Das Projektportfolio von 7R umfasst 3 Millionen Quadratmeter.

Derzeit haben wir 3 Millionen Quadratmeter Lager- und Produktionsfläche in Planung und im Bau. Mit einem solchen Portfolio sind wir in der Lage, flexibel auf die Bedürfnisse des Marktes zu reagieren. Wir werden nun selektiv bauen, weniger als wir noch vor einem Jahr angenommen hatten, da sich die Marktbedingungen geändert haben. Entscheidend für uns sind die hohe Qualität der Objekte und die Stärkung ihres langfristigen Werts“, erklärt Tomasz Lubowiecki, Vorstandsvorsitzender von 7R.

Grażyna Kuryłło, Property News: Sind Lagerhallen inflationssicher?

Tomasz Lubowiecki, Vorstandsvorsitzender von 7R: Ja und nein. Die Baukosten sind stark in die Höhe geschnellt. Ich gehe davon aus, dass es deshalb weniger Bauprojekte geben wird. Gleichzeitig müssen die Mieten steigen, sodass Lagerflächen als Produkt in gewisser Weise widerstandsfähig sind, da sie gute Erträge abwerfen. Die Mieten sind indexiert, sodass der Eigentümer der Immobilie abgesichert ist.

Der Mieter muss zahlen, aber werden diese Preiserhöhungen die Nachfrage nicht bremsen?

Das lässt sich heute schwer vorhersagen, aber meiner Meinung nach wird die Nachfrage zurückgehen. Angesichts des geringeren Angebots wird dies jedoch nicht besonders auffallen.

Kann der Krieg in der Ukraine diesen Trend ändern?

Ja. Unternehmen aus der Ukraine, Russland oder Weißrussland denken über eine Verlagerung nach und erkundigen sich daher bereits nach unseren Lagerräumen. Wir werden also das Nearshoring erleben, das wir bereits während der Pandemie erwartet hatten, nur ging es damals um die Verkürzung der Lieferkette aus Asien, und jetzt werden wir einen Zustrom von Unternehmen von jenseits unserer östlichen Grenze erleben. Ich gehe davon aus, dass wir bald BTS-Objekte für bestimmte Unternehmen realisieren werden, die die dortigen Märkte verlassen.

Löst unsere Nachbarschaft zu einem vom Krieg heimgesuchten Land andererseits nicht bei ausländischen Investoren Besorgnis aus?

Erwähnenswert ist auch der Wiederaufbau der Ukraine. Das ist doch auch eine große Chance, oder?

Ja, das wird für uns sicherlich eine große Herausforderung sein. Unternehmen, die sich an diesem Prozess beteiligen, werden bei uns Lagerflächen anmieten oder Produktionsstätten betreiben. Hier liegt also ein großes Potenzial für den polnischen Markt. Auch wir beabsichtigen, uns an diesem Vorhaben zu beteiligen.

Alleine oder mit einem Partner? Schließlich ladet ihr ja gerne die Konkurrenz zur Zusammenarbeit ein. Das ist doch etwas ungewöhnlich.

Tatsächlich sieht unsere Strategie sowohl den Verkauf von Objekten an Fonds als auch die Zusammenarbeit mit Wettbewerbern vor. Wir haben bereits Projekte unter anderem mit Hillwood, GLP, Segro und nun auch mit CTP durchgeführt. Unsere Philosophie zeigt, dass wir gerne mit Wettbewerbern zusammenarbeiten, da wir ihnen gute Projekte liefern können. Wir sind ein dynamischer Akteur, und unsere Wettbewerber wissen das zu schätzen.

Derzeit macht sich auf dem Markt nicht nur die Inflation bemerkbar, sondern auch der Mangel an Arbeitskräften und bestimmten Baumaterialien, wie zum Beispiel Stahl. Wie gehen eure Generalunternehmer damit um?

Das ist eine Herausforderung. Ich glaube, dass paradoxerweise die geringere Anzahl an realisierten Projekten den Generalunternehmern helfen wird, da sich der Personalbedarf etwas verringern wird. Schon jetzt sind Generalunternehmer beispielsweise bei der Auswahl von Projekten selektiver, da sie nur mit stabilen Bauträgern zusammenarbeiten wollen. Wir haben das Glück, zu diesem Kreis zu gehören. Bislang hatten wir keine Probleme bei der Auswahl eines Auftragnehmers. Man muss zugeben, dass der Markt derzeit schwierig ist.

Wahrscheinlich auch wegen der geringeren Verfügbarkeit von Bauland?

Ja, denn heutzutage ziehen es Eigentümer vor, Grundstücke statt Geld in ihrem Portfolio zu halten – natürlich wegen der Inflation. Daher ist es nicht einfach, Grundstücke zu erwerben. Aus diesem Grund haben wir beschlossen, einen Teil der fertiggestellten Objekte in unserem Portfolio zu behalten. Wir wissen, dass ihr Wert mit der Zeit steigen wird. Auf diese Weise stärken wir den Unternehmenswert. Wir beabsichtigen weiterhin, unsere Lagerhäuser zu verkaufen, öffnen uns aber auch stärker für die Verwaltung eigener Objekte. An Erfahrung mangelt es uns nicht – bereits jetzt verwalten wir eine Fläche von über 1 Mio. m² – sowohl eigene als auch solche, die uns von mit uns kooperierenden Fonds anvertraut wurden. Wir sind auf technologisch fortschrittliche und umweltfreundliche Projekte spezialisiert. Wir streben nach Klimaneutralität und kümmern uns um das soziale Umfeld unserer Objekte. Investoren schätzen Unternehmen, die nach ESG-Kriterien handeln.

Ihr zertifiziert Lagerhäuser nach dem BREEAM-System. Euer Standard ist „Very Good“. Habt ihr vor, auf „Excellent“ aufzusteigen? 

Natürlich ist das eines unserer Ziele, und es wird immer mehr Lagerhäuser mit dem „Excellent“-Zertifikat geben – das erwarten unsere Kunden. So befindet sich beispielsweise unser Lagerhaus für Żabka, das derzeit in Radzymin bei Warschau entsteht, in der Endphase der Umsetzung. Bereits in der Anfangsphase des Projekts wurde es mit dem BREEAM-Excellent-Zertifikat ausgezeichnet.

7R plant den Einstieg ins Ausland. Im vierten Quartal dieses Jahres soll in Tschechien das erste Lager entstehen. Wird der polnische Markt für euch langsam zu eng?

Wir haben diese Entscheidung bereits Anfang letzten Jahres getroffen, da wir unseren Kunden folgen und diese auch im Ausland nach unseren Objekten fragen. Wir haben uns für Tschechien entschieden, weil wir im „Korb“ Mitteleuropas liegen und unsere Kompetenzen auch dort präsentieren wollen. Es wird ein Big-Box-Objekt in sehr guter Lage sein – direkt an der Autobahn, 40 km von Brünn entfernt. Polen bleibt jedoch weiterhin unser Hauptmarkt.

In welchem Umfang werden Sie die Projekte kommerziell umsetzen, denn ich gehe davon aus, dass spekulatives Bauen nicht in Frage kommt?

Wir waren noch nie Meister der Spekulation. Wir stützen uns stets auf eine solide Vorvermietung – 30 Prozent Vorvermietungsverträge sind das Minimum, ohne das wir ein Projekt nicht in Angriff nehmen. Dabei gehen wir an völlig neuen Standorten sehr vorsichtig vor. Was hingegen die Erweiterung bestehender Parks betrifft, in denen wir die Partner und ihre Erwartungen kennen, sind wir eher bereit, mutige Entscheidungen zu treffen.

Gibt es heute Probleme bei der Erstellung von Vorvermietungsverträgen?

Die Dynamik ist nach wie vor groß. Wir verzeichnen bei sehr vielen Projekten eine gute Vorvermietungsquote, doch gleichzeitig ist eine gewisse Unsicherheit auf dem Markt zu spüren. Unter solchen Umständen werden Entscheidungen mit größerer Bedachtsamkeit getroffen. Kurz gesagt: Es gibt keine Stagnation, aber es gibt Anzeichen für eine Abkühlung. Glücklicherweise stehen der gesamten Branche neben den Risiken auch zahlreiche Chancen offen, und ich bin sicher, dass diese richtig genutzt werden.

Wie wird sich das Tempo Ihrer Bauprojekte verändern? Wird es gelingen, die angekündigte Million Quadratmeter pro Jahr beizubehalten?

Das Interview erschien am 18. Mai 2022 auf dem Portal Property News.