Slovník pojmů 7R
Předběžná nájemní smlouva (pre-let)
Co je dobré vědět?
Podpis smlouvy o předběžném pronájmu je jedním z klíčových kroků v procesu developerské výstavby, zejména při realizaci objektů na míru v modelu Built-to-Suit (BTS)Built-to-Suit (BTS)Built-to-Suit (BTS) je model realizace komerční investice – nejčastěji skladové nebo průmyslové – navrhované a stavěné od základů podle přesně stanovených individuálních požadavků konkrétního nájemce. Na rozdíl od hotových spekulativních ploch vzniká objekt BTS na zakázku, přičemž zohledňuje jedinečné technologické procesy, uspořádání hal a technickou specifikaci klienta.Přečtěte si úplnou definici →. Ta poskytuje oběma stranám záruku stability: nájemce si zajistí prostory ve vybrané lokalitě s dostatečným časovým předstihem a developer získá záruku komercializace budovy.
V tržní praxi je vysoká míra zajištění plochy smlouvami o předběžném pronájmu (tzv. ukazatel předběžného pronájmu) častým požadavkem finančních institucí (bank) pro poskytnutí hypotečního úvěru na financování výstavby logistického areálu developerkou.
Předběžná nájemní smlouva v praxi 7R
V 7R představují přednájemní smlouvy základ pro realizaci specializovaných investic a klíčových fází rozšiřování našich parků. Uzavření smlouvy o předběžném pronájmu umožňuje našemu týmu inženýrů a architektů dokonale přizpůsobit projekt provozním procesům klienta ještě před vybetonováním základů (mj. plánování nosnosti podlahy, rozmístění sloupů či přidělení elektrického výkonu). To nájemci zajišťuje plnou předvídatelnost harmonogramu a plynulý přesun provozu do nové budovy.
Výhody smlouvy o předběžném pronájmu pro strany transakce
| Kritérium | Výhody pro nájemce | Výhody pro developera / investora |
|---|---|---|
| Přizpůsobení potřebám: Možnost provádět změny v projektu (fit-out/BTS). | Financování: Snazší získání bankovního úvěru na stavbu. | |
| Záruka sazby: Ochrana obchodních podmínek před nárůstem tržních cen. | Snížení rizika: Minimalizace rizika, že po dokončení stavby zůstane objekt prázdný. | |
| Čas na stěhování: Podrobný harmonogram, který vám umožní naplánovat stěhování. | Ocenění nemovitosti: Zvýšení hodnoty investice z pohledu fondů (výnos/kapitalizační sazba). |
Nejčastější dotazy
Prohlášení o záměru (LOI) je předběžné prohlášení o úmyslu spolupracovat a ve většině případů nemá právně závazný charakter. Předběžná nájemní smlouva (pre-let) je naproti tomu plnohodnotná, závazná smlouva obsahující podrobné podmínky nájmu, technickou specifikaci, harmonogram výstavby a finanční sankce za nepředání nebo nepřevzetí budovy v termínu.
Standardní přednájemní smlouvy přesně upravují otázky případných zpoždění při výstavbě. Obvykle obsahují ustanovení o smluvních pokutách za každý den prodlení, které se vyplácejí nájemci, a po překročení stanoveného konečného termínu (tzv. Longstop Date) dávají nájemci právo odstoupit od smlouvy z důvodu zavinění developera.