to jest ponad siedemdziesiąt dwa miliony metrów kwadratowych - ten współczynnik istotnie wzrasta. Idąc tym tropem - ja prognozuję, że to nasycenie nastąpi mniej więcej pomiędzy trzydzieści trzy, a trzydzieści pięć milionów metrów kwadratowych. 

 

Czyli każdy mieszkaniec kraju powinien mieć swój kawałek podłogi w magazynie.

 

Zdecydowanie tak. Czy to jest piwnica, czy to jest magazyn 7R - jak najbardziej tak.

 

Wraz z rozwojem rynku magazynowego pojawiały się też nowe lokalizacje. Na początku była Polska centralna, Warszawa, Śląsk, Wrocław, Poznań, Pomorze - to są takie oczywsite. Gdzie możemy się spodziewać jeszcze tej - nie bójmy się tego nazwać - inwazji magazynów?

 

Magazyny są wszędzie - i mówię to z pełną świadomością jeśli chodzi o Polskę. Rynki, które nazywamy rynkami kluczowymi - z języka angielskiego tak zwane rynki corowe. Faktycznie Polska centralna, Poznań, Wrocław - główne miasta. Natomiast obserwujemy bardzo ciekawy rozwój i ewolucję rynków tak zwanych core plus. Na przykład Szczecina. To jest bardzo dynamiczny rynek i obserwujemy duże wzrosty. Nie tylko związane z geografią czy bliskością Niemiec i Skandynawii, ale również związanymi z wysokowyspecjalizowaną kadrą roboczą. Kolejnym ciekawym przykładem jest cały korytarz wzdłuż trasy S3 - czyli wzdłuż naszej zachodniej granicy, gdzie faktycznie lokacja części łańcuchów produkcyjnych ma miejsce. I też firmy korzystają z benefitu jakim jest tańsza siła robocza. Natomiast ogromne możliwości daje cały wschód Polski. Tutaj jako 7R jesteśmy obecni w Lublinie. Jesteśmy obecni bardzo mocno w Rzeszowie. Myślę, że mamy jeszcze bardzo dużo do zrobienia w tym regionie. 

 

Wschód, zachód, północ, południe. Magazyny skupiają się wokół transportu drogowego. Czy jest szansa, że rozwinie się również segment intermodalny, który właściwie w postaci szczątkowej jest teraz obecny w Polsce?

 

Tutaj dotykamy bardzo ciekawego tematu, ponieważ spojrzenie na magazyny powinno być spojrzeniem na infrastrukturę. Nie na budynki, które są niepowiązane ze sobą i rozrzucone po mapie Polski. Natomiast one tworzą pewną spójną sieć. Sieć infrastruktury. Jeżeli nałożymy na to jeszcze transport intermodalny - czyli faktycznie potencjał przeładunków z transportu rzecznego czy transportu kolejowego - tworzy się bardzo ciekawy obraz. Czy jesteśmy na to gotowi? To jest bardzo dobre pytanie, ponieważ w tej chwili większość transportu odbywa się faktycznie na polskich drogach. I inwestycje też w tym kierunku zmierzają. Przyrost dróg w Polsce jest bardzo imponujący. Szczególnie jeżeli porównamy rok 2006, gdzie dróg ekspresowych i autostrad było raptem 930 kilometrów w sumie - do roku 2020, gdzie cała łączna liczba to 4300 kilometrów. Widać, że tam jest położony akcent. Ja osobiście jestem kibicem transportu intermodalnego i bardzo bym sobie życzył, żeby w tym kierunku logistyka się rozwijała.

 

Miejmy nadzieję. Pandemia zaczyna się kończyć mimo różnych zdań na ten temat. To w jaki sposób wpłynie na rynek magazynowy - popyt, być może podaż, być może rozwój e-commerce. Mamy też gdzieś wyznaczoną granicę chłonności polskiego rynku. Moje pytanie jest takie - na co przygotować się, jeżeli już temperatura na rynku magazynowym opadnie?

 

Jeżeli temperatura na rynku magazynowym opadnie - myślę, że wygrają zarówno inwestorzy, jak i deweloperzy, którzy będą dostarczali wyrafinowany produkt o podwyższonej jakości. Wtedy faktycznie potencjalny kupujący będzie bardziej wybredny. Będzie zwracał uwagę nie tylko na jakość produktu, nie tylko na stopień wynajęcia, nie tylko na lokalizację. To są czynniki istotne, kluczowe. Natomiast na to wszystko nałoży jeszcze obsługę całego procesu wynajmu, obsługę sprzedaży i takie bardziej nieuchwytne wrażenie wynikające właśnie z tego czynnika ludzkiego. Czyli wygrają te przedsiębiorstwa, te firmy, które będą miały profesjonalistów, którzy będą sprawnie w stanie przeprowadzić zarówno proces wynajmu powierzchni magazynowej - jak również proces sprzedaży.

 

Bardzo serdecznie dziękuję za rozmowę. Naszym dzisiejszym gościem był Tomasz Kostrzewa - Senior Investment Director w 7R.

 

Dziękuję serdecznie.

Autor: Tomasz Kostrzewa

Senior Investment Director w zespole Capital Markets 7R

Tomasz Kostrzewa współpracuje z inwestorami w zakresie pozyskiwania kapitału własnego (equity), negocjacji umów deweloperskich oraz koordynacji procesu inwestycyjnego. Uczestniczy w transakcjach sprzedaży zrealizowanych projektów na rzecz funduszy inwestycyjnych oraz świadczy usługi Asset Management.

Kontakt: [email protected] 

ROZWIŃ WIĘCEJ