Portfolio projektů společnosti 7R činí 3 miliony m².

V současné době máme v plánu a ve výstavbě 3 miliony m² skladových a výrobních ploch. Díky tomuto portfoliu jsme schopni pružně reagovat na potřeby trhu. Nyní budeme stavět selektivně, v menším rozsahu, než jsme předpokládali ještě před rokem, protože se změnily tržní podmínky. Klíčová je pro nás vysoká kvalita objektů a posilování jejich dlouhodobé hodnoty – vysvětluje Tomasz Lubowiecki, předseda představenstva společnosti 7R.

Grażyna Kuryłło, Property News: Jsou sklady odolné vůči inflaci?

Tomasz Lubowiecki, předseda představenstva společnosti 7R: Ano i ne. Náklady na výstavbu výrazně vzrostly. Domnívám se, že v důsledku toho bude realizováno méně projektů. Zároveň však musí růst nájemné, takže sklad jako produkt je v jistém smyslu odolný, protože přináší dobré výnosy. Sazby jsou indexovány, takže majitel objektu je zajištěn.

Nájemce musí platit, ale nezpomalí tyto zvýšení poptávku?

Dnes je to těžké předvídat, ale podle mého názoru poptávka poklesne. Vzhledem ke snížené nabídce to však nebude příliš patrné.

Může válka na Ukrajině tento trend změnit?

Ano. Firmy z Ukrajiny, Ruska nebo Běloruska uvažují o přesunu, a tak se již ptají na naše sklady. Zažijeme tedy nearshoring, který jsme očekávali již během pandemie, jenže tehdy šlo o zkrácení dodavatelského řetězce z Asie, zatímco nyní zažijeme příliv subjektů zpoza naší východní hranice. Domnívám se, že brzy budeme realizovat objekty typu BTS pro konkrétní firmy opouštějící tamní trhy.

Nevzbuzuje však na druhou stranu naše sousedství se zemí zmítanou válkou u zahraničních investorů znepokojení?

Ještě stojí za to zmínit obnovu Ukrajiny. To je také velká příležitost, že?

Ano, to pro nás bude určitě velká výzva. Firmy, které se do tohoto procesu zapojí, si u nás budou pronajímat sklady nebo zde budou provozovat výrobu. V tom tedy spočívá velký potenciál pro polský trh. I my se hodláme do tohoto projektu zapojit.

Sami, nebo s partnerem? Koneckonců, rádi zvete ke spolupráci konkurenci. To je trochu neobvyklé.

Naše strategie skutečně počítá jak s prodejem nemovitostí fondům, tak se spoluprací s konkurencí. Již jsme realizovali projekty mimo jiné se společnostmi Hillwood, GLP, Segro a nyní i CTP. Naše filozofie dokazuje, že rádi spolupracujeme s konkurencí, protože jim dokážeme nabídnout kvalitní projekty. Jsme dynamickým hráčem a naši konkurenti to oceňují.

Na trhu dnes trápí nejen inflace, ale také nedostatek pracovních sil a některých stavebních materiálů, například oceli. Jak si s tím poradí vaši generální dodavatelé?

Je to výzva. Domnívám se, že paradoxně menší počet realizovaných projektů generálním dodavatelům pomůže, protože se poněkud sníží poptávka po pracovnících. Generální dodavatelé jsou již nyní při výběru projektů selektivnější, protože chtějí spolupracovat pouze se stabilními developery. Máme to štěstí, že do této skupiny patříme. Dosud jsme neměli žádné problémy s výběrem dodavatele. Je třeba přiznat, že trh je v současné době obtížný.

Zřejmě také kvůli menší dostupnosti pozemků?

Ano, protože dnes majitelé raději drží ve svém portfoliu pozemky než peníze, samozřejmě kvůli inflaci. Získávání pozemků tedy není jednoduché. Z tohoto důvodu jsme se rozhodli část postavených objektů ponechat ve svém portfoliu. Víme, že jejich hodnota bude s časem růst. Tímto způsobem posílíme hodnotu společnosti. Stále máme v úmyslu prodávat naše sklady, ale více se otevíráme také správě vlastních objektů. Zkušeností máme dostatek – již v tuto chvíli spravujeme plochu přesahující 1 milion m² – a to jak vlastní, tak i tu, kterou nám svěřily fondy, s nimiž spolupracujeme. Specializujeme se na technologicky vyspělé a ekologické projekty. Usilujeme o klimatickou neutralitu a dbáme na sociální okolí našich objektů. Investoři oceňují aktivity firem v souladu s kritérii ESG.

Certifikujete sklady v systému BREEAM. Váš standard je „Very Good“. Plánujete „postoupit“ na úroveň „Excellent“? 

Samozřejmě, že to je jeden z našich cílů a skladů s certifikátem Excellent bude přibývat, což od nás naši zákazníci očekávají. Například v současné době se nachází v závěrečné fázi realizace náš sklad pro společnost Żabka, který vzniká v Radzyminu u Varšavy. Již v počáteční fázi projektu získal certifikaci BREEAM Excellent.

Společnost 7R plánuje vstoupit na zahraniční trh. Ve čtvrtém čtvrtletí tohoto roku zde vznikne první sklad. Je snad polský trh pro vás už příliš malý?

Toto rozhodnutí jsme učinili již na začátku loňského roku, protože se řídíme poptávkou našich zákazníků, kteří se ptají na naše projekty i v zahraničí. Rozhodli jsme se pro Česko, protože jsme v „košíku“ střední Evropy a chceme tam také prezentovat naše kompetence. Bude to big box ve velmi dobré lokalitě – přímo u dálnice, 40 km od Brna. Naším hlavním trhem však stále zůstává Polsko.

S jakou mírou komercializace budete projekty spouštět, protože chápu, že spekulativní výstavba nepřichází v úvahu?

Nikdy jsme nebyli mistři ve spekulacích. Vždy stavíme na pevných přednájemních smlouvách – minimálně 30 % přednájemních smluv je pro nás nezbytným předpokladem, bez kterého projekt nespustíme. V případě zcela nových lokalit budeme navíc velmi opatrní. Naopak pokud jde o expanzi stávajících parků, kde známe partnery a jejich očekávání, můžeme být ochotnější k odvážným rozhodnutím.

Je dnes problém s vyřízením předběžných nájemních smluv?

Dynamika je stále značná. U mnoha projektů dosahujeme dobré úrovně předpronájmů, ale zároveň je na trhu cítit nejistota. Za těchto podmínek se každé rozhodnutí přijímá s větší rozvahou. Stručně řečeno: nedochází ke stagnaci, ale objevují se náznaky ochlazení trhu. Naštěstí kromě rizik stojí před celým odvětvím také spousta příležitostí a jsem si jistý, že budou správně využity.

Jak se změní tempo vašich stavebních projektů? Podaří se vám dodržet avizovaný objem jednoho milionu metrů čtverečních ročně?

Rozhovor vyšel na portálu Property News dne 18. května 2022.