Sklad je nemovitost s mnoha tvářemi

V této epizodě podcastu hovoří Tomasz Szpyt s Łukaszem Jachnou, členem představenstva a ředitelem pro kapitálové trhy ve společnosti 7R, o různých typech skladových objektů a jejich atraktivitě z pohledu investorů.

Z tohoto podcastu se dozvíte mimo jiné:

– Jak se od sebe liší skladové prostory typu multi-tenant, výrobní, BTS, City Flex a SBU?

– Které objekty se těší největší oblibě investorů?

– Jak se v závislosti na typu budovy mění její rentabilita a investiční riziko?

– S jakými investory spolupracuje společnost 7R?

Tomasz Szpyt: Dobrý den, jmenuji se Tomasz Szpyt a vítám vás v sérii podcastů 7R.Blog.On. Společně s pozvanými odborníky budeme hovořit o aktuálních trendech v odvětví skladových nemovitostí. Dnes je se mnou ve studiu Łukasz Jachna, člen představenstva a Chief Capital Markets Officer ve společnosti 7R. Dobré ráno, Łukáši.

Łukasz Jachna: Dobré ráno, vítám vás.

Tomasz: Dnes si povíme o skladech – o tom, zda se skutečně jedná o tak jednoduchý typ nemovitosti, nebo zda má sklad přece jen několik různých podob. Co může být vlastně na skladu tak složitého? Jen obyčejné krabice, regály, vysokozdvižné vozíky, rampy… Někdo by to tak mohl říct, ale je to opravdu tak jednoduchý objekt? Typů skladů máme asi tolik, kolik funkcí by v nich nájemci chtěli mít. Máme například objekty pro více nájemců, tzv. multi-tenant, výrobní objekty, BTS, City Flexy nebo dokonce datová centra. V závislosti na typu objektu se mění i jeho investiční atraktivita. A tady, Lukáši, mám otázku pro tebe: V čem spočívají rozdíly?

Łukasz: Ano , skvělé. Děkuji, že jsi zmínil všechny ty typy skladů, o kterých mluvíme. Ve skutečnosti to není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Samozřejmě ve srovnání s jinými třídami aktiv se sklady jeví jako nejjednodušší z hlediska samotného technologického procesu výstavby a na první pohled vypadají velmi jednoduše. Celá zábava však, jako vždy, spočívá v detailech. Zmíněné typy skladů se liší především provozním charakterem pro nájemce. Mezi nejdůležitější patří využití prostoru, který můžeme s nájemcem zaplnit. My, jako developer skladových ploch, se vždy snažíme vyjít vstříc náročným a velmi složitým procesům našich nájemců, protože víme, že se jedná o kritický aspekt jejich provozní činnosti.

To je důležité zejména proto, že začneme s víceúčelovými sklady; stručně vám nastíním, jak to vypadá. Jedná se o víceúčelový sklad, tedy takový, který je určen pro několik nájemců v jedné lokalitě. Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nejsou pro jednoho nájemce vyžadovány tak velké plochy, snažíme se jako developer vybudovat velmi diverzifikovaný park, ve kterém se všichni tito nájemci mohou vejít. Mluvíme zde většinou o 5–7 nájemcích na park o velikosti 50–100 tisíc m². Mnoho investorů má o tento typ produktu zájem, protože si ve skutečnosti kupují expozici vůči ekonomice a jednotlivým odvětvím. Zároveň si kupují diverzifikaci v tom smyslu, že pokud by z nějakého důvodu jeden z nájemců změnil svou strategii, odešel nebo zkrachoval, jsou i nadále schopni zajistit určité výnosy pro své konečné investory. Na druhou stranu je to zajímavé i tím, že dnes na trhu skladů typu multi-let máme standard pětiletých smluv. To přináší velmi příjemnou flexibilitu jak pro nájemce, tak pro investory, protože po dobu pěti let, tedy v tomto stanoveném období, kdy jak nájemce, tak vlastník nemovitosti akceptují určité cenové podmínky a podmínky poskytování plochy, ale zároveň je to důležité i proto, že po těchto pěti letech následuje tzv. deal letting, tedy rozhovor s nájemcem o prodloužení dané plochy, nebo změna tzv. tenant-mixu, tedy nájemců, které v daném parku máme. Mnoho investorů v tom vidí velmi velký potenciál, protože jim to dává určitý druh jedinečného přístupu, pokud jde o strategie, které mohou použít. Mohou sledovat, jak se jednotliví nájemci rozvíjejí, případně jim nabídnout větší prostor v rámci rozvoje jejich hlavního podnikání, nebo mít více scénářů, pokud jde o výběr těchto jednotlivých nájemců, či někomu nabídnout plochu na mnohem delší dobu, pokud si všimnou, že tento potenciál existuje. Tato univerzálnost skladů typu multi-let je zajímavá v tom, že existují specializované fondy, které ve skutečnosti akumulují výhradně tento typ investičního produktu. Zároveň se mnohem méně zajímají o jiné sklady, k nimž plynule přejdeme, jako jsou výrobní sklady a sklady typu BTS. Zkratka BTS znamená build-to-suit…

Tomasz: Takže sklady na míru?

Łukasz: Přesně tak, sklady na míru, ale také sklady na míru v kontextu velmi specifických řešení. V takovém případě mluvíme o tom, že v jedné budově je pouze jeden nájemce, protože to vyžaduje jeho provoz, přísná kontrola přístupu nebo složitý výrobní proces daného nájemce, odtud pochází název BTS. To je důležité v tom smyslu, že zde dochází k mnohem většímu zásahu, pokud jde o celý proces hlavního podnikání daného nájemce. Vyplývá to z toho, že nájemce často sám neví, jaký sklad potřebuje. Má určitou technologii, ať už jde o výrobu, balení v e-commerce nebo podobná řešení. Proto je velmi důležité dívat se na to nejen z pohledu nemovitosti, ale také z pohledu samotného provozního procesu nájemce. Naši zaměstnanci z leasingového i technického oddělení prověřují, která řešení jsou vhodná, jak uspořádat výrobní cyklus na daném layoutu, tedy na ploše dostupné pro daného nájemce v rámci budovy, aby to pro něj bylo vhodné. Zároveň my v 7R uvažujeme mnohem dlouhodoběji a snažíme se, aby tyto sklady šité na míru byly mnohem univerzálnější. Na jedné straně jsou sklady šité na míru spojeny s delší nájemní smlouvou, zde mluvíme většinou o minimálně 10–15 letech podepsané nájemní smlouvy s nájemcem, ale samozřejmě se jedná o období dohodnuté s nájemcem. Po uplynutí této doby nastává diskuse, zda se nájemce rozhodne prodloužit nájemní smlouvu, nebo zda jeho provozní činnost již neodpovídá danému typu budovy a chce tuto plochu změnit. Takže i přesto, že mluvíme o skladech šitých na míru, snažíme se v 7R přizpůsobit jejich provoz danému nájemci typu BTS tak, aby bylo možné je v případě potřeby relativně levně převést na sklad typu multi-let, o kterém jsem se zmínil dříve. To je důležité v tom smyslu, že naši investoři, kteří kupují projekt typu BTS, na jedné straně kupují ve skutečnosti dlouhodobé výnosy z nájemní smlouvy, tedy tzv. cash flow, které nájemní smlouva generuje, ale na druhé straně také chtějí mít nějakou alternativu, protože budovy typu BTS jsou většinou ze své podstaty v méně zřejmých lokalitách, protože jsou blíže výrobním lokalitám našich nájemců nebo jejich klíčovým operacím. Proto to na první pohled nejsou úplně zřejmé lokality. My se samozřejmě v rámci spolupráce s těmito nájemci snažíme je povzbudit, aby byli blíže dopravním trasám v Polsku, aby byli blíže hubům 7R, které vytváříme jak na velmi rozvinutých, tak i na rozvíjejících se trzích. Ve většině případů je to možné. Někdy to z technologických důvodů není možné, takže si nájemce jednoduše vybere danou lokalitu, s níž souhlasíme, a společně takový projekt realizujeme. Jedná se o holistický přístup v 7R, v němž na jedné straně plníme očekávání našeho nájemce, ale na druhé straně uvažujeme nejen jako developer, ale také očima institucionálního investora.

Tomasz: Přesně tak , Łukáši. Zmínil jsi, že produkty společnosti 7R jsou na investičním trhu velmi žádané. Co kdybychom plynule přešli k kategorii City Flex? Nedávno společnost 7R uzavřela poměrně velkou transakci týkající se prodeje několika objektů tohoto typu. Mohl bys na jedné straně říct, čím se tento typ skladu liší například od big boxu, a na druhé straně přidat pár slov nebo vět o samotné transakci?

Łukasz: Jasne, jak najbardziej. Przede wszystkim magazyny typu last mile, czyli tzw. ostatniej mili, również inaczej nazywane SBU, czyli Small Business Units. W naszej firmie mamy własną kategorię, która nazywa się 7R City Flex, czyli magazyny ostatniej mili. To jest nasz autorski branding, niewytworzony przypadkowo, ponieważ jako pierwszy deweloper w Polsce postanowiliśmy skupić się na zbudowaniu całego programu City Flexów, czyli magazynów ostatniej mili, w głównych miastach w Polsce. Widzimy z tego tytułu bardzo duże korzyści, ponieważ, tak jak dobrze zauważyłeś, jest to totalnie inny produkt. Po pierwsze lokalizacja takiego magazynu jest w ramach aglomeracji. Po drugie bardzo stawiamy na transport publiczny. Po trzecie są to magazyny troszeczkę mniejsze niż tzw. big boxy, ponieważ mówimy tutaj o wielkości typowego magazynu city flexowego od 10 do 15, maksymalnie do 20 tys. m2. Jednocześnie są przygotowane pod dużo mniejszego najemcę. Jest to najemca, który nie potrzebuje wynająć 50-100 tys. m2; to jest najemca, który potrzebuje wynająć 1-2 tys. – to po pierwsze. Po drugie udział biur w takim magazynie jest dużo większy, ponieważ jest tam więcej pracowników biurowych niż tylko magazynowych. Wynika to z faktu, że często naszymi klientami są albo showroomy, e-commersowi najemcy, tudzież operacje tzw. pick-up location dla wielu graczy, chociażby DIY w postaci Euro RTV AGD, który powierzył nam budowę części swojej sieci logistycznej pod kątem przyjmowania zwrotów i odbiorów produktów przez klientów prywatnych. Jest to o tyle ciekawe, że wymagamy dużo większego przemyślenia powierzchni w City Flexie, ponieważ chcemy, żeby te projekty były maksymalnie uniwersalne, żeby ten unit, czyli potencjalna dedykowana powierzchnia pod jednego najemcę, był w miarę wygodny pod różne typy operacji. Jednocześnie tak jak mieliśmy przy okazji multi-let i big boxów, chcemy też myśleć tak, jak przyszły inwestor, więc te podziały muszą być dużo bardziej uniwersalne w przyszłości, ponieważ tak naprawdę rozmawiamy dzisiaj z najemcami, których potencjał wzrostu jest największy. Oni dzisiaj zaczynają od 1-1,5 tys. m2, ale w ramach rozwoju ich core biznesu zakładamy, że będą się rozwijali, jak chociażby super rosnący rynek e-commerce w Polsce, więc za X czasu będą potrzebowali większą powierzchnię. Tutaj też mówimy o umowach na okres średnio pięć lat. Oczywiście są jakieś wyjątki pod kątem specyfiki konkretnego najemcy, ale generalnie też takim typowym okresem to jest pięć lat. Te magazyny są bardzo pożądane przez inwestorów, ponieważ po pierwsze to jest bardzo rozpowszechniony typ produktu u naszych zachodnich sąsiadów, w Polsce dopiero raczkuje. Były wcześniej realizacje przez różnych deweloperów w poszczególnych miastach, ale my jako 7R zrobiliśmy program, który jak wspomniałeś przed chwilą, udało nam się uplasować z Macquarie Group – to jest duży fundusz inwestycyjny specjalizujący się w infrastrukturze i nieruchomościach globalnie i tak naprawdę nasza współpraca trwa już od kilkunastu miesięcy. W listopadzie 2021 zakonczyła się realizacją kolejnego projektu. Obecnie w ramach tego portfela mamy już 80 tys. To jest istotna wielkość portfela, jeżeli chodzi o magazyny ostatniej mili. Pracujemy nad kolejnymi lokalizacjami, widzimy, że ta współpraca odbywa się bardzo przejrzyście, ponieważ zarówno oczekiwania inwestora, jak i 7R są zbieżne, bo mówimy o absolutnie core’owych lokalizacjach, mówimy tutaj o najwyższej jakości, jaką można zaoferować najemcom i mówimy tutaj o spełnieniu wszystkich wymogów ESG w postaci paneli fotowoltaicznych, ładowarek do samochodów elektrycznych, automatycznej kontroli dostępów i wszystkich udogodnień dla najemców, które możemy na danej lokalizacji zaprezentować, ale tak naprawdę to najbardziej holistycznym podejściem jest możliwość zaoferowania naszym najemcom i pracownikom transportu publicznego do tych lokalizacji – coś, co nie jest możliwe przy okazji big boxów, ponieważ są przeważnie zlokalizowane dużo dalej od centrum miast. Ta unikatowość powoduje, że jest to bardzo unikatowy produkt, z którego się bardzo cieszymy, bardzo go rozwijamy, wymaga to bardzo dużo pracy naszego teamu, ponieważ mówimy też o najemcach, którzy często dopiero rozpoczynają swoją przygodę z najmem instytucjonalnym, więc pojawia się tam jakiś aspekt edukacyjny. Ale przy odpowiednim podejściu do klienta, przy odpowiednim pokazaniu mu wszystkich zalet tego typu umowy, w bardzo krótkim czasie rozumieją, że jest to świetne rozwiązanie dla nich. A my cieszymy się, że tak naprawdę magazyny ostatniej mili w wykonaniu 7R, to jest znalezienie najemców na praktycznie 100% dostępnej powierzchni jeszcze przed zakończeniem budowy, co najlepiej odzwierciedla, jak bardzo projekty tego typu są potrzebne w Polsce, jak i również jak bardzo najemcy ufają w naszą jakość, egzekucyjność wykonania super projektów.

Tomasz: Přesně tak, nemovitost je v perfektním stavu, nájemce je v perfektním stavu, investor je v perfektním stavu… Jak se v závislosti na typech skladů, respektive skladových objektů obecně, mění ziskovost a riziko tohoto druhu investic?

Pokud jde o rozlišení mezi našimi typy skladů, klíčové je právě to riziko, o kterém jste se zmínil, a které ve skutečnosti souvisí s délkou nájemní smlouvy. Kromě lokality a typu produktu dnes ve skutečnosti investoři – a nejde o jednotný přístup, protože část institucionálních investorů se domnívá, že pro ně má větší hodnotu jeden nájemce v již zmíněném BTS na 15–20 let, jehož covenanty, tedy rating, finanční výkazy si dnes mohou ověřit, mohou si zkontrolovat odvětví, ve kterém působí, a mít „svůj klid“, tedy kupují si jeho cash flow na období 15–20 let a za to jsou ochotni zaplatit určitou prémii. Je to zajímavé v tom, že prémie za tohoto nájemce je relativně vysoká, ale na druhé straně máme investory, kteří se domnívají, že paradoxně je ta diverzifikace, o které jsem se zmínil dříve v souvislosti s big boxy, mnohem zajímavější, protože neinvestují své peníze do budovy, která má pouze jednoho nájemce, a v případě události, kterou dnes nejsou schopni kontrolovat, přijdou o celý cash flow. Dávají přednost této diverzifikaci v podobě několika nájemců a nebojí se aktivní komercializace po uplynutí základního nájemního období, tedy přibližně pěti let, což je něco, čeho si velmi cení. Na třetí straně jsou malé sklady typu „last mile“, které mají na jedné straně podobnou specifiku jako big boxy, ale jsou blíže městům, což automaticky způsobuje, že samotná cena pozemku je mnohem vyšší než v případě big boxu. Pak se mezi těmito investory objevuje další scénář v podobě tzv. alternativních pohledů, tedy uvažují a sázejí na to, zda lokalita, na které je dnes City Flex postaven, bude vypadat stejně i v delším časovém horizontu. Nejde o pět let, jde spíše o 10–15 let, ale z jejich pohledu se jedná o přidanou hodnotu v podobě zaplacení dodatečné prémie za produkt tohoto typu, protože mají v hlavě další strategii. Možná za 15–20 let nebude tato lokalita sloužit pouze jako sklad, možná se z ní stane kancelářská nebo rezidenční zóna... čas ukáže. Navíc je tato specifika ještě většího počtu menších nájemců, například v rámci programu, zajímavá v tom, že investor kupující projekty typu „last mile“ ve skutečnosti sází na velmi velký růst potenciálu svých nájemců, tedy vidí, že investuje do nejdynamičtějšího odvětví ekonomiky, a akceptuje fakt, že má mnohem větší tzv. aktivní správu aktiv, tedy správu nejen samotné budovy, ale také nájemců v rámci této budovy v kontextu jejich udržení v daném kupovaném portfoliu last mile.

Tomasz: Přesně tak, jaké jsou rizika v případě výrobních objektů, o kterých jsme se zatím nezmínili? Jaký přístup k tomuto typu investic zaujímají investoři?

Łukasz: Pro nás jsou výrobní projekty v konečném důsledku projekty typu BTS, avšak velmi specifické, u nichž nejsme schopni uplatnit náš holistický přístup, tedy začlenit projekt typu BTS do standardního rámce víceletého projektu. V takovém případě mluvíme především o délce nájmu minimálně 15 let, což je absolutní minimum, ale spíše se doporučuje 20 let. Jedná se tedy o velmi specifickou budovu, která se vlastně hodí výhradně pro daný typ nájemce, a zde hraje největší roli finanční síla tohoto nájemce, protože to je klíčová otázka. Ta se bere v úvahu jako nejdůležitější faktor při výběru tohoto typu produktů investorem. Pro nás je to zajímavé v tom, že díky tomu naše organizace může ještě lépe rozumět potřebám našich nájemců, protože k nám přichází potenciální nájemce, který má tak specifický obchodní proces, že samotný vzdělávací proces uvnitř naší firmy je již zajímavý, a navíc je to něco, co je dnes nesmírně žádané velmi pasivními investičními fondy, které ve skutečnosti neuvažují o alternativních pohledech, o lokalitě, ale dívají se výhradně na covenanty a cash flow. Zajímá je ten velmi dlouhý časový horizont, který může takový výrobní produkt zajistit. Na jedné straně se jedná o velmi vyhledávané projekty, na druhé straně je to samostatná kategorie v kontextu celé logistiky a průmyslového trhu v Polsku. My to vnímáme spíše jako další budování našich kompetencí, ale také jako ukázku našim potenciálním i stávajícím nájemcům, že pro 7R ve skutečnosti neexistuje nic nemožného, že jsme schopni využít každou poptávku a najít taková řešení, která umožňují provozuschopnost našich nájemců.

Tomasz: Děkuji , Łukáši. Trh se skladovými prostory dostal v posledních letech skutečný impuls k rozvoji. Tento rozvoj pokračuje a je velmi dynamický, a vypadá to, že potrvá ještě alespoň několik let. Přeji ti další úspěchy v oblasti komercializace a prodeje skladů. Srdečně děkuji za rozhovor a vám děkuji za poslech podcastu ze série 7R.blog.on. Uvidíme se v dalším díle.