Ein Meisterwerk der operativen und technologischen Logistik

Ein Gebäude am richtigen Standort zu errichten, reicht nicht aus, um potenzielle Mieter und Investoren anzusprechen. Ein gutes Zentrum wird ebenso wie seine Gestaltung zu einem echten funktionalen und technischen Meisterwerk. Ewa Tomaniak, Architektin bei 7R, erklärt uns, was im Design wirklich avantgardistisch ist und worin die eigentliche Herausforderung besteht.

Die Nachfrage nach Lagerflächen wächst, was zum Teil darauf zurückzuführen ist, dass sich auch die Art und Weise, wie solche Flächen genutzt werden, verändert. Lagerhäuser können heutzutage eine einzigartige Fassade aufweisen sowie repräsentative Büroflächen bieten und über Hallen verfügen, die mit Technologien und Lösungen ausgestattet sind, die sie nicht nur für die Mitarbeiter, sondern auch für ihre Nachbarn und den Planeten attraktiv machen. Sie können sogar über Dachterrassen verfügen. Dies sind nur einige Beispiele für Merkmale, die für Mieter interessant sein könnten. Diese Merkmale sind jedoch nicht nur auf die ständig steigenden Anforderungen der Mieter und deren sich weiterentwickelnde Pläne zurückzuführen, sondern auch auf das innovative Denken der Planer sowie auf technologische Fortschritte und neues Know-how, die immer mehr Möglichkeiten eröffnen. Dazu gehören auch Verbesserungen bei der Digitalisierung und der Gestaltung von Lagerhäusern.

Der Schlüssel liegt in der Flexibilität 

Die Gestaltung von Lagerhallen hängt von der Art der Räumlichkeiten und deren Verwendungszweck ab. Mit einem guten Planer lassen sich verschiedene Gebäudetypen schnell und kostengünstig in andere Raumtypen umwandeln, um den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden.

Die besten und flexibelsten Ansätze zur Erfüllung individueller Anforderungen ergeben sich, wenn der Kunde ein BTS-Projekt (Built-to-Suit) in Auftrag gibt – ein Modell für die Realisierung einer gewerblichen Investition, meist eines Lager- oder Industriegebäudes, das von Grund auf nach den genau festgelegten, individuellen Anforderungen eines bestimmten Mieters geplant und gebaut wird. Im Gegensatz zu vorgefertigten Spekulationsflächen wird eine BTS-Immobilie auf Bestellung errichtet, wobei die einzigartigen technologischen Prozesse, die Hallenaufteilung sowie die technischen Vorgaben des Kunden berücksichtigt werden.Lesen Sie die vollständige Definition → (Build-to-Suit) oder BTO (Built-to-Own) (BTO) (Built-to-Own) (BTO) ist ein Modell zur Realisierung einer gewerblichen Investition – eines Lager- oder Produktionsgebäudes –, bei dem der Bauträger das Objekt direkt für den Auftraggeber entwirft und errichtet, der damit Eigentümer wird. Bei diesem Modell wird der Investor nach Fertigstellung zum alleinigen Eigentümer der Immobilie und finanziert das gesamte Projekt aus eigenen Mitteln oder über einen Bankkredit.Vollständige Definition lesen → (Build-to-Own) Entwicklung. Spekulative Bauvorhaben werden auch im sogenannten „Developer Standard“ angeboten, einem Standard, der kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert wird. Bei 7R bedeutet dies eine Gebäudehöhe von 10 m oder 12 m mit einer Bodenbelastbarkeit von 7 t/m² in Logistikparks und 5 t/m² in City-Flex-Zentren. Dazu gehören auch Brandschutzvorrichtungen für Gebäude mit einer Fläche von über 4.000 m², wie beispielsweise Rauchabzugsanlagen und Sprinkleranlagen. Hydraulische Laderampen, ebenerdige Tore und Manövrierflächen sind ebenfalls enthalten.

Stadtentwicklungsprojekte, zu denen auch Small Business Units (SBU) gehören.Eine Small Business Unit (SBU) ist ein flexibles Lagermodul mit geringerer Fläche (in der Regel zwischen 300 und 1.500 m²), das mit hochwertigen Büroflächen oder einem repräsentativen Showroom verbunden ist. SBU-Objekte befinden sich in der Regel innerhalb der Grenzen großer Städte und stellen eine ideale Lösung für die Last-Mile-Logistik, den E-Commerce sowie für KMU dar.Vollständige Definition lesen →) mit einer bebauten Fläche von rund 10.000 m² und Stadtlogistik mit einer bebauten Fläche von über 20.000 m² unterscheiden sich deutlich von Logistikparks, Big-Box-Projekten (mit einer bebauten Fläche von bis zu 50.000 m²) und Mega-Big-Box-Projekten (100.000 m² oder mehr). Städtische Formate stellen eine besondere Herausforderung dar.

Und dann musst du zuhören 

Der Bedarf an flexiblen Planungsansätzen führt dazu, dass alternative Methoden, die sich in anderen Geschäftsbereichen bewährt haben, wie beispielsweise „Agile“, zunehmend auch in der Architektur und im Bauwesen Einzug halten. Mit diesem System können Planer problemlos mit allen an der Entwicklung beteiligten Parteien zusammenarbeiten, was unerlässlich ist, um die Bedürfnisse des Kunden zu verstehen und zu erfüllen. Diese Bedürfnisse ändern sich so schnell, dass aktives Zuhören und das kontinuierliche Stellen von Fragen unerlässlich sind.

„Die Rollen des Designers und des Kunden entwickeln sich während der Entwurfsphase weiter. Wir sammeln und tauschen von Anfang an Informationen aus, damit diese in späteren Entwicklungsphasen bestmöglich genutzt werden können“, sagt Ewa Tomaniak.

Die Notwendigkeit von Transparenz und einem interdisziplinären Ansatz bei der Planung zeigt sich beispielsweise bei der Zusammenarbeit mit Mietern, die industrielle Automatisierungstechnik einsetzen.

„Ein Lager wird de facto zu einer Fabrik, daher muss ein Planer die in der jeweiligen Branche eingesetzte Technologie sowie die an jedem einzelnen Standort erforderlichen Tragfähigkeiten und Sicherheitsvorkehrungen genau kennen“, sagt der Architekt von 7R.

Auch die Technologie ist eine Hilfe. Das BIM-System (Building Information Management) revolutioniert nach und nach den Bereich der Planung. Ein Auftraggeber kann den Fortschritt regelmäßig überprüfen, um sicherzustellen, dass die Arbeiten weiterhin seinen Anforderungen entsprechen, und gegebenenfalls bereits in einer frühen Projektphase Korrekturen verlangen.

Die grüne Seite der Lagerhaltung 

Die Berücksichtigung nachhaltiger Entwicklung ist während des Planungsprozesses von größter Bedeutung – nicht nur für die Umwelt und das Klima, sondern auch in sozialer und wirtschaftlicher Hinsicht. Von Beginn eines Projekts an strebt 7R eine Umweltzertifizierung auf angemessen hohem Niveau an, d. h. BREEAMBREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist eine der weltweit wichtigsten und bekanntesten Methoden zur multikriteriellen Bewertung von Gebäuden hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit, Ökologie und ihres Nutzungskomforts. Das BREEAM-Zertifikat bestätigt, dass die Lagerhalle in Übereinstimmung mit strengen Umweltschutzstandards entworfen und gebaut wurde.Vollständige Definition lesen → mit einer Bewertung von mindestens „Very Good“.

„Ein Zentrum muss sowohl in seiner Optik als auch in seiner Infrastruktur freundlich und funktional sein, und dies muss auch für die benachbarten Gebäude und die Anwohner gelten“, erklärt Ewa Tomaniak.

Dies gilt insbesondere für Projekte wie Logistikparks, da diese hohe Anforderungen an die lokale städtische Infrastruktur stellen. Entscheidend sind Faktoren wie die Anbindung an das Straßennetz und den öffentlichen Nahverkehr sowie die richtige Dimensionierung von Rückhaltebecken. Es ist wichtig, die Modularität eines Zentrums sowie andere ressourcenschonende Merkmale zu bewahren.