Sklady mají svůj význam – doslova i obrazně

V době prudce rostoucí inflace a zvyšujících se nákladů na pronájem skladových prostor hledají nájemci možnosti, jak ušetřit. Kde je možné ušetřit a kam se raději neobracet, pokud nechcete platit ještě více, nám prozradí Magdalena Kostjan, ředitelka pro pronájem společnosti 7R.

Jak vysoké jsou nájmy v Polsku a na čem to závisí?

Základní nájemné v Polsku se v současné době pohybuje v průměru kolem 3–5 EUR za m² měsíčně, přičemž záleží na regionu, typu nemovitosti a délce nájmu. V posledních několika letech bylo Polsko evropským regionem s nejnižším nájemným, avšak při pohledu na posledních několik měsíců lze pozorovat rostoucí trend. Je však třeba mít na paměti, že nájmy v Polsku jsou stále relativně nízké, když se podíváme na sazby v zahraničí – například v České republice nebo v Německu. To znamená, že jsme stále zemí, která může nabídnout atraktivní podmínky pro rozvoj podnikání. Proto zůstává polský trh velmi atraktivní jak v očích investorů, tak i majitelů.

Válka za naší východní hranicí se vyostřila. Jaký dopad to má na trh se skladovými prostory?

Situace by se tedy mohla obrátit v náš prospěch

Válka nikdy nehraje roli v rozvoji podnikání, snad s výjimkou zbrojního průmyslu. Vždy se však snažím hledat pozitivní stránky. Ještě před dvěma lety všichni panikařili kvůli pandemii, která se nakonec ukázala jako požehnání pro skladové prostory díky rychlému růstu elektronického obchodování. Přesun tolika podniků na internet vyvolal vlnu nových investic. Zahrnovaly jak nové projekty o rozloze až 50 000 m², tak i rozšíření stávajících pronájmů. Změny, s nimiž se potýkáme i nyní, výrazně ovlivní trh se skladovými prostory a, jak to po krizi bývá, trh dozraje.

Ale na začátku panovala nejistota… 

Ano. Válka s sebou přinesla nejistotu, stejně jako je tomu nyní. Jedním z důsledků války je další nárůst cen stavebních materiálů. Všichni očekávali, že se ceny po skončení pandemie stabilizují, ale pak přišla krize na Ukrajině. Válka znamená, že se celý dodavatelský řetězec musí přizpůsobit nové geopolitické situaci, v níž se nacházíme. Firmy se snaží zkrátit dodavatelské řetězce a rozvíjet podnikání na místní úrovni.

Rostou také náklady na pronájem…

Rostoucí náklady vyplývají z analýzy situace na trhu a nejde v tomto případě o marže. Rostoucí nájmy jsou přirozeným důsledkem změn, s nimiž se nyní všichni snažíme vyrovnat. Je třeba dodat, že nájmy v Polsku již mnoho let nerostly, ačkoli se podnikatelské prostředí výrazně změnilo.

Kde tedy můžeme najít úspory? Co může nájemník udělat, aby snížil náklady?

Nejprve si položte otázku, z čeho se vlastně skládají náklady na nájem? Při podpisu nájemní smlouvy byste měli věnovat pozornost třem faktorům: nájemnému, poplatkům za služby a účtům za energie. Je třeba si uvědomit, že v nájemní smlouvě bude vždy uvedena základní sazba nájemného, známá také jako nominální nájemné, a také efektivní nájemné. Efektivní nájemné je nájemné po odečtení všech slev nabízených daným developerkou. To, jak se tyto slevy v průběhu času vyplácejí, závisí na nájemci, na tom, jak si chce prostor přizpůsobit, a na tom, zda na začátku nájmu potřebuje nižší účty kvůli nákladům na stěhování atd.

Při hledání nových pronajatých prostor se nájemce často soustředí na nízké efektivní nájemné, protože je přesvědčen, že mu to zajistí nejnižší efektivní náklady. To však neplatí vždy. Je třeba zdůraznit, že celkové náklady ovlivňuje řada dalších faktorů, včetně nákladů na pracovní sílu a dopravu, které závisí na konkrétní lokalitě. První věcí, kterou je třeba zvážit, je povaha podnikání nájemce. Logistické firmy mají jiné potřeby než výrobní závody a e-shopy. Každý projekt je jiný, a proto vyžaduje odlišný přístup. Klíčové je, aby nájemce a developer spolupracovali již ve fázi návrhu, aby použitá řešení vedla k úsporám při využívání budovy.

Pokud jde o poplatky za služby, jejich hlavní složkou jsou daně z nemovitostí a poplatky za údržbu budovy. Tyto náklady většinou nezávisí na nájemci.

A co náklady na energie, které neustále rostou? Existuje nějaký způsob, jak je omezit?

Náklady na energie závisí na tom, kolik jich spotřebujete. To znamená, že každý nájemník platí přesně za to, co spotřebuje. Je však třeba dodat, že i když v zásadě nemáme žádný vliv na výši nákladů na energie, máme vliv – a to nemalý – na to, kolik jich spotřebujeme.

Právě zde přicházejí na pomoc moderní systémy a řešení. Pokročilé technologie jednak minimalizují dopad na životní prostředí a jednak snižují náklady na údržbu budovy. Ve společnosti 7R jsme využili řešení, jako jsou solární panely, LED osvětlení s řídicími systémy DALI a pohybovými senzory, vylepšená izolace stěn a střech, destratifikátory a také moderní topné a klimatizační jednotky s rekuperací tepla pro kancelářské a společenské prostory. Každý z těchto systémů představuje dodatečnou investici, ale jejich cílem je snížit náklady na údržbu budovy a následně i účty, které platí nájemníci.

Vzhledem k dlouhodobým nájemním smlouvám na skladové a výrobní prostory bude návratnost investic jistě znatelná. Rád bych ještě dodal, že společnost 7R má investiční strategii založenou na principech ESG a stavíme v duchu udržitelného rozvoje. Je pro nás důležité pečovat o životní prostředí, stejně jako o pracovní pohodlí našich klientů a transparentnost našich developerských postupů.