Dobré ráno. Jmenuji se Tomasz Szpyt a vítám vás u dalšího podcastu ze série 7R.Blog.On. Dnes si povíme o investiční atraktivitě skladových prostor. Naším hostem je Tomasz Kostrzewa – Senior IInvestment Director ve společnosti 7R.
Dobré ráno, vážení, srdečně vás zdravím.
Název dnešního setkání je v podstatě otázkou – s čím máme v současné době co do činění? Jde o 15 minut slávy skladů, protože dříve nebyly sklady zrovna oblíbeným investičním produktem. To se před několika lety změnilo a nyní se sklady staly hlavním hráčem na investičním trhu. Kdy a co se změnilo?
Je pravda, že tato třída aktiv má v Polsku relativně krátkou historii. Myslím si však, že stojí za to podívat se na to, co se odehrálo v posledních patnácti letech. Trh s pronájmem, konkrétně s investičním pronájmem logistických a výrobních prostor, měl poněkud odlišný charakter. Především byly nájemní smlouvy mnohem kratší. Zákazníci hledali nájmy na 3–5 let. To bylo jakési minimum, pokud jde o pronájem. Důvodem bylo mimo jiné to, že logistické společnosti uzavíraly tyto smlouvy právě na taková období. V současné době je však tento tok příjmů, který plyne ze smlouvy o pronájmu skladového objektu, delší. Je zajištěn na období minimálně pěti let. To je jakoby první prvek, který způsobil, že je tato třída aktiv atraktivnější, ale zaznamenali jsme také určitý druh specializace. Protože máme více logistických firem – zákazníci svěřují tento aspekt své činnosti specialistům. Z aktuálních zpráv vyplývá, že přibližně 37–40 % plochy je právě pronajato těmito typy firem a tento podíl zřetelně roste. To znamená, že z pohledu investorů je takový produkt stabilnější a předvídatelnější. Má prostě dlouhodobější charakter.
Co ve skutečnosti stojí za touto nákupní horečkou a jak dlouho ještě může trvat?
Základy mají různou povahu. Existují základy, které podle mého názoru vyplývají především ze zralosti polských podniků. Jak jsem již zmínil, logistika byla dlouhou dobu takovou tajnou oblastí. Obecně se všichni soustředili na prodej, výrobu a marketing. Logistika byla naopak zanedbávána. Nyní se to změnilo, protože doba dodání a zajištění zásob má pro firmy zásadní význam. A prostě zralost – pokud jde o management a zralost ve firmách – vedla k tomu, že firmy hledají moderní a relativně flexibilní logistické prostory. To je jedna strana mince. Na druhé straně máme samozřejmě také zvyky spotřebitelů. Mnohými odborníky zmiňovaný e-commerce, který se v poslední době stal skutečně běžným tématem jak v médiích, tak v naší každodenní realitě. Mění tyto zvyky. Způsobuje, že se spotřeba přesouvá na internet. Tam utrácíme peníze a tímto způsobem uspokojujeme většinu našich potřeb. Máme také faktory s mnohem širším významem, pokud jde o nearshoring – tedy přesun dodavatelských řetězců blíže k továrnám, blíže k zákazníkům. To má velký význam zejména v naší zeměpisné šířce a v naší lokalitě. To, co také v poslední době přineslo obrovské změny – tedy pandemie. Pandemie, která měla vliv ve skutečnosti na několika rovinách. Na logistický sektor, na developery a na investory. Na jedné straně vzrostla nákupní aktivita na internetu – což vyvolalo skladovou horečku, ale také logistika jako třída aktiv se stala příjemcem odlivu kapitálu z jiných tříd. Tedy z obchodu, z maloobchodu a z kanceláří.
Mám to chápat tak – samozřejmě, klepám na dřevo –, že až pandemie skončí, skončí i eldorado ve skladech? Není to tak jednoduchá úvaha?
Naštěstí já takové riziko nevidím. Tlak kapitálu samozřejmě zmizí, protože kapitál má tu vlastnost, že hledá nejlepší investice a nejlepší výnosy. Vrátí se k určité diverzifikaci. Ačkoli se tento poměr ustálí na jiných procentech. Logistika zůstane velmi atraktivní třídou aktiv, významnou v portfoliu investorů, kteří se specializují na nemovitosti. Zůstane však velmi silný trend. Zůstanou návyky spotřebitelů. Tyto návyky budou i nadále utvářet poptávku. Kromě toho zůstane velmi silná skupina vysoce specializovaných odborníků na trh s nemovitostmi. O tom bych se rád zmínil, protože se jedná o téma, které je často opomíjeno. A lidský faktor v obsluze trhu s nemovitostmi má klíčový význam. Ještě před patnácti lety jsme neměli odborníky, kteří by měli o skladech tak velké znalosti jako dnes. Nebyli tu makléři, právníci, specialisté na leasing nebo kapitálové trhy, kteří by rozuměli logistice. Logistika se řídí svými vlastními pravidly a poněkud se liší od jiných tříd aktiv – a to je velmi velká výhoda.
Některé poradenské firmy tvrdí, že rozvoj umělé inteligence může ve skutečnosti značně ztenčit řady makléřů, poradců – možná dokonce i právníků. Je to trend, který se skutečně může naplnit?
Toto je téma, které ve společnosti 7R velmi pozorně sledujeme, protože automatizace výrobních procesů jak v terénu – tedy přímo v našich fyzických objektech – tak i zde v kanceláři, tedy pokud jde o prodej, pronájem nebo správu kapitálové složky daného objektu – má velký význam. Podle mého názoru bude automatizace velmi významně postupovat právě v samotné podstatě budov. Mluvíme zde o různých typech skladovacích systémů, systémech umožňujících snadnější přístup k danému produktu. Specializace a automatizace obsluhy tohoto trhu – tedy pronájmu či prodeje – se však bude omezovat na ty nejvíce opakovatelné segmenty. Leasingové a prodejní transakce mají do té míry jedinečný charakter a sofistikovanou strukturu – zejména v polských podmínkách a v této části právní jurisdikce –, že prvek spontánnosti a vyjednávání bude vždy hrát významnou roli, takže sklady a procesy ano. Naproti tomu samotný prodej a obsluha celého procesu prodeje a leasingu – zde spíše člověk.
V posledních letech dochází v Polsku k velmi dynamickému rozvoji skladových ploch. Překročili jsme hranici dvaceti milionů metrů čtverečních. Brzy ji pravděpodobně překročíme na dvacet pět. Kde je hranice? Je to třicet, třicet pět, čtyřicet milionů metrů čtverečních? Jaká je absorpční kapacita polského trhu, pokud jde o tyto plochy?
Z pohledu developera by samozřejmě bylo nejlepší, kdyby tato hranice neexistovala, ale musíme být realisté. Stanovení této hranice lze do jisté míry modelovat. Když se podíváme na vyspělé trhy – trhy západní Evropy, kde má tato plocha za prvé mnohem rozmanitější charakter, protože se tam nacházejí jak starší, tak moderní objekty. V Polsku se celková nabídka objektů soustřeďuje hlavně na moderní objekty – takzvané objekty třídy A, primární objekty. V tuto chvíli se skutečně blížíme k objemu dvaceti čtyř milionů metrů čtverečních. V přepočtu na počet obyvatel v Polsku je to necelý metr čtvereční, 0,6 metru čtverečního na osobu. Pokud bychom porovnali polský trh s trhem německým, kde je této plochy více než sedmdesát milionů, tedy více než sedmdesát dva milionů metrů čtverečních, tento koeficient se výrazně zvyšuje. V tomto duchu předpovídám, že k nasycení dojde přibližně mezi třiceti třemi a třiceti pěti miliony metrů čtverečních.
To znamená, že každý obyvatel země by měl mít ve skladu svůj kousek podlahy.
Rozhodně ano. Ať už jde o sklep nebo sklad 7R – rozhodně ano.
S rozvojem trhu se skladovými prostory se objevovaly i nové lokality. Na začátku to bylo střední Polsko, Varšava, Slezsko, Vratislav, Poznaň, Pomořansko – to jsou ty nejviditelnější příklady. Kde můžeme ještě očekávat tuto – nebojme se to tak nazvat – invazi skladů?
Sklady jsou všude – a to říkám s plným vědomím, pokud jde o Polsko. Trhy, které nazýváme klíčovými – v angličtině tzv. core trhy. Skutečně střední Polsko, Poznaň, Vratislav – hlavní města. Na druhou stranu pozorujeme velmi zajímavý rozvoj a evoluci takzvaných „core plus“ trhů. Například Štětín. Jedná se o velmi dynamický trh a pozorujeme zde velký růst. Nejen v souvislosti s geografickou polohou či blízkostí Německa a Skandinávie, ale také díky vysoce specializované pracovní síle. Dalším zajímavým příkladem je celý koridor podél trasy S3 – tedy podél naší západní hranice, kde se skutečně nachází část výrobních řetězců. A také firmy využívají výhody, kterou představuje levnější pracovní síla. Obrovské možnosti však skýtá celý východ Polska. Zde jsme jako 7R přítomni v Lublinu. Velmi silně jsme zastoupeni v Rzeszově. Myslím si, že v tomto regionu máme ještě hodně co dělat.
Východ, západ, sever, jih. Sklady se soustředí na silniční dopravu. Existuje šance, že se rozvine i segment intermodální dopravy, který je v Polsku v současné době zastoupen jen v omezené míře?
Zde se dotýkáme velmi zajímavého tématu, protože pohled na sklady by měl být pohledem na infrastrukturu. Ne na budovy, které spolu nesouvisí a jsou roztroušeny po celé Polsku. Tyto budovy naopak tvoří určitou soudržnou síť. Síť infrastruktury. Pokud k tomu přidáme ještě intermodální dopravu – tedy faktický potenciál překládky z říční nebo železniční dopravy – vzniká velmi zajímavý obraz. Jsme na to připraveni? To je velmi dobrá otázka, protože v současné době se většina přepravy skutečně odehrává na polských silnicích. A investice směřují také tímto směrem. Nárůst počtu silnic v Polsku je velmi působivý. Zejména pokud porovnáme rok 2006, kdy bylo expresních silnic a dálnic celkem pouhých 930 kilometrů, s rokem 2020, kdy celkový počet činí 4 300 kilometrů. Je vidět, že tam je kladen důraz. Osobně jsem zastáncem intermodální dopravy a velmi bych si přál, aby se logistika vyvíjela tímto směrem.
Doufejme. Pandemie se pomalu chýlí ke konci, i když se názory na tuto věc liší. Jak to ovlivní trh se skladovými prostory – poptávku, možná i nabídku, možná i rozvoj e-commerce. Existuje také určitá hranice kapacity polského trhu. Moje otázka zní: na co se máme připravit, až se situace na trhu se skladovými prostory uklidní?
Pokud se situace na trhu s komerčními nemovitostmi uklidní, myslím si, že zvítězí jak investoři, tak developeři, kteří budou nabízet propracované produkty vyšší kvality. V takovém případě bude potenciální kupující skutečně vybíravější. Bude se zaměřovat nejen na kvalitu produktu, nejen na míru obsazenosti, ani jen na lokalitu. To jsou sice důležité, klíčové faktory. K tomu všemu se však přidá ještě obsluha celého procesu pronájmu, obsluha prodeje a takový ten neuchopitelný dojem vyplývající právě z toho lidského faktoru. Zvítězí tedy ty podniky, ty firmy, které budou mít profesionály, kteří budou schopni efektivně provést jak proces pronájmu skladových prostor, tak i proces prodeje.
Velice vám děkuji za rozhovor. Naším dnešním hostem byl Tomasz Kostrzewa – Senior Investment Director ve společnosti 7R.
Moc děkuji.
