BTS, čili magazín na zvláštní přání

Kdo dnes staví objekty, v nichž probíhá průmyslová výroba? Většina Poláků je přesvědčena, že se tím zabývají samotné výrobní firmy.

Piotr Miodek, vedoucí oddělení BTS ve společnosti 7R: Většina investorů se však s tímto požadavkem obrací na developery. Je jen málo výrobních firem, které dnes disponují vhodnými pozemky pro rozšíření, a právě tím to začíná. Umístění nové továrny či nového skladu je dnes klíčem k dosažení obchodního úspěchu. Developer má ve svém katalogu sadu lokalit a může pro investora také získat pozemek pro stavbu v regionu, který ho zajímá. Takto pracujeme v 7R. Kromě lokality získává klient také technické know-how. Pokud by stavěl na vlastní pěst, musel by mít silné technické oddělení s inženýry ve stavebnictví. Jeho udržování, pokud se staví každých několik let, což je obvykle případ, nemá ekonomické opodstatnění. Investor, který naváže spolupráci s developerem, získá tím, že za něj provede celý stavební proces: od koupě pozemku, přes získání povolení, výběr generálního dodavatele až po předání objektu. Dohlížíme na kvalitu práce, zajišťujeme zákonem požadovaný stavební dozor, dbáme na každý detail.

Proč je lokalita tak důležitá? Nechtějí se firmy rozšiřovat „za vlastními branami“?

Dnes je klíčová dostupnost pracovníků a dopravní infrastruktura. Stává se, že firma vlastní pozemek ve svém regionu, ale nechce tam stavět, protože ví, že investice na tomto místě by byla nevýhodná. Pokud je v daném regionu vysoká koncentrace výrobních závodů, začíná boj o zaměstnance a přetahování o to, kdo dá víc. Tak tomu je například již v některých odvětvích na Dolním Slezsku.

Samozřejmě, mnoho firem se rozšiřuje v regionech, odkud pocházejí, jak jste řekl, „za svým plotem“. Mají již vyškolené zaměstnance a chtějí je využít. To je jedna možnost, ale lze také stavět ve spolupráci s developery. Díky tomu je investování flexibilnější.

Model, který je speciálně určen pro spolupráci mezi developery a investory z výrobního sektoru, se nazývá Built-to-Suit. Čím se vyznačuje?

Zákazníků v rámci modelu BTS je méně než těch, kteří se obvykle zajímají o parkové projekty: provozovatelů či nájemců skladových prostor. Velmi často se jedná o mezinárodní korporace, které mají konkrétní očekávání ohledně budovy, která má vzniknout v požadované lokalitě. Ale nejen to – v rámci systému BTS vznikají také budovy pro domácí firmy.

Jak to vypadá z pohledu společnosti 7R? Kdy se firma začala o tento model zajímat? Jaké investice má společnost BTS za sebou? Pro jaké zákazníky?

Jako developer skladových prostor působíme již více než 13 let. Projekty typu BTS jsme měli v portfoliu vždy. Novinkou je, že už několik měsíců máme specializovaný tým, který se věnuje výhradně jim. Usoudili jsme, že klient BTS je trochu jiný než klient parkového typu. Proto se mu věnuje samostatný tým – tvoří ho lidé, kteří mají bohaté stavební zkušenosti v oblasti skladových a výrobních prostor pro individuální klienty a kteří se podíleli na realizaci některých z největších investic tohoto typu na stavebním trhu.

A teď zpět k vaší otázce. Máme za sebou větší i menší projekty. Za zmínku stojí budova v Balicích u Krakova pro skupinu BWI, která je globálním dodavatelem dílů pro automobilové odpružení. Je to sice jen 10 tisíc metrů čtverečních, ale velmi zajímavá budova: není to ani výrobní, ani skladová budova. Nachází se v ní testovací laboratoř. Jsou tam místnosti s regulovanou teplotou a vlhkostí a také venkovní testovací dráha. V roce 2020 získal ocenění Prime Property Prize za ekologickou budovu, zřejmě jako první průmyslový objekt v Polsku, nikoli kancelářský. Je energeticky soběstačný díky použitému systému trigenerace, vlastnímu odběru užitkové vody a využití dešťové vody v rámci nemovitosti. Je napojen pouze na plyn. Díky němu se vyrábí teplá voda pro vytápění a chlazení a také elektřina.

V našem portfoliu se nachází také čerstvě dokončená výrobní budova pro společnost Valeo Siemens eAutomotive v Czechowicích-Dziedzicích. V Goleniově jsme pro skupinu Hultafors postavili sklad o rozloze přibližně 30 tisíc metrů čtverečních, vybavený rozsáhlou automatizací, včetně robotů pro rozvoz zboží, které jsou napájeny energií z fotovoltaických panelů. Na svém kontě máme také chladírenské sklady, mimo jiné pro Polomarket na severu země.

Kde se nacházejí vaše hlavní pobočky v Polsku?

V každém větším regionu jich máme několik. Horní Slezsko a jeho aglomerace – to jsou oblasti, které jsou stále oblíbené. Dolní Slezsko nebo okolí Vratislavi – i když se tam vyskytují problémy s pracovníky, zákazníci o ně mají stále zájem kvůli blízkosti západní hranice. Poznaň a okolí, neustále se rozvíjející Łódź, Varšava a Trojměstí – to jsou také přední lokality. Méně zřejmé jsou Štětín a Řešov. Máme také velký park v Lublinu u silnice S19 a několik lokalit v Čenstochové s velkým potenciálem díky dálnici A1.

Výstavba základnové stanice připomíná, samozřejmě s ohledem na rozdíl v měřítku, práci krejčího. Jak probíhá zkoušení a přizpůsobování?

Záleží na zákazníkovi. Například mezinárodní koncerny mají často vlastní požadavky na budovu, protože jich po celém světě mají několik nebo i více a jejich očekávaný standard musí být všude stejný; mají vybranou lokalitu, připravené specifikace a vzorové výkresy. My to přizpůsobujeme polským a místním podmínkám. Jiný klient přijde a řekne: potřebuji x metrů čtverečních skladového a výrobního objektu, z čehož 70 % tvoří sklad a 30 % výroba, potřebuji zaměstnat 400 lidí, co mi můžete nabídnout? Jsme připraveni spolupracovat s oběma typy klientů.

Naše práce se skutečně trochu podobá práci krejčího, který šije na míru. Zapomínáme na něco jako obecný projekt budovy a stavíme přesně to, co si klient přeje. Pokud chce mít fasádu v barvě oblohy, prosím, bude ji mít. Říkám klientům, že v budově, kterou budou užívat 10, 15 nebo 20 let, musí vše splňovat jejich očekávání, takže čím více času věnujeme projektové fázi a hledání řešení, která splní očekávání klienta, tím lepší budou výsledky.

Chodí zákazníci na staveniště?

Samozřejmě, dokonce k tomu klienty vybízím. Můžeme pak s klientem vysvětlit, proč jsou některé věci provedeny právě tak a ne jinak, a v závěrečné fázi se tak vyhneme nesouladu mezi očekáváními a realitou. Naším mottem je pomáhat řešit problémy, aby se klient mohl soustředit na svou vlastní činnost. Není jeho povinností mít znalosti v oblasti stavebnictví, protože právě proto s námi spolupracuje.

Jak dlouho trvá stavba?

8–12 měsíců, v závislosti na složitosti objektu. Důležité je, co bude uvnitř, jaké vybavení, jaká technologie, jaká automatizace a jak to vše sladit. Zákazník přece nevydělává na budově, ale na tom, co je uvnitř, a v dnešní době je automatizace v budovách stále pokročilejší a budova často představuje pouze obal toho, co se do ní později nainstaluje. Proto je dobré to vše dobře prodiskutovat ještě předtím, než se do země zapíchne první lopata.

Dochází k opravám?

Pokud jde o změny – samozřejmě že ano. Je to jako stavba domu. Když stavíte s tím, že budovu budete využívat 20 let, je přidání dalšího okna nebo vybudování další stěny za účelem zlepšení funkčnosti důležitější než změny, které z toho vyplývají. Ledaže by klient řekl, že budova nestojí tam, kde by měla, ale takové věci se nestávají (smích).

Říká se, že model BTS je určen pro velké stabilní firmy…

Spíš ano. I když se o BTS někdy zajímají mladé firmy, které na trhu působí 2–3 roky, ale jejich podnikání se rozvinulo takovým tempem, že potřebují nové prostory. Obvykle jsou však klienty BTS velké firmy, jak polské, tak mezinárodní, které mají dlouhodobou strategii rozvoje a potřebují budovu v daném regionu, protože v něm mají plán rozvoje na 10–15 let.

Jak vypadá společnost BTS z hlediska rozvahy? Kdo je vlastníkem budov?

Záleží na obchodním modelu, na kterém se s klientem dohodneme. Často stavíme ve spolupráci s externím investorem, který jako vlastník objektu jej nakonec prodá uživateli. V jiném případě si budovu pronajímáme na několik let a poté přechází do vlastnictví našeho investičního partnera nebo uživatele.

Existují v Polsku příklady, kdy zákazníci opustili objekty typu BTS před koncem smlouvy? A vzhledem k tomu, že se objekty typu BTS staví na míru, je možné je přestavět?  

Spíše zřídka. Jak jsem již zmínil, do BTS vstupují firmy, které mají dlouhodobé plány. Pokud jde o přizpůsobení pro jiného klienta, je to samozřejmě možné, avšak do výrobní budovy bude obtížné umístit logistického operátora s vysokoregálovým skladováním. Je snazší přestavět sklad na výrobní budovu.

Jak se pandemie projevuje na trhu skladových a výrobních hal v Polsku?

Rozhovor byl zveřejněn 8. února 2022 na portálu WNP.pl https://www.wnp.pl/logistyka/fabryk-nie-buduje-sie-za-swoim-plotem-decyduje-co-innego,536866.html