Ein Meisterwerk der operativen und technologischen Logistik

Ein Gebäude am richtigen Standort zu errichten, reicht nicht aus, um potenzielle Mieter und Investoren anzusprechen. Ein gutes Zentrum wird ebenso wie seine Gestaltung zu einem echten funktionalen und technischen Meisterwerk. Ewa Tomaniak, Architektin bei 7R, erklärt uns, was im Design wirklich avantgardistisch ist und worin die eigentliche Herausforderung besteht.

Die Nachfrage nach Lagerflächen wächst, was zum Teil darauf zurückzuführen ist, dass sich auch die Art und Weise, wie solche Flächen genutzt werden, verändert. Lagerhäuser können heutzutage eine einzigartige Fassade aufweisen sowie repräsentative Büroflächen bieten und über Hallen verfügen, die mit Technologien und Lösungen ausgestattet sind, die sie nicht nur für die Mitarbeiter, sondern auch für ihre Nachbarn und den Planeten attraktiv machen. Sie können sogar über Dachterrassen verfügen. Dies sind nur einige Beispiele für Merkmale, die für Mieter interessant sein könnten. Diese Merkmale sind jedoch nicht nur auf die ständig steigenden Anforderungen der Mieter und deren sich weiterentwickelnde Pläne zurückzuführen, sondern auch auf das innovative Denken der Planer sowie auf technologische Fortschritte und neues Know-how, die immer mehr Möglichkeiten eröffnen. Dazu gehören auch Verbesserungen bei der Digitalisierung und der Gestaltung von Lagerhäusern.

Der Schlüssel liegt in der Flexibilität 

Die Gestaltung von Lagerhallen hängt von der Art der Räumlichkeiten und deren Verwendungszweck ab. Mit einem guten Planer lassen sich verschiedene Gebäudetypen schnell und kostengünstig in andere Raumtypen umwandeln, um den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden.

Die besten und flexibelsten Lösungen für individuelle Anforderungen ergeben sich, wenn der Kunde ein BTS- (Build-to-Suit) oder ein BTO- (Build-to-Own) Projekt in Auftrag gibt. Spekulativ errichtete Objekte werden ebenfalls im sogenannten „Developer Standard“ angeboten, einem Standard, der kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert wird. Bei 7R bedeutet dies eine Gebäudehöhe von 10 m oder 12 m mit einer Bodenbelastbarkeit von 7 t/m² in Logistikparks und 5 t/m² in City-Flex-Zentren. Dazu gehören auch Brandschutzvorrichtungen für Gebäude mit einer Fläche von über 4.000 m², wie beispielsweise Rauchabzugsanlagen und Sprinkleranlagen. Hydraulische Laderampen, ebenerdige Tore und Manövrierflächen sind ebenfalls enthalten.

Stadtentwicklungsprojekte, zu denen kleine Gewerbeeinheiten (SBU) mit einer Ausbaufläche von rund 10.000 m² und Stadtlogistik mit einer Ausbaufläche von über 20.000 m² gehören, unterscheiden sich erheblich von Logistikparks, Big-Box-Projekten (mit einer Ausbaufläche von bis zu 50.000 m²) und Mega-Big-Box-Projekten (100.000 m² oder mehr). Städtische Formate stellen eine besondere Herausforderung dar.

Und dann musst du zuhören 

Der Bedarf an flexiblen Planungsansätzen führt dazu, dass alternative Methoden, die sich in anderen Geschäftsbereichen bewährt haben, wie beispielsweise „Agile“, zunehmend auch in der Architektur und im Bauwesen Einzug halten. Mit diesem System können Planer problemlos mit allen an der Entwicklung beteiligten Parteien zusammenarbeiten, was unerlässlich ist, um die Bedürfnisse des Kunden zu verstehen und zu erfüllen. Diese Bedürfnisse ändern sich so schnell, dass aktives Zuhören und das kontinuierliche Stellen von Fragen unerlässlich sind.

„Die Rollen des Designers und des Kunden entwickeln sich während der Entwurfsphase weiter. Wir sammeln und tauschen von Anfang an Informationen aus, damit diese in späteren Entwicklungsphasen bestmöglich genutzt werden können“, sagt Ewa Tomaniak.

Die Notwendigkeit von Transparenz und einem interdisziplinären Ansatz bei der Planung zeigt sich beispielsweise bei der Zusammenarbeit mit Mietern, die industrielle Automatisierungstechnik einsetzen.

„Ein Lager wird de facto zu einer Fabrik, daher muss ein Planer die in der jeweiligen Branche eingesetzte Technologie sowie die an jedem einzelnen Standort erforderlichen Tragfähigkeiten und Sicherheitsvorkehrungen genau kennen“, sagt der Architekt von 7R.

Auch die Technologie ist eine Hilfe. Das BIM-System (Building Information Management) revolutioniert nach und nach den Bereich der Planung. Ein Auftraggeber kann den Fortschritt regelmäßig überprüfen, um sicherzustellen, dass die Arbeiten weiterhin seinen Anforderungen entsprechen, und gegebenenfalls bereits in einer frühen Projektphase Korrekturen verlangen.

Die grüne Seite der Lagerhaltung 

Die Berücksichtigung nachhaltiger Entwicklung ist während des Planungsprozesses von entscheidender Bedeutung – nicht nur für die Umwelt und das Klima, sondern auch in sozialer und wirtschaftlicher Hinsicht. Von Beginn eines Projekts an strebt 7R eine Umweltzertifizierung auf angemessen hohem Niveau an, d. h. eine BREEAM-Zertifizierung mit einer Bewertung von mindestens „Very Good“.

„Ein Zentrum muss sowohl in seiner Optik als auch in seiner Infrastruktur freundlich und funktional sein, und dies muss auch für die benachbarten Gebäude und die Anwohner gelten“, erklärt Ewa Tomaniak.

Dies gilt insbesondere für Projekte wie Logistikparks, da diese hohe Anforderungen an die lokale städtische Infrastruktur stellen. Entscheidend sind Faktoren wie die Anbindung an das Straßennetz und den öffentlichen Nahverkehr sowie die richtige Dimensionierung von Rückhaltebecken. Es ist wichtig, die Modularität eines Zentrums sowie andere ressourcenschonende Merkmale zu bewahren.