„Trh s nemovitostmi pro hyperscale a velkoobchodní datová centra v Polsku zaznamenává výrazný růst, jejich rozvoj však do jisté míry provázejí překážky. Spolupráce se správným místním developerem při takových investicích ušetří globálním gigantům spoustu času, potíží a některých nákladných překvapení,“ vysvětluje Oliwier Goliński, specialista na rozvoj datových center ve společnosti 7R.
Developer skladových prostor aktivně rozšiřuje svou činnost v segmentu datových center a zaměřuje se na rozsáhlé projekty typuBTS (Built-to-Suit) – model realizace komerční investice (nejčastěji skladové nebo průmyslové), která je navrhována a stavěna od základů podle přesně stanovených individuálních požadavků konkrétního nájemce. Na rozdíl od hotových spekulativních ploch se objekt typu BTS staví na zakázku s ohledem na jedinečné technologické procesy, uspořádání hal a technické specifikace klienta.Přečtěte si úplnou definici → a BTO (Built-to-Own) (BTO)Built-to-Own (BTO) je model realizace komerční investice – skladové nebo výrobní – spočívající v tom, že developer navrhne a postaví objekt přímo do vlastnictví zadavatele. V tomto modelu se investor po dokončení výstavby stává jediným vlastníkem nemovitosti, přičemž celou investici financuje z vlastních prostředků nebo z bankovního úvěru.Přečtěte si úplnou definici → datová centra. Ta budou podporovat cloudové giganty a mezinárodní provozovatele datových center, kteří se rozvíjejí na vlně takzvaných „cloudových regionů“, tj. lokalit s větší dostupností stále konkurenceschopnějších cloudových služeb.
Tito zákazníci mají vysoké nároky, přísné pokyny a často také disponují hotovými standardizovanými projekty z předchozích přeshraničních investic, které je třeba řádně a efektivně přizpůsobit polskému trhu a jeho podmínkám, protože tento sektor usiluje o co nejrychlejší realizaci takového zařízení – v horizontu přibližně 18 měsíců.
„Takové termíny nelze dodržet bez přípravné fáze, která zajistí, že povolovací řízení a instalace inženýrských sítí proběhnou podle harmonogramu, včetně sjednání nadstandardních připojovacích kapacit, které jsou pro datová centra zásadní,“ říká Oliwier Goliński.
Společnost 7R disponuje rozsáhlým portfoliem nemovitostí s prostory připravenými k využití jako datová centra a má zkušenosti s poskytováním zařízení, která zajišťují nepřetržitý provoz špičkové technologické infrastruktury.
„Naše předvýstavbová příprava zajišťuje prostory vhodné jak pro datová centra, tak pro skladování. Díky tomuto přístupu můžeme nabídnout prostory široké škále klientů a zároveň minimalizovat rizika na naší straně. Bez této strategie by spekulativní příprava objektů vhodných pro datová centra nebyla možná,“ dodává Oliwier Goliński.
Místní zkušenosti, které mají cenu zlata
Nedostatek zkušeností s místními zvyklostmi v kombinaci se složitostí administrativních procesů a nedostatkem spolehlivých dodavatelů – architektonických ateliérů, generálních dodavatelů a specialistů na spolupráci s místními a regionálními samosprávami – může mezinárodním investorům způsobit obrovské náklady. Například samotné zajištění potřebné připojovací kapacity je nejen zásadní, ale často i obtížný a časově náročný proces, který vyžaduje rozsáhlé znalosti dodavatelů, jejich postupů a kapacit. Díky vynikajícím místním vztahům a zkušenostem developera se nájemce nebo kupující datového centra nemusí o tyto záležitosti starat.
„Toto místní know-how je často rozhodujícím faktorem při získávání souhlasu od dodavatelů energií, kteří někdy musí speciálně pro datové centrum přestavět celou energetickou infrastrukturu v dané oblasti,“ říká Oliwier Goliński. Je třeba vědět, jak takovou žádost podat a jak jednat s dodavateli – bez těchto znalostí byste mohli riskovat ztrátu několika měsíců v procesu vývoje projektu.„Spolupráce se zkušeným developerem je vážný závazek, ale také velká výhoda z hlediska nákladů,“ vysvětluje.
Dobré jméno v oboru
Specifika trhu znamená, že načasování a plynulost procesu výstavby mají strategický význam a kladou vysoké nároky na samotné developery. Výstavba hyperscale datových center je nákladná, protože probíhá podle „just-in-time modelu“ v rámci napjatého harmonogramu, který nepřipouští žádné závažné chyby ani zpoždění.
Kromě toho je tento trh – navzdory svým obrovským požadavkům a růstu – také velmi úzký: tvoří ho pouze několik desítek konečných zákazníků. To znamená, že pokud vývojáři nedokážou řádně realizovat projekt pro jednoho z nich, nemohou v budoucnu v tomto odvětví počítat s další spoluprací.
„V sázce je hodně. Ale díky zkušenostem s realizací desítek průmyslových projektů v posledních letech víme, co nás čeká,“ zdůrazňuje Oliwier Goliński.
