Das Projektportfolio von 7R umfasst insgesamt 3 Millionen Quadratmeter

Derzeit sind 3 Millionen Quadratmeter Lager- und Produktionsfläche geplant und im Bau. Mit einem solchen Portfolio sind wir in der Lage, flexibel auf die Bedürfnisse des Marktes zu reagieren. Wir werden nun selektiv bauen, weniger als noch vor einem Jahr angenommen, da sich die Marktbedingungen geändert haben. Entscheidend für uns sind die hohe Qualität der Anlagen und die Stärkung ihres langfristigen Werts – erklärt Tomasz Lubowiecki, Vorstandsvorsitzender von 7R.

Grażyna Kuryłło, Property News: Sind Lagerhäuser immun gegen die Inflation?

Tomasz Lubowiecki, CEO von 7R: Ja und nein. Die Baukosten sind in die Höhe geschossen. Daher glaube ich, dass das Angebot zurückgehen wird. Gleichzeitig müssen die Mieten steigen, sodass das Lagerhaus als Anlageobjekt in gewisser Weise widerstandsfähig ist, da es gute Renditen abwirft. Die Mieten sind indexiert, sodass der Eigentümer der Immobilie abgesichert ist.

Der Mieter muss zahlen, aber werden diese Erhöhungen die Nachfrage nicht bremsen?

Das lässt sich heute schwer vorhersagen, aber meiner Meinung nach wird die Nachfrage zurückgehen. Da jedoch auch das Angebot zurückgeht, wird dies kaum ins Gewicht fallen.

Kann der Krieg in der Ukraine diesen Trend ändern?

Ja. Unternehmen aus der Ukraine, Russland oder Weißrussland erwägen eine Verlagerung und erkundigen sich daher bereits nach unseren Lagerflächen. Wir werden also das Nearshoring erleben, das wir bereits während der Pandemie erwartet hatten – damals ging es darum, die Lieferkette aus Asien zu verkürzen, und jetzt werden wir einen Zustrom von Unternehmen von jenseits unserer östlichen Grenze erleben. Ich gehe davon aus, dass wir bald BTS-Anlagen für bestimmte Unternehmen errichten werden, die diese Märkte verlassen.

Führt unsere Nachbarschaft zu einem vom Krieg zerrütteten Land nicht andererseits zu Besorgnis bei ausländischen Investoren?

Erwähnenswert ist auch der Wiederaufbau der Ukraine. Das ist doch auch eine große Chance, oder?

Ja, das wird definitiv eine große Herausforderung für uns sein. Unternehmen, die an diesem Prozess beteiligt sind, werden Lagerflächen bei uns mieten oder dort produzieren. Es gibt also ein großes Potenzial für den polnischen Markt. Auch wir beabsichtigen, uns an diesem Projekt zu beteiligen.

Alleine oder mit einem Partner? Schließlich lädst du deine Konkurrenten gerne zur Zusammenarbeit ein. Das ist doch etwas ungewöhnlich.

Tatsächlich sieht unsere Strategie sowohl den Verkauf von Objekten an Fonds als auch die Zusammenarbeit mit Wettbewerbern vor. Wir haben bereits Projekte umgesetzt, unter anderem mit Hillwood, GLP, Segro und nun auch mit CTP. Unsere Philosophie zeigt, dass wir gerne mit unseren Wettbewerbern zusammenarbeiten, da wir ihnen gute Projekte anbieten können. Wir sind ein dynamischer Akteur, und unsere Wettbewerber wissen das zu schätzen.

Derzeit plagt den Markt nicht nur die Inflation, sondern auch ein Mangel an Arbeitskräften und bestimmten Baumaterialien wie Stahl. Wie gehen Ihre Generalunternehmer damit um?

Das ist eine Herausforderung. Ich glaube, dass paradoxerweise eine geringere Anzahl realisierter Projekte den Generalunternehmern zugutekommen wird, da der Bedarf an Arbeitskräften leicht zurückgehen wird. So sind beispielsweise Bauherren bei der Auswahl von Projekten wählerischer, da sie nur mit soliden Bauträgern zusammenarbeiten wollen. Wir haben das Glück, zu dieser Gruppe zu gehören. Bislang hatten wir keine Probleme bei der Auswahl eines Bauunternehmers. Zugegebenermaßen ist die Marktlage derzeit schwierig.

Wahrscheinlich auch wegen der geringeren Verfügbarkeit von Grundstücken?

Ja, denn heutzutage ziehen es Eigentümer aufgrund der Inflation natürlich vor, Grundstücke statt Geld in ihrem Portfolio zu halten. Daher ist der Erwerb von Grundstücken nicht einfach. Aus diesem Grund haben wir beschlossen, einen Teil der fertiggestellten Objekte in unserem Portfolio zu behalten. Wir wissen, dass ihr Wert mit der Zeit steigen wird. Auf diese Weise stärken wir den Unternehmenswert. Wir beabsichtigen weiterhin, unsere Lagerhallen zu verkaufen, öffnen uns aber auch zunehmend der Verwaltung unserer eigenen Objekte. Wir verfügen über reichlich Erfahrung – wir verwalten bereits eine Fläche von über 1 Million Quadratmetern –, sowohl unsere eigenen als auch die, die uns von den mit uns kooperierenden Fonds anvertraut wurden. Wir sind auf technologisch fortschrittliche und umweltfreundliche Projekte spezialisiert. Wir streben nach Klimaneutralität und kümmern uns um das soziale Umfeld unserer Anlagen. Investoren schätzen die Aktivitäten von Unternehmen, die im Einklang mit ESG-Kriterien stehen.

Sie zertifizieren Lagerhäuser im BREAM-System. Ihr Standard lautet „Sehr gut“. Haben Sie vor, den Standard „Ausgezeichnet“ anzustreben?

Das ist natürlich eines unserer Ziele, und die mit „Excellent“ zertifizierten Lagerhäuser werden zunehmend den Erwartungen unserer Kunden entsprechen. So befindet sich beispielsweise unser Lagerhaus für Żabka, das derzeit in Radzymin bei Warschau gebaut wird, in der Endphase der Bauarbeiten. Bereits in der Anfangsphase des Projekts wurde es mit „BREEAM Excellent“ zertifiziert.

7R plant den Einstieg ins Ausland. Das erste Lager soll im vierten Quartal dieses Jahres in der Tschechischen Republik entstehen. Wird der polnische Markt für Sie zu eng?

Wir haben diese Entscheidung Anfang letzten Jahres getroffen, da wir den Wünschen unserer Kunden folgen und diese auch nach unseren Standorten im Ausland fragen. Wir haben uns für die Tschechische Republik entschieden, da wir uns im „Kernraum“ Mitteleuropas befinden und unsere Kompetenzen auch dort präsentieren möchten. Es wird ein großes Lagerhaus an einem sehr guten Standort sein – direkt an der Autobahn, 40 km von Brünn entfernt. Polen bleibt jedoch weiterhin unser Hauptmarkt.

In welchem Umfang werden Sie Ihre Projekte zunächst kommerziell umsetzen, da spekulatives Bauen meines Wissens nach keine Option ist?

Wir waren noch nie Meister der Spekulation. Wir stützen uns stets auf eine solide Vorvermietung – 30 Prozent Vorvermietungsverträge sind das Minimum, ohne das wir das Projekt nicht starten können. An völlig neuen Standorten werden wir sehr vorsichtig vorgehen. Wenn es jedoch um die Erweiterung bestehender Parks geht, wo wir die Partner und ihre Erwartungen kennen, sind wir möglicherweise eher zu mutigen Entscheidungen bereit.

Gibt es heute Probleme beim Abschluss von Vorverträgen?

Die Dynamik ist nach wie vor beträchtlich. Bei vielen Projekten verzeichnen wir einen hohen Vorvermietungsstand, doch herrscht auch eine gewisse Unsicherheit auf dem Markt. Unter solchen Umständen werden alle Entscheidungen mit größerer Sorgfalt getroffen. Kurz gesagt: Es gibt keine Stagnation, aber es gibt Anzeichen einer Abkühlung. Glücklicherweise bietet die Branche neben den Risiken auch zahlreiche Chancen, und ich bin sicher, dass diese gut genutzt werden.

Wie sich das Tempo Ihrer Bauvorhaben ändern wird. Wird das geplante Bauvolumen von einer Million Quadratmetern pro Jahr beibehalten?

Das Interview wurde am 18. Mai 2022 in „Property News“ veröffentlicht.