Portfolio projektů společnosti 7R činí celkem 3 miliony m²

V současné době máme v plánu a ve výstavbě 3 miliony m² skladových a výrobních prostor. Díky takovému portfoliu jsme schopni pružně reagovat na potřeby trhu. Nyní budeme stavět selektivně, v menším rozsahu, než jsme předpokládali před rokem, protože se změnily tržní podmínky. Klíčové pro nás je vysoká kvalita objektů a posílení jejich dlouhodobé hodnoty – vysvětluje Tomasz Lubowiecki, předseda představenstva společnosti 7R.

Grażyna Kuryłło, Property News: Jsou sklady imunní vůči inflaci?

Tomasz Lubowiecki, generální ředitel společnosti 7R: Ano i ne. Náklady na výstavbu prudce vzrostly. V důsledku toho se domnívám, že nabídka bude nižší. Zároveň však musí vzrůst nájemné, takže skladové prostory jako produkt jsou v jistém smyslu odolné, protože přinášejí dobré výnosy. Sazby jsou indexovány, takže majitel nemovitosti má jistotu.

Nájemce musí platit, ale nezpomalí tyto zvýšení poptávku?

Dnes je těžké to předpovědět, ale podle mého názoru poptávka poklesne. Vzhledem k omezené nabídce to však nebude příliš patrné.

Může válka na Ukrajině tento trend změnit?

Ano. Společnosti z Ukrajiny, Ruska nebo Běloruska uvažují o přesunu, a proto se již nyní zajímají o naše sklady. Dojde tedy k nearshoringu, který jsme již očekávali během pandemie – tehdy šlo o zkrácení dodavatelského řetězce z Asie, nyní však budeme svědky přílivu subjektů z oblastí za naší východní hranicí. Věřím, že brzy budeme stavět objekty typu BTS pro konkrétní společnosti, které tyto trhy opouštějí.

Na druhou stranu, nevyvolává naše sousedství se zemí zmítanou válkou mezi zahraničními investory znepokojení?

Za zmínku stojí také obnova Ukrajiny. Je to také velká příležitost, že?

Ano, bude to pro nás rozhodně velká výzva. Společnosti, které se na tomto procesu podílejí, si od nás budou pronajímat sklady nebo zde budou provozovat výrobu. Polský trh má tedy velký potenciál. I my se hodláme do tohoto projektu zapojit.

Sám, nebo s partnerem? Vždyť rád zvete své konkurenty ke spolupráci. To je trochu neobvyklé.

Naše strategie skutečně počítá jak s prodejem nemovitostí fondům, tak se spoluprací s konkurenty. Již jsme realizovali projekty mimo jiné se společnostmi Hillwood, GLP, Segro a nyní i CTP. Naše filozofie dokazuje, že rádi spolupracujeme s konkurenty, protože jim můžeme nabídnout zajímavé projekty. Jsme dynamickým hráčem na trhu a naši konkurenti to oceňují.

V současné době trápí trh nejen inflace, ale také nedostatek pracovních sil a některých stavebních materiálů, jako je například ocel. Jak se s tím vypořádávají vaši generální dodavatelé?

Je to výzva. Domnívám se, že paradoxně menší počet realizovaných projektů generálním dodavatelům pomůže, protože poptávka po zaměstnancích mírně poklesne. Generální dodavatelé jsou například při výběru projektů vybíravější, protože chtějí spolupracovat pouze se stabilními developery. Máme štěstí, že do této skupiny patříme. Dosud jsme neměli žádné problémy s výběrem dodavatele. Je pravda, že situace na trhu je momentálně obtížná.

Možná také kvůli menší dostupnosti pozemků?

Ano, protože dnes majitelé kvůli inflaci samozřejmě raději drží v peněžence pozemky než peníze. Získat pozemky tedy není snadné. Z tohoto důvodu jsme se rozhodli ponechat si část postavených objektů v našem portfoliu. Víme, že jejich hodnota bude v průběhu času stoupat. Tímto způsobem posílíme hodnotu společnosti. Stále máme v úmyslu prodávat naše sklady, ale zároveň se více otevíráme správě vlastních objektů. Máme bohaté zkušenosti – již spravujeme plochu přesahující 1 milion m² – jak vlastní, tak i ty, které nám svěřily fondy s námi spolupracující. Specializujeme se na technologicky vyspělé a ekologicky šetrné projekty. Usilujeme o klimatickou neutralitu a dbáme na sociální prostředí našich objektů. Investoři oceňují aktivity společností v souladu s kritérii ESG.

V systému BREAM certifikujete sklady. Vaše hodnocení je „Velmi dobré“. Plánujete se dostat na úroveň „Vynikající“?

To je samozřejmě jeden z našich cílů a sklady s certifikátem „Excellent“ budou stále více odpovídat očekáváním našich zákazníků. Například náš sklad pro společnost Żabka, který se staví v Radzyminu nedaleko Varšavy, se v současné době nachází v závěrečné fázi výstavby. Již v počáteční fázi projektu získal certifikát BREEAM Excellent.

Společnost 7R plánuje vstoupit na zahraniční trhy. První sklad bude postaven v České republice ve čtvrtém čtvrtletí tohoto roku. Stává se pro vás polský trh příliš omezeným?

Toto rozhodnutí jsme učinili na začátku loňského roku, protože sledujeme poptávku našich klientů, kteří se zajímají i o naše zahraniční pobočky. Rozhodli jsme se pro Českou republiku, protože se nacházíme v „koši“ střední Evropy a chceme tam také prezentovat naše kompetence. Bude se jednat o velký skladový objekt ve velmi dobré lokalitě – přímo u dálnice, 40 km od Brna. Naším hlavním trhem však stále zůstává Polsko.

Na jaké úrovni komercializace začnete se svými projekty, protože chápu, že spekulativní výstavba nepřichází v úvahu?

Nikdy jsme nebyli mistři ve spekulacích. Vždy vycházíme z pevné základny předpronájmů – minimálně 30 % předpronájmových smluv, bez nichž projekt nemůžeme zahájit. Na zcela nových lokalitách budeme postupovat velmi opatrně. Pokud však jde o rozšiřování stávajících parků, kde známe partnery a jejich očekávání, můžeme být ochotnější přijímat odvážnější rozhodnutí.

Je dnes nějaký problém s uzavíráním předběžných nájemních smluv?

Dynamika je stále značná. U mnoha projektů máme dobrou úroveň předpronájmů, na trhu však panuje i určitá nejistota. Za těchto okolností se každé rozhodnutí přijímá s větší opatrností. Stručně řečeno: nedochází ke stagnaci, ale jsou zde známky ochlazování trhu. Naštěstí má odvětví jako celek kromě rizik také mnoho příležitostí a jsem si jistý, že budou dobře využity.

Jak se změní tempo realizace vašich projektů. Bude se dařit dodržet plánovaný objem jednoho milionu metrů čtverečních ročně?

Rozhovor byl zveřejněn na webu Property News dne 18. května 2022.